Airbnb à Nice 2026 :
nouvelles règles par quartier
Loi Le Meur, quotas sectoriels, fiscalité revue, enregistrement obligatoire : ce que chaque propriétaire niçois doit savoir avant de publier son annonce.
Louer son appartement sur Airbnb à Nice n’a jamais été aussi encadré qu’en 2026. Entre la loi Le Meur entrée en vigueur début 2025, le nouveau règlement municipal adopté en décembre 2025, et les quotas sectoriels actuellement suspendus par décision de justice, le cadre réglementaire a profondément changé. Ce guide fait le point sur toutes les règles applicables — selon votre type de logement et votre quartier.
1. Résidences principales : la règle des 90 jours
Si le logement que vous souhaitez louer sur Airbnb est votre résidence principale — c’est-à-dire le logement dans lequel vous résidez au moins 8 mois par an — la réglementation vous permet de le louer en courte durée, mais dans une limite stricte.
Depuis la délibération du conseil municipal du 23 mai 2025, Nice a abaissé ce plafond à 90 jours par an (contre 120 jours autorisés par la loi nationale). Cette décision, permise par la loi Le Meur, s’applique à l’ensemble de la ville de Nice sans distinction de quartier.
La déclaration en mairie reste obligatoire pour toute résidence principale mise en location de courte durée. Un numéro d’enregistrement à 13 caractères vous est attribué et doit figurer sur toutes vos annonces Airbnb.
2. Résidences secondaires : le changement d’usage obligatoire
Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, les règles sont nettement plus strictes. Vous devez obligatoirement obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de Nice avant toute mise en location courte durée.
Depuis la loi du 15 juillet 2024, cette autorisation n’est plus renouvelable tacitement. Les propriétaires doivent désormais déposer une demande de renouvellement au moins deux mois avant l’échéance de leur autorisation. En cas de nuisances signalées, la reconduction peut être refusée.
Durée de l’autorisation
La durée maximale d’autorisation est passée de 6 ans à 3 ans pour les nouvelles demandes depuis la loi Le Meur. Les propriétaires dont l’autorisation date d’avant juillet 2024 conservent leurs droits acquis, mais doivent renouveler annuellement.
3. Quotas par quartier : les 4 secteurs concernés
Le règlement municipal adopté le 5 décembre 2025 a instauré un système de quotas sectoriels dans les quartiers les plus sous pression touristique. Ce dispositif est actuellement suspendu jusqu’au 30 avril 2026 par décision du tribunal administratif de Nice.
| Secteur | Quartiers couverts | Statut | Quota annuel |
|---|---|---|---|
| Vieux-Nice | Vieux-Nice, Garibaldi | Suspendu | Limité |
| Riquier – Port – Mont Boron | Riquier, Port, Mont Boron | Suspendu | Limité |
| Centre-Ville | Centre-Ville, Musiciens, Carré d’Or | Suspendu | Limité |
| Secteur Ouest | Magnan, Fabron, Baumettes | Suspendu | Limité |
Sur l’ensemble de ces 4 zones, le dispositif prévoyait un maximum de 671 autorisations annuelles délivrées uniquement en février de chaque année, via changementdusage.fr/nice.
Ce que la justice a jugé exactement
Le 29 janvier 2026, saisi en urgence par le Syndicat des professionnels de la location meublée Côte d’Azur et l’Union des professionnels de la location touristique, le juge des référés a rendu une ordonnance de suspension partielle. Le règlement n’est pas annulé — les quotas restent un principe légal — mais leur mode de calcul est suspendu.
Le problème : la Métropole avait calculé ses quotas en excluant les résidences secondaires. Or le tribunal estime qu’une résidence secondaire reste un logement et doit être intégrée au calcul. Ce point a suffi à créer un « doute sérieux » sur la légalité du règlement.
Christian Estrosi a annoncé vouloir « mettre en place un règlement encore plus restrictif ». Les quotas initiaux prévoyaient une réduction de 50 % des autorisations annuelles dans 39 quartiers niçois.
4. Loi Le Meur : les changements fiscaux à connaître
La loi Le Meur, votée fin 2024 et entrée en application en janvier 2025, a profondément revu la fiscalité des locations courte durée.
Nouveaux abattements micro-BIC (revenus 2026)
| Type de logement | Abattement avant | Abattement 2026 | Plafond revenus |
|---|---|---|---|
| Meublé classé / Chambre d’hôtes | 71 % | 50 % | 83 600 € |
| Meublé non classé | 50 % | 30 % | 15 000 € |
| Location longue durée classique | 30 % | 30 % | 15 000 € |
Pour un appartement non classé, la location courte durée n’est plus fiscalement plus avantageuse que la location classique. De nombreux propriétaires niçois ont basculé vers la location meublée longue durée ou le statut LMNP au régime réel.
Autre changement important : les amortissements LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
5. Obligations administratives en 2026
Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement
La déclaration préalable en mairie est obligatoire pour tout meublé touristique. Un numéro d’enregistrement à 13 caractères vous est attribué et doit figurer sur toutes vos annonces. À partir du 20 mai 2026, ce numéro sera obligatoire sur tout le territoire national.
Taxe de séjour
La taxe de séjour est collectée et reversée automatiquement par Airbnb. Aucune démarche supplémentaire n’est nécessaire si vous passez exclusivement par la plateforme.
DPE et performance énergétique
La loi Le Meur impose un DPE classé au minimum F pour louer en courte durée (E à partir de 2028, puis A-D en 2034). Les passoires thermiques (G) ne peuvent plus faire l’objet de nouvelles autorisations.
6. Sanctions en cas de non-respect
Les contrôles se sont intensifiés à Nice depuis 2025. Airbnb transmet automatiquement les données de revenus à l’administration fiscale.
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Location sans numéro d’enregistrement | Jusqu’à 10 000 € |
| Dépassement des 90 jours (résidence principale) | Amende + requalification |
| Location sans changement d’usage (résidence secondaire) | Jusqu’à 50 000 € + astreinte 1 000 €/jour/m² |
| Non-déclaration des revenus | Redressement fiscal quasi systématique |
7. Checklist avant de publier votre annonce
- Identifier si votre logement est résidence principale (≥ 8 mois/an) ou secondaire
- Vérifier le règlement de copropriété (autorisation de louer en courte durée)
- Effectuer la déclaration en mairie et obtenir votre numéro d’enregistrement à 13 caractères
- Pour une résidence secondaire : obtenir l’autorisation de changement d’usage
- Vérifier que votre logement est classé DPE F minimum
- Afficher le numéro d’enregistrement sur toutes vos annonces
- Choisir votre régime fiscal : micro-BIC ou régime réel
- Configurer le compteur de nuitées pour ne pas dépasser 90 jours/an
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