Transparence totale sur nos sources et nos choix de calcul. Aucune estimation occulte, seulement des données publiques expliquées.
Les prix publiés sur Immover proviennent du fichier des Demandes de valeurs foncières (DVF), publié par la Direction générale des finances publiques. Il recense l'ensemble des transactions immobilières enregistrées chez les notaires sur les cinq dernières années, soit 2021 à 2025 pour cette édition.
Nous avons retenu cette source pour quatre raisons : elle est officielle, exhaustive sur le territoire couvert, gratuite et ouverte, et elle repose sur des ventes réelles plutôt que sur des déclarations. Elle est mise à jour deux fois par an, en avril et en octobre.
Un prix d'annonce est le montant qu'un vendeur espère obtenir. Un prix de vente est le montant réellement payé à l'acte, après négociation. Les deux diffèrent : sur la plupart des marchés, les prix affichés sur les portails d'annonces sont supérieurs de 10 à 20 % aux prix finalement actés.
Nous affichons le prix réel constaté à l'acte. C'est l'information utile au vendeur, qui calibre son prix de mise en vente, comme à l'acheteur, qui mesure le niveau réel du marché. Les portails affichent des prix demandés ; nous affichons des prix obtenus.
Nous publions le prix moyen au m² sur l'ensemble du site, des villes aux quartiers. C'est l'indicateur utilisé par la plupart des références du marché, ce qui rend nos chiffres directement comparables et alignés sur le marché réel. Il s'appuie sur les transactions DVF réellement enregistrées et reste cohérent avec les moyennes publiées par les Notaires de France.
Nous calculons aussi la médiane en interne, comme contrôle de cohérence : plus robuste aux ventes atypiques, elle nous sert à valider la fiabilité de chaque série. Elle n'est pas affichée publiquement pour ne pas mélanger deux indicateurs sur une même page.
Pour Monaco, nous suivons la méthode de l'IMSEE, l'institut officiel de la statistique de la Principauté, qui estime le prix au m² par un modèle de régression à partir de l'ensemble des transactions.
Les courbes d'évolution s'appuient sur les transactions annuelles réelles. Lorsqu'un quartier compte trop peu de ventes une année donnée pour un calcul fiable, la valeur est reconstituée à partir de l'indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens. Aucune valeur n'est extrapolée hors de ce cadre.
Quatorze quartiers de Nice ne disposent pas encore d'un découpage propre dans notre géocodage : leur prix est estimé à partir du quartier voisin le plus proche, ce qui est indiqué sur la page concernée. Il s'agit de Borriglione, Caucade, Centre-ville, Cessole, Gairaut, Le Ray, Les Moulins, Lingostière, Pessicart, Saint-Augustin, Saint-Maurice, Thiers, Valrose et Wilson.
Le quartier de Cimiez peut être légèrement sous-estimé, son périmètre statistique englobant des secteurs voisins moins valorisés. Nous préférons l'indiquer plutôt que de corriger artificiellement le chiffre : l'honnêteté de la donnée prime sur une fausse précision. Ces points seront affinés dans une prochaine version.
Estimation gratuite et précise en quelques minutes, quartier par quartier.
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