Calculez l'imposition de votre plus-value immobilière à la revente, abattements pour durée de détention inclus (barème 2026).
Le simulateur calcule l'impôt sur la plus-value à la revente d'un bien, selon le barème 2026 applicable aux particuliers. Il distingue les deux assiettes d'abattement pour durée de détention (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) et intègre la surtaxe sur les plus-values élevées.
Prix d'achat, prix de vente, frais et dates de détention : quelques champs.
Abattements pour durée, impôt sur le revenu (19 %) et prélèvements sociaux (17,2 %).
Le montant d'impôt estimé et la plus-value nette après impôts, immédiatement.
La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien (prix d'achat, majoré des frais d'acquisition et des travaux). Sur cette base s'appliquent l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), après les abattements pour durée de détention.
Plus vous détenez longtemps, moins vous êtes imposé : l'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le simulateur reproduit le calcul que le notaire effectue au moment de la vente. Chaque étape correspond à un champ du formulaire ou à une règle du Code général des impôts.
Le prix de vente inscrit dans l'acte, diminué des frais que vous supportez comme vendeur : diagnostics obligatoires, commission d'agence à votre charge, frais de mainlevée d'hypothèque.
Le prix d'achat, augmenté des frais d'acquisition (réels, ou forfait de 7,5 % pour un achat) et des travaux (factures d'entreprises, ou forfait de 15 % après 5 ans de détention).
La différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré. Si elle est nulle ou négative, il n'y a pas d'impôt.
Deux abattements distincts s'appliquent selon le nombre d'années pleines de détention : l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux.
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, chacun sur sa propre base, plus la surtaxe si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Un appartement acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 12 ans. Prix d'acquisition majoré avec les forfaits : 200 000 + 15 000 (7,5 %) + 30 000 (15 %) = 245 000 €. Plus-value brute : 55 000 €. Après 7 années d'abattement (42 % pour l'impôt sur le revenu, 11,55 % pour les prélèvements sociaux), l'impôt sur le revenu atteint environ 6 060 € et les prélèvements sociaux environ 8 370 €, soit près de 14 430 € au total.
La plus-value réalisée par un particulier est soumise à deux prélèvements, calculés chacun sur sa propre base après abattement pour durée de détention. Une surtaxe s'ajoute pour les plus-values les plus importantes.
| Prélèvement | Taux | Base |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | Plus-value après abattement IR |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | Plus-value après abattement PS |
| Total hors surtaxe | 36,2 % | Si aucun abattement ne s'applique |
| Surtaxe | 2 % à 6 % | Plus-value imposable à l'IR supérieure à 50 000 € |
| Plus-value imposable | Taux de la surtaxe |
|---|---|
| De 50 001 à 100 000 € | 2 % (lissage de 50 001 à 60 000 €) |
| De 100 001 à 150 000 € | 3 % (lissage de 100 001 à 110 000 €) |
| De 150 001 à 200 000 € | 4 % (lissage de 150 001 à 160 000 €) |
| De 200 001 à 250 000 € | 5 % (lissage de 200 001 à 210 000 €) |
| Plus de 250 000 € | 6 % (lissage de 250 001 à 260 000 €) |
La hausse de CSG votée pour 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières : les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, et non 18,6 %. Et l'exonération à 17 ans, adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale en novembre 2025, n'a pas été retenue dans la loi de finances pour 2026 : les seuils restent 22 et 30 ans.
Sources : Service-Public.fr (F10864), rapport du Sénat n° 205, loi n° 2026-103 du 19 février 2026.Exonérée de plus-value, sans condition de durée. Le simulateur le prend en compte.
Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Biens détenus en société ou situations spécifiques : la fiscalité varie, le résultat reste indicatif.
Aucun abattement ne s'applique pendant les 5 premières années. À partir de la 6e année, la plus-value imposable diminue chaque année, à un rythme différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. La durée se compte en années pleines, de la date d'achat à la date de vente.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % |
| 22 ans | 100 % (exonération) | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % (exonération) |
Rythme de l'abattement IR : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e.
| Exonération | Conditions principales |
|---|---|
| Résidence principale | Occupation effective et habituelle au jour de la vente, sans durée minimale |
| Remploi dans une résidence principale | Première cession d'un logement autre que la résidence principale, pas de résidence principale détenue dans les 4 ans précédents, remploi du prix dans les 24 mois |
| Petite cession | Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € |
| Retraités et invalides | Revenu fiscal de référence sous un plafond et absence d'IFI, appréciés l'avant-dernière année |
| Non-résidents de l'UE ou de l'EEE | Ancienne résidence principale, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette, sous conditions de délai |
| Durée de détention | 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux |
L'exonération pour remploi n'est pas réservée aux primo-accédants : un ancien propriétaire redevenu locataire depuis plus de 4 ans peut en bénéficier. Si vous ne remployez qu'une partie du prix, l'exonération est partielle, à proportion.
Le traitement fiscal dépend d'abord de l'usage du bien au moment de la vente et du régime sous lequel il a été détenu. Le simulateur détaille le calcul des particuliers et donne une estimation simplifiée pour les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés.
| Situation | Régime | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Résidence principale | Exonérée | Si vous avez déjà déménagé, la vente doit intervenir dans un délai normal et le logement rester libre entre-temps |
| Résidence secondaire | 19 % + 17,2 % après abattements, surtaxe possible | Exonération possible en cas de première cession et de remploi dans une résidence principale |
| Location nue | Même régime que la résidence secondaire | Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne s'ajoutent pas au prix d'acquisition |
| Location meublée (LMNP, régime réel) | Régime des particuliers | Amortissements déduits réintégrés pour les ventes depuis le 15 février 2025 ; le simulateur ne les intègre pas, le montant réel peut donc être supérieur |
| Bien hérité ou donné | Régime des particuliers | Prix d'acquisition égal à la valeur déclarée, frais réels uniquement |
| LMP, société à l'IS | Plus-values professionnelles | Le simulateur donne une estimation indicative au taux d'IS de 25 % ; le calcul réel dépend de votre comptabilité, voyez votre expert-comptable |
Elle est entièrement gratuite et sans engagement.
22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. L'abattement augmente progressivement avant ces seuils.
Les frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels) et les travaux (forfait de 15 % après 5 ans, ou montant réel justifié). Ils réduisent la plus-value imposable.
Non. La résidence principale est exonérée de plus-value immobilière, sans condition de durée.
Non. Elle donne un ordre de grandeur fiable ; le montant définitif est établi par le notaire lors de la vente, selon votre situation précise.
Non. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur une partie des revenus du capital, mais les plus-values immobilières en sont exclues. Les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, soit 36,2 % au total avec l'impôt sur le revenu, hors surtaxe.
Non. Un amendement en ce sens a été adopté en première lecture à l'Assemblée nationale le 3 novembre 2025, mais il n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026. L'exonération d'impôt sur le revenu reste acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans.
Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 %, due lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattements, dépasse 50 000 €. Un mécanisme de lissage atténue l'effet de seuil entre 50 001 et 60 000 €.
Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession ou la donation. Les frais réellement payés (droits, frais d'acte) s'y ajoutent, mais le forfait de 7,5 % ne s'applique pas. La durée de détention court à partir du décès ou de l'acte de donation.
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence pour personnes âgées ou handicapées et en EHPAD sont exclus de cette règle. Le simulateur ne tient pas compte de cette réintégration et le signale dans son résultat.
Non. La plus-value est exonérée lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 €. Le seuil porte sur le prix de vente, bien par bien, et s'apprécie sur la quote-part de chacun en cas d'indivision.
Le notaire calcule l'impôt, dépose la déclaration de plus-value et prélève le montant sur le prix de vente lors de la signature. Vous reportez ensuite la plus-value sur votre déclaration de revenus, où elle entre dans le revenu fiscal de référence.
Seuls les travaux facturés par une entreprise comptent : construction, agrandissement, rénovation. L'entretien, les réparations et les matériaux posés par vous-même sont exclus.
Le forfait travaux de 15 % est une option, pas un plafond. Si vos factures dépassent ce montant, le réel est plus avantageux. Même logique pour les frais d'acquisition et le forfait de 7,5 %.
L'abattement progresse par année pleine. Signer quelques semaines après la date anniversaire de l'achat peut faire gagner 6 % d'abattement IR et 1,65 % d'abattement PS.
Diagnostics, commission d'agence à votre charge et frais de mainlevée réduisent le prix de cession retenu. Conservez les justificatifs.
Remploi dans une résidence principale, vente de moins de 15 000 €, situation de retraité ou d'invalide : un seul de ces cas peut annuler l'impôt.
Faites chiffrer la plus-value avant de fixer votre prix net vendeur. Vous saurez ce qu'il vous restera réellement après la vente.
Avant de calculer votre plus-value, obtenez une estimation gratuite et précise de votre bien, quartier par quartier.
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