Estimation immobilière
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Calculez gratuitement la valeur de votre bien à partir de 1,98 million de transactions immobilières réelles déclarées à l'État (base DVF). Prix m² par commune, fourchette transparente, expert disponible si besoin.
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Renseignez l'adresse de votre bien : nous récupérons automatiquement la commune via la Base Adresse Nationale, puis nous appliquons le prix au m² médian observé localement entre 2024 et 2025 sur la base DVF.
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Quel type de bien souhaitez-vous estimer ?
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Salon, chambres -- hors cuisine, salle de bain et WC
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Une estimation fondée sur les transactions réelles
La plupart des outils d'estimation en ligne utilisent des algorithmes propriétaires qui mélangent données publiques, annonces commerciales et règles internes non publiées. Le résultat est rarement reproductible, parfois biaisé par les surenchères des annonces ou les biens longtemps invendus.
Immover prend le parti inverse : nous utilisons uniquement la base DVF (Demandes de Valeurs Foncières), publiée par la Direction générale des Finances publiques. Cette base contient toutes les transactions immobilières françaises depuis 2014, avec le prix réel, la date, la surface et la nature du bien. Pour chaque commune, nous calculons le prix au m² médian des deux dernières années, encadré par les percentiles 25 et 75 qui reflètent la dispersion locale réelle.
Une couverture nationale, des données massives
Source données : DVF data.gouv.fr · géocodage Base Adresse Nationale.
Prix m² des 20 plus grandes villes françaises
Pour situer rapidement votre commune dans le marché français, voici les prix au m² médian pour un appartement standard dans les 20 grandes villes, calculés à partir des transactions DVF 2024-2025. La fourchette P25-P75 indique la dispersion observée localement.
| Ville | Prix m² médian | Fourchette P25-P75 | Transactions |
|---|---|---|---|
| Paris | 10 107 € | 6 800 à 14 000 € | 59 924 |
| Nice | 4 926 € | 3 833 à 6 373 € | 14 842 |
| Aix-en-Provence | 4 979 € | 4 019 à 6 176 € | 3 730 |
| Lyon | 4 587 € | 3 700 à 5 800 € | 14 403 |
| Bordeaux | 4 477 € | 3 636 à 5 832 € | 7 864 |
| Lille | 4 119 € | 3 149 à 5 960 € | 6 692 |
| Rennes | 3 710 € | 2 941 à 4 490 € | 5 740 |
| Nantes | 3 493 € | 2 868 à 4 250 € | 8 182 |
| Montpellier | 3 486 € | 2 717 à 4 333 € | 8 741 |
| Angers | 3 411 € | 2 633 à 4 600 € | 4 077 |
| Toulouse | 3 382 € | 2 632 à 4 448 € | 13 987 |
| Marseille | 3 361 € | 2 200 à 4 800 € | 23 550 |
| Toulon | 2 850 € | 2 169 à 3 956 € | 5 770 |
| Reims | 2 819 € | 2 153 à 3 728 € | 4 356 |
| Dijon | 2 741 € | 2 168 à 3 434 € | 5 581 |
| Grenoble | 2 579 € | 2 000 à 3 273 € | 5 066 |
| Le Havre | 2 522 € | 1 793 à 3 677 € | 4 056 |
| Nîmes | 2 402 € | 1 714 à 3 333 € | 4 058 |
| Saint-Étienne | 1 378 € | 1 042 à 2 250 € | 6 565 |
Tous les prix correspondent aux appartements standard. Pour les maisons, l'estimateur ci-dessus calcule des valeurs distinctes. Source : DVF, données médianes calculées sur 2024-2025.
Nos pages spécialisées
Au-delà de l'estimateur national, Immover édite des pages dédiées par ville et par quartier avec analyses de marché, fiscalité locale, prix m² actualisés par arrondissement et contenu éditorial sur le marché spécifique :
D'autres villes en préparation : Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse. En attendant, l'estimateur en haut de page fonctionne pour les 29 268 communes couvertes par DVF.
Toute la France métropolitaine et DOM
Comment bien estimer un bien immobilier
1. Commencer par une estimation en ligne sérieuse
Une estimation en ligne fondée sur des transactions réelles - et non sur des annonces commerciales - donne une première vision objective du marché local. Notre estimateur DVF en haut de page fournit cette vision en moins d'une minute. Le chiffre obtenu n'est pas une vérité absolue mais un point de repère utile pour situer votre bien dans la fourchette de prix de votre commune.
2. Ajuster avec les spécificités du bien
DVF ne contient pas l'état du bien, l'étage, l'orientation ou la vue. Un appartement rénové en étage élevé avec balcon se positionne dans la partie haute de la fourchette P25-P75, tandis qu'un bien à rafraîchir, en rez-de-chaussée ou avec vis-à-vis se situe dans la partie basse. Une bonne règle : ajustez de 5 à 15 % par rapport au médian selon ces critères qualitatifs.
3. Affiner avec un expert local pour les décisions engageantes
Pour une mise en vente, un partage successoral, un divorce ou un prêt bancaire, l'estimation en ligne ne suffit pas. Un expert immobilier ou un notaire procède à une visite, prend en compte l'ensemble des caractéristiques du bien, et produit une estimation engageante. L'avantage d'avoir d'abord fait l'estimation en ligne : vous savez si l'expert reste cohérent avec le marché DVF de votre commune.
Notre approche en 4 points
Une méthode fondée sur la transparence et les données publiques, sans intermédiaire commercial déguisé.
Le marché immobilier français en 2025
Le marché immobilier français a connu une période d'ajustement marquée en 2023-2024, avec une correction des prix de l'ordre de -5 à -15 % selon les zones, conséquence directe de la remontée brutale des taux d'intérêt entre 2022 et 2024. Fin 2025, le marché s'est stabilisé sur la plupart des grandes métropoles, avec une légère reprise dans les villes premium et les communes attractives. Les volumes de transactions repartent progressivement à la hausse après deux années creuses.
Les disparités régionales restent fortes. Le tableau ci-dessus illustre l'écart entre Paris (10 107 €/m² médian, jusqu'à 14 000 € dans les arrondissements premium) et Saint-Étienne (1 378 €/m²), soit un facteur 7 entre les extrêmes. Les grandes métropoles régionales comme Lyon, Bordeaux et Nice se situent autour de 4 500 - 5 000 €/m². Les villes moyennes du Sud (Toulon, Nîmes) et de l'Est (Reims, Dijon) gravitent entre 2 400 et 2 900 €/m². Comprendre ces écarts est essentiel pour situer la valeur d'un bien dans son contexte local.
Dans ce contexte d'ajustement, une estimation fondée sur des transactions réelles donne une vision plus fidèle du marché qu'un modèle propriétaire mélangeant DVF et données d'annonces. C'est l'approche retenue par Immover : DVF brut, méthode reproductible, ni surenchère ni minoration. La même méthodologie que celle utilisée par les pouvoirs publics sur l'application DVF Etalab.
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Questions fréquentes - estimation immobilière en ligne
Comment fonctionne une estimation immobilière en ligne ?
L'estimateur Immover utilise la base DVF publiée par la DGFiP : pour chaque commune et chaque type de bien (appartement, maison), nous calculons le prix au m² médian des transactions 2024-2025. Multipliée par la surface du bien, cette valeur donne une estimation centrale, encadrée par une fourchette P25-P75 reflétant la dispersion réelle observée localement.
L'estimation immobilière en ligne est-elle fiable ?
Pour un bien standard en zone urbaine dense, la marge typique est de 10 à 15 %. Pour un bien atypique ou un secteur peu transacté, l'estimation reste indicative et doit être affinée par un expert local. Le nombre de transactions de référence est toujours affiché : c'est votre principal signal de confiance. À plus de 1 000 transactions, l'estimation est statistiquement très robuste ; à moins de 20 transactions, prenez le résultat avec prudence.
Qu'est-ce que la base DVF ?
La base DVF (Demandes de Valeurs Foncières) est un jeu de données publié par la Direction générale des Finances publiques qui contient l'ensemble des transactions immobilières françaises depuis 2014 : prix de vente, date, localisation, nature et surface. Les données sont actualisées deux fois par an, en avril et en octobre, et accessibles librement sur data.gouv.fr ou via l'application DVF Etalab.
Que signifie la fourchette P25-P75 ?
Les percentiles 25 et 75 délimitent la moitié centrale des transactions observées dans votre commune : 25 % des biens sont vendus sous le prix P25, 25 % au-dessus du P75. Cette fourchette est plus pertinente que les valeurs extrêmes car elle élimine les biens d'exception (vue mer, dernier étage Haussmann) ou les ventes à prix de complaisance qui fausseraient une moyenne brute.
Combien de communes sont couvertes par l'estimateur ?
29 268 communes de France métropolitaine et DOM ayant enregistré au moins 3 transactions en 2024-2025. Sont exclus les trois départements d'Alsace-Moselle (Bas-Rhin 67, Haut-Rhin 68, Moselle 57) qui utilisent le Livre foncier au lieu du cadastre national et ne sont donc pas couverts par DVF. L'estimateur affiche un message dédié si vous saisissez une adresse dans ces zones.
L'estimation tient-elle compte de l'état du bien et de l'étage ?
Non, pas directement. DVF ne contient pas d'information sur l'état, l'étage, l'orientation ou la vue. L'estimation reflète le prix médian de votre commune pour le type de bien indiqué. Un bien rénové en étage élevé avec vue se positionnera en haut de la fourchette P25-P75, voire au-dessus. Inversement pour un bien à rafraîchir, plutôt en bas de fourchette. C'est l'objet de la section "Guide pratique" ci-dessus.
Pourquoi DVF plutôt qu'un algorithme propriétaire ?
DVF est la source la plus complète, neutre et vérifiable : elle contient l'ensemble des transactions immobilières françaises depuis 2014. Les algorithmes propriétaires des grandes plateformes mélangent souvent DVF avec leurs propres données d'annonces, parfois biaisées par les surenchères ou les biens longtemps invendus. En utilisant DVF brut, nous offrons une estimation reproductible : n'importe qui peut vérifier nos chiffres sur data.gouv.fr.
L'estimation Immover remplace-t-elle un expert ?
Non. L'estimation en ligne donne une première vision objective du marché récent, utile pour préparer une vente, comparer des biens ou orienter un projet d'achat. Pour une estimation engageante - vente notariale, succession, prêt bancaire, divorce - une expertise sur place reste nécessaire car elle prend en compte les caractéristiques spécifiques du bien que DVF ne contient pas. L'estimation en ligne et l'expertise sont complémentaires, pas substituables.