Meublé touristique à Nice :
faut-il vendre en 2026 ?

1. Faut-il vendre son meublé touristique à Nice maintenant ?

Le marché du meublé touristique à Nice traverse une recomposition profonde en 2026. Le règlement métropolitain adopté le 5 décembre 2025 a instauré des quotas dans quatre quartiers, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a partiellement suspendu son exécution le 29 janvier 2026, et la loi Le Meur a divisé par deux l'avantage fiscal du micro-BIC pour les biens non classés. Pour un propriétaire concerné, l'année ressemble moins à une année ordinaire qu'à une fenêtre d'arbitrage. Voici comment lire la situation et décider.

Trois facteurs convergent pour faire de cette année un moment d'arbitrage. La pression réglementaire d'abord : quotas, durée d'autorisation raccourcie, plafond de 90 jours pour les résidences principales. La pression fiscale ensuite : avec la loi Le Meur, l'abattement forfaitaire d'un meublé non classé est passé de 50 à 30 %, et son plafond micro-BIC de 77 700 € à 15 000 € de recettes annuelles. La pression marché enfin : Nice reste un marché actif mais le délai moyen de vente s'allonge (autour de 88 jours début 2026, contre 91 un an plus tôt selon les données SeLoger), signe d'un acheteur plus sélectif.

L'enjeu n'est donc pas seulement de savoir si la rentabilité courte durée tient encore. C'est de savoir quelle stratégie patrimoniale a le meilleur rapport risque/rendement sur 3 à 5 ans, dans un environnement réglementaire qui ne reviendra pas en arrière sur la régulation des Airbnb.

2. Ce qui change concrètement pour les propriétaires niçois en 2026

Plafond 90 jours pour les résidences principales

La loi du 19 novembre 2024 a permis aux communes d'abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location en meublé touristique d'une résidence principale. Nice a activé cette possibilité par délibération du conseil municipal du 23 mai 2025. Au-delà du plafond, l'amende civile peut atteindre 15 000 €.

Quotas dans quatre zones

Le règlement métropolitain adopté le 5 décembre 2025 et applicable depuis le 1er janvier 2026 instaure une limite de 1,5 % des résidences principales pouvant faire l'objet d'une autorisation temporaire de changement d'usage dans quatre secteurs.

Hors de ces quatre zones, l'autorisation reste accessible toute l'année selon les conditions générales du règlement.

Durée d'autorisation ramenée de 6 à 3 ans

La même délibération du 5 décembre 2025 a réduit la durée maximale d'une autorisation temporaire de 6 à 3 ans non renouvelables. Pour un propriétaire qui a obtenu son autorisation sous l'ancien régime, l'échéance se rapproche. Pour un nouveau dossier, la visibilité est désormais plus courte que la durée d'amortissement habituelle d'un investissement locatif courte durée.

Abattement micro-BIC réduit à 30 %

C'est probablement le changement le plus brutal pour la rentabilité. La loi Le Meur a fait passer l'abattement forfaitaire micro-BIC de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, et leur plafond de recettes de 77 700 € à 15 000 €. Pour les meublés classés en étoiles, l'abattement reste à 50 % mais le plafond passe à 77 700 € (contre 188 700 € auparavant). Sur 20 000 € de recettes avec un bien non classé en TMI 30 %, le surcoût d'impôt avoisine 1 800 € par an. Le classement en étoiles redevient donc un levier économique de premier ordre.

3. Le recours juridique en cours et ce qu'il signifie pour vous

L'origine du recours tient à un point technique mais lourd de conséquences. Le règlement retient comme assiette de calcul des quotas le nombre de « locaux à usage d'habitation en résidence principale ». Les associations professionnelles ont contesté cette base, en soutenant que les résidences secondaires sont, elles aussi, des « locaux à usage d'habitation » au sens du code de la construction et de l'habitation, et qu'elles devraient donc être incluses dans l'assiette. Inclure les résidences secondaires augmenterait mécaniquement le nombre d'autorisations délivrables.

Le juge des référés du tribunal administratif de Nice a estimé qu'il existait un doute sérieux sur cette seule question. Il n'a pas remis en cause les autres dispositions du règlement (quotas par zones, durée de 3 ans, conditions de candidature), qui restent applicables sur le principe. La Métropole a de son côté décidé de suspendre l'ouverture du dépôt des dossiers en zones à quotas jusqu'au 31 août 2026, le temps que le Conseil d'État se prononce au fond.

Pour un propriétaire, trois implications concrètes :

• Aucun nouveau dossier en zone à quotas ne peut être déposé pendant la fenêtre de suspension. Si vous comptiez candidater en février 2026, ce n'est pas possible cette année.
• Les autorisations déjà délivrées ne sont pas remises en cause par cette ordonnance.
• L'issue au Conseil d'État est incertaine. Une annulation partielle modifierait l'assiette et donc le nombre d'autorisations disponibles, sans nécessairement annuler le principe des quotas. Une validation refermerait la fenêtre de contestation.

À mon sens, parier sur une annulation totale qui rouvrirait largement le marché est imprudent : la jurisprudence récente (Paris, Bordeaux, Saint-Malo) tend à valider le principe des quotas dès lors que l'assiette est cohérente. Une recalibration est plus probable qu'un retour en arrière.

4. Scénario 1 : vendre maintenant

Côté marché. Nice reste un marché tendu côté demande, avec des prix appartements stabilisés autour de 5 250 €/m² au printemps 2026 (Notaires des Alpes-Maritimes / SeLoger), des taux de crédit redescendus dans la fourchette 3,2-3,8 %, et un délai moyen de vente d'environ 88 jours. La demande, soutenue par résidents permanents, retraités et acheteurs internationaux, amortit les corrections.

Côté fiscalité. Trois points à anticiper. La plus-value immobilière reste imposable pour une résidence secondaire détenue moins de 22 ans, avec une exonération progressive d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans. Pour les biens en LMNP au régime réel, les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans l'assiette de la plus-value pour toute cession postérieure au 15 février 2025 : la base taxable est plus lourde qu'avant la loi Le Meur, un calcul avec votre expert-comptable est indispensable. Côté frais, comptez 300-500 € de diagnostics obligatoires et 4-6 % d'honoraires d'agence dans le secteur niçois.

Quand c'est probablement le bon choix. Quand la situation réglementaire vous fragilise, quand la rentabilité nette n'absorbe plus la fiscalité 2026, ou quand un projet personnel justifie de monétiser indépendamment de la conjoncture.

5. Scénario 2 : basculer en location longue durée

Le marché locatif niçois reste actif, porté par les étudiants (Université Côte d'Azur, Edhec, Polytech), les jeunes actifs et les retraités. Le loyer moyen avoisine 20,2 €/m² en mars 2026 pour les appartements, avec une fourchette de 15 à 29 €/m² selon le quartier. Le basculement maintient le statut LMNP : l'abattement micro-BIC reste à 50 % avec un plafond porté à 83 600 € sur les revenus 2026, et le régime réel reste presque toujours plus avantageux dès qu'il y a un crédit immobilier, grâce aux amortissements et à la déduction des charges.

Les contraintes opérationnelles diminuent (un locataire au lieu d'une rotation hebdomadaire) et la réglementation est plus stable, mais le rendement attendu doit redevenir compatible avec les charges du bien (taxe foncière, copropriété, assurance, intérêts d'emprunt).

Quand c'est probablement le bon choix. Quand vous voulez conserver le bien comme actif patrimonial, que vous êtes hors zone à quotas, et que votre projection de rendement net après fiscalité reste positive sur 5 ans.

6. Scénario 3 : persister en meublé touristique

Profils concernés. Autorisation déjà obtenue et valide pour plusieurs années, bien en hyper-centre ou bord de mer avec forte demande touristique, propriétaire structuré (immatriculation INPI, comptabilité, taxe de séjour, conformité copropriété).

Trois leviers pour défendre la rentabilité. Le classement en étoiles d'abord (150-300 € de coût pour un abattement micro-BIC qui repasse à 50 % et un plafond porté à 77 700 €, ROI fiscal généralement immédiat). Le passage au régime réel ensuite, presque toujours plus favorable qu'un micro-BIC dès qu'il y a un crédit en cours, grâce aux amortissements. Le DPE conforme enfin, avec un calendrier d'interdiction progressif (classe G depuis le 21 novembre 2024 sur les nouvelles mises en location, classe F au 1er janvier 2028, classe E au 1er janvier 2034) qui transforme la rénovation énergétique en sujet de continuité d'exploitation.

Risques résiduels. Durcissement futur (la trajectoire des cinq dernières années est à sens unique), contrôles renforcés sur les plafonds, évolution des règles de copropriété (la loi Le Meur a renforcé la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de restreindre la location courte durée).

Quand c'est probablement le bon choix. Quand vous avez déjà l'autorisation, que votre bien justifie un taux d'occupation élevé, et que vous êtes prêt à investir dans le classement et la conformité énergétique.

7. Scénario 4 : attendre la décision du Conseil d'État

La décision du Conseil d'État peut intervenir d'ici la fin 2026 ou en 2027. Dans l'intervalle, la suspension du dépôt court jusqu'au 31 août 2026 et l'incertitude pèse sur le marché du meublé touristique pendant probablement 12 à 18 mois. Si la décision confirme le règlement, vous arriverez sur un marché potentiellement encombré de biens similaires arbitrant en même temps. Si elle élargit l'assiette des quotas, l'effet restera marginal sur le nombre d'autorisations disponibles.

Quand c'est probablement le bon choix. Rarement. Cette stratégie ne vaut que si vous êtes structurellement à l'aise avec l'incertitude pendant 12 à 18 mois et que votre bien est suffisamment valorisé pour absorber un éventuel décalage.

8. Comment trancher : quatre questions à se poser

1. Avez-vous une autorisation pérenne, ou êtes-vous en zone à quotas sans autorisation ? Si vous n'avez pas d'autorisation et que votre bien est dans une des quatre zones à quotas, la fenêtre actuelle est dictée par le calendrier réglementaire. Si vous avez une autorisation valide, vous gardez la main sur le calendrier.

2. Votre bien a-t-il une valeur patrimoniale au-delà de la rentabilité courte durée ? Un bien en hyper-centre avec vue mer, ou dans un quartier en gentrification, conserve une valorisation latente même si la courte durée n'est plus rentable. Un bien acheté principalement pour son rendement Airbnb perd plus qu'il ne gagne en attendant.

3. Votre rentabilité nette tient-elle après loi Le Meur et baisse de l'abattement ? Le calcul à refaire : recettes brutes, moins charges, moins impôt 2026 (avec abattement 30 % si non classé). Si le résultat net est inférieur à ce que vous obtiendriez en longue durée ou en plaçant le capital après vente, le scénario actuel n'est plus le meilleur.

4. Quelle est votre tolérance au risque réglementaire à 24 mois ? La trajectoire des cinq dernières années est constante : plus de régulation, plus de fiscalité, plus de quotas. Parier sur un retour en arrière est statistiquement risqué.

L'année 2026 ne ferme pas la porte du meublé touristique à Nice. Elle force chaque propriétaire à requalifier sa stratégie en fonction de sa situation propre : zone géographique, statut de l'autorisation, rentabilité après réforme fiscale, projet patrimonial. Les chiffres sont publics, le calendrier est connu, l'incertitude juridique est bornée. Ce qui manque, c'est le temps de poser le calcul.