Meublé touristique à Aix-en-Provence en 2026 : la réglementation

1. Meublé touristique à Aix-en-Provence en 2026 : ce qui a changé

Aix-en-Provence est l'une des villes du sud où la pression sur le logement est la plus vive. La fréquentation touristique, portée par le patrimoine, la culture et le rayonnement du festival d'art lyrique, se conjugue à la présence d'Aix-Marseille Université, l'une des plus grandes de France, dont les étudiants peinent à se loger chaque rentrée. Le développement des meublés de tourisme, concentré au cœur de la ville, a réduit d'autant l'offre de logements pour les habitants.

C'est dans ce contexte que la commune applique, comme les autres villes en zone tendue, un régime d'autorisation préalable de changement d'usage pour transformer un local d'habitation en meublé de tourisme. Aix a par ailleurs activé les leviers ouverts par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, notamment l'abaissement du plafond de location de la résidence principale.

2. Enregistrement, 90 jours et changement d'usage

Le premier réflexe est la déclaration. Toute location de courte durée d'un meublé à une clientèle de passage doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la commune, qui délivre un numéro d'enregistrement (téléservice d'enregistrement local). La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise cette obligation à toute la France : le numéro à 13 chiffres devra figurer sur chaque annonce au plus tard le 20 mai 2026, sous peine de retrait de l'annonce.

Vient ensuite la question du seuil. Aix a fait usage de la faculté, ouverte par la loi Le Meur, d'abaisser le plafond de location de la résidence principale de 120 à 90 jours par an. Au-delà de ce seuil, comme pour une résidence secondaire, l'autorisation de changement d'usage devient obligatoire.

À ces obligations s'ajoute, depuis la loi Le Meur, une condition de performance énergétique : le logement doit être classé A à E au DPE (puis A à D à compter du 1er janvier 2034). Le règlement de copropriété peut par ailleurs interdire le meublé de tourisme : cette vérification est indispensable avant toute démarche.

3. L'autorisation temporaire : 3 ans, sans compensation

C'est le cœur du régime aixois. Là où Paris ou Marseille imposent une compensation, mécanisme lourd qui suppose de restituer du logement pour en retirer, Aix a retenu une logique différente : une autorisation temporaire, valable 3 ans et renouvelable cinq fois, pour une durée maximale de quinze ans au total. L'autorisation est personnelle : elle ne se transmet pas automatiquement avec le bien.

L'absence de compensation rend, sur le papier, l'entrée dans le dispositif plus accessible qu'à Marseille. Mais cette souplesse est trompeuse : elle vaut surtout hors du centre historique. Dans le secteur sauvegardé, l'examen au cas par cas et la probabilité de refus changent radicalement la donne (voir section 4).

4. Le secteur sauvegardé : le verrou du centre historique

C'est ce qui distingue Aix de la plupart des grandes villes. Le dispositif ne repose ni sur des quotas chiffrés par zone, comme à Annecy, ni sur une compensation, comme à Marseille ou à Paris. Il repose sur une appréciation au cas par cas, particulièrement stricte dans le périmètre patrimonial du vieil Aix, là où la densité de meublés touristiques est la plus forte et la tension sur le logement la plus vive.

Concrètement, un propriétaire qui achète un appartement dans le centre ancien pour le louer en courte durée s'expose à un refus, quand bien même il n'aurait ni compensation à fournir ni quota chiffré à respecter. À l'inverse, hors de ce périmètre, l'obtention de l'autorisation temporaire est en principe plus ouverte. La localisation précise du bien est donc le premier critère à vérifier avant tout projet.

5. Résidence principale ou résidence secondaire

Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Sa location en courte durée reste possible jusqu'à 90 jours cumulés, sous réserve de la déclaration et du numéro d'enregistrement. Au-delà, elle bascule dans le régime de la résidence secondaire et exige une autorisation de changement d'usage.

La résidence secondaire est au cœur du dispositif aixois : c'est elle qui alimente l'essentiel de la pression sur le parc, concentrée dans le centre ancien touristique. Un propriétaire qui achète un bien dans ce secteur pour le dédier à la location saisonnière doit intégrer un risque réel : celui de ne pas obtenir l'autorisation, ou de ne pas pouvoir la renouveler à terme.

6. La fiscalité du meublé depuis la loi Le Meur

Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.

Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe au niveau de celui de la location nue : l'avantage fiscal qui justifiait souvent la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, redevient pertinent à étudier. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont par ailleurs réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit l'imposition de sortie.

7. Louer, patienter ou vendre : comment arbitrer

Le premier scénario, louer en courte durée, suppose d'obtenir une autorisation de changement d'usage. Hors du centre historique, l'autorisation temporaire est en principe plus accessible ; dans le secteur sauvegardé, mieux vaut vérifier la faisabilité avant tout achat destiné à cet usage.

Le deuxième, basculer vers la location classique, longue durée ou meublée à l'année, tire parti d'un atout aixois : une demande locative structurellement forte, portée par les étudiants d'Aix-Marseille Université et les actifs. Ce choix échappe au régime du changement d'usage et sécurise un revenu régulier.

Le troisième, vendre, reste soutenu par un marché parmi les plus chers de France hors Paris, Côte d'Azur et grandes métropoles. Quel que soit votre arbitrage, la décision commence par une valeur de marché fiable, calibrée sur les transactions réelles de votre quartier. Vous pouvez l'estimer gratuitement ci-dessous.