Louer en Airbnb à Annecy en 2026 : parc de meublés multiplié par six, quotas par zone plafonnés à 2 660, autorisation de 4 ans et liste d'attente. Contrairement à Nice, l'encadrement a résisté à la justice. Enregistrement, fiscalité loi Le Meur et arbitrage vendre ou louer.
Illustration : Meublé touristique à Annecy en 2026 : quotas et règles Airbnb.
Louer un meublé de tourisme à Annecy n'est plus une simple formalité. Face à un parc de meublés touristiques multiplié par six en six ans (de 1 051 en 2019 à 6 266 en 2024, soit +496 %), la ville a instauré depuis le 1er juin 2025 l'un des encadrements les plus stricts de France : des quotas par zone, un plafond global de 2 660 meublés et une liste d'attente une fois ce seuil atteint. Contrairement à Nice, où la justice a suspendu un dispositif comparable, l'encadrement annécien a résisté aux recours. Pour un propriétaire, la question n'est plus seulement « combien vais-je gagner », mais « ai-je encore le droit de louer ». Voici le point complet, source par source.
Depuis le 1er juin 2025, Annecy applique un règlement de changement d'usage qui plafonne le nombre de meublés de tourisme à 2 660 sur la commune, répartis en trois zones. Cette régulation répond à une explosion du parc de meublés, multiplié par six entre 2019 et 2024, qui a asséché l'offre de logements pour les habitants.
Annecy est l'une des villes françaises où la pression touristique sur le logement est la plus forte. Selon le règlement adopté par la communauté d'agglomération du Grand Annecy le 13 février 2025, le nombre de meublés de tourisme actifs sur la commune est passé de 1 051 en 2019 à 6 266 en 2024, une hausse de 496 % en six ans. À l'échelle de l'agglomération, le parc a presque triplé.
Le règlement documente les conséquences de cette dynamique : un assèchement de l'offre de logements à usage d'habitation, une spéculation sur le foncier et une exacerbation des tensions locatives, « préjudiciable pour les habitants, notamment les familles et les primo-accédants ». Le taux de vacance structurelle de longue durée n'est plus que de 1,1 % du parc, si bien que les logements vides ne constituent plus un levier. C'est dans ce contexte, et avec une population qui gagne environ 7 400 habitants par an sur le territoire, que la ville a durci ses règles.
Annecy a été classée en zone tendue par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, en tant que commune d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Ce classement conditionne la possibilité même d'instaurer un régime d'autorisation de changement d'usage.
Tout meublé de tourisme doit être déclaré et obtenir un numéro d'enregistrement, obligatoire sur tout le territoire au plus tard le 20 mai 2026. À Annecy, une résidence principale peut être louée jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage ; au-delà, comme pour toute résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage est exigée.
Le premier réflexe est la déclaration. Toute location de courte durée d'un local meublé à une clientèle de passage doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la commune, via le téléservice national Déclaloc (declaloc.fr), qui délivre un numéro d'enregistrement. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise cette obligation à toute la France : le numéro à 13 chiffres devra figurer sur chaque annonce au plus tard le 20 mai 2026, sous peine de retrait de l'annonce.
Vient ensuite la question du seuil. Une résidence principale, occupée au moins huit mois par an, peut être louée en courte durée jusqu'à 120 jours cumulés par an sans changement d'usage. Au-delà du 121e jour, l'autorisation de changement d'usage devient obligatoire. Pour une résidence secondaire ou un bien dédié à la location, cette autorisation est exigée dès la première nuitée.
| Obligation | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Déclaration et numéro d'enregistrement | Oui (Déclaloc) | Oui (Déclaloc) |
| Plafond de nuitées sans autorisation | 120 jours/an | Aucune location sans autorisation |
| Changement d'usage | À partir du 121e jour | Dès la première nuitée |
| DPE minimum exigé | Classe A à E | Classe A à E |
Le règlement ajoute deux conditions à l'autorisation : un diagnostic de performance énergétique classé A à E (A à D à compter du 1er janvier 2034), et la conformité au règlement de copropriété, qui peut interdire le meublé de tourisme. L'instruction de la demande prend deux mois ; passé ce délai sans réponse, l'autorisation est réputée accordée.
Annecy est divisée en trois zones, chacune plafonnée : 460 autorisations en vieille ville (zone A), 1 000 sur les bords du lac (zone B), 1 200 sur le reste de la commune (zone C), soit 2 660 au total. Une fois le seuil d'une zone atteint, aucune nouvelle autorisation n'est délivrée et les demandeurs sont placés sur une liste d'attente.
C'est la mesure la plus structurante du règlement. Là où la plupart des villes se contentent d'imposer le changement d'usage, Annecy y ajoute un nombre maximum d'autorisations par secteur, fixé sur le fondement de l'article L.631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation.
| Zone | Secteurs | Autorisations maximum |
|---|---|---|
| Zone A | Vieille Ville, Courier, Marquisats | 460 |
| Zone B | Bords du lac, intra-rocade, gare | 1 000 |
| Zone C | Reste de la commune | 1 200 |
| Total commune | Trois zones cumulées | 2 660 |
Deux points sont décisifs pour un propriétaire. D'abord, ces seuils incluent les autorisations déjà délivrées sous le précédent règlement : le compteur ne part pas de zéro. Ensuite, l'autorisation est temporaire (4 ans), personnelle et incessible : elle ne se transmet ni avec le bien ni à un autre logement, et sa reconduction suppose une nouvelle demande, elle-même soumise au quota. Un même propriétaire, personne physique ou morale, ne peut détenir qu'une seule autorisation.
Lorsque le seuil d'une zone est atteint, la demande est refusée et le propriétaire entre sur une liste d'attente gérée par ordre chronologique. Il devra confirmer sa demande chaque année, entre le 1er mars et le 30 avril, pour s'y maintenir. Le droit de louer en meublé de tourisme devient ainsi, à Annecy, une ressource rare et disputée.
La distinction commande tout. Une résidence principale se loue jusqu'à 120 jours par an à Annecy sans changement d'usage. Une résidence secondaire suppose une autorisation dès la première nuitée, soumise au quota de sa zone : c'est elle qui est la plus touchée par l'encadrement.
Une résidence principale est le logement où vous vivez au moins huit mois par an. Sa location en courte durée reste possible jusqu'à 120 jours cumulés, sous réserve de la déclaration et du numéro d'enregistrement. Au-delà, elle bascule dans le régime de la résidence secondaire et exige une autorisation de changement d'usage.
La résidence secondaire est au cœur du dispositif annécien, et pour cause : le règlement relève que les résidences secondaires louées en meublé représentent l'essentiel de la pression sur le parc, concentrée dans la vieille ville et sur les bords du lac. C'est précisément là que les quotas sont les plus serrés (460 en zone A). Un propriétaire qui achète aujourd'hui un bien pour le louer en courte durée dans ces secteurs peut donc se voir refuser l'autorisation si le quota est déjà atteint.
La loi Le Meur abaisse l'abattement micro-BIC à 50 % pour le meublé classé (plafond 77 700 €) et à 30 % pour le meublé non classé (plafond 15 000 €). Elle impose un DPE classé A à E pour louer et réintègre les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente.
Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.
| Type de location | Abattement antérieur | Abattement loi Le Meur | Plafond de recettes |
|---|---|---|---|
| Meublé classé / chambre d'hôtes | 71 % | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 15 000 € |
| Location nue longue durée | 30 % | 30 % | 15 000 € |
Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe au niveau de celui de la location nue : l'avantage fiscal qui justifiait souvent la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, redevient pertinent à étudier. Deux mesures s'ajoutent : le DPE doit être classé A à E jusqu'au 31 décembre 2033 puis A à D à partir de 2034, et depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit l'imposition de sortie.
Annecy avait tenté une première fois d'instaurer des quotas en 2023, avant d'être suspendue par le tribunal administratif de Grenoble faute de base légale suffisante. La loi Le Meur de novembre 2024 a comblé ce vide : le nouveau règlement de février 2025 a résisté aux recours et s'applique depuis le 1er juin 2025.
C'est ce qui distingue Annecy de villes comme Nice. En 2023, l'agglomération avait voté des quotas entrés en vigueur le 1er juin ; saisi par des professionnels de la conciergerie, le tribunal administratif de Grenoble les avait suspendus à la mi-juillet 2023, estimant que le cadre légal d'alors ne permettait pas une telle restriction.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a donné aux communes les outils juridiques qui manquaient. Sur cette base, le Grand Annecy a réadopté son règlement le 13 février 2025. Cette fois, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble a rejeté les demandes de suspension : le règlement est pleinement applicable depuis le 1er juin 2025. À Nice, à l'inverse, un dispositif de quotas a été partiellement suspendu par la justice début 2026, et reste contesté. Annecy fait donc figure de cas où l'encadrement local a franchi l'obstacle judiciaire.
Un règlement applicable aujourd'hui peut toujours évoluer : recours au fond, nouvelles délibérations, ajustement des quotas. Avant toute démarche, vérifiez l'état du dispositif et la disponibilité des autorisations dans votre zone auprès du Grand Annecy.
Trois scénarios s'offrent au propriétaire annécien selon sa zone et le statut de son bien : louer en courte durée si une autorisation est disponible, basculer en location longue durée ou meublée classique si le quota est atteint, ou vendre dans un marché resté cher (autour de 5 248 €/m² pour un appartement en 2026).
Le premier scénario, louer en courte durée, suppose d'obtenir une autorisation dans sa zone. Si le quota y est atteint, l'attente peut être longue et l'issue incertaine : mieux vaut vérifier la disponibilité avant tout achat destiné à cet usage.
Le deuxième, basculer vers la location classique, longue durée ou meublée à l'année, redevient compétitif : la demande locative résidentielle est forte à Annecy, portée par la pénurie de logements et la proximité de la Suisse, et ce choix échappe au régime du changement d'usage.
Le troisième, vendre, reste soutenu par un marché parmi les plus chers de France hors Paris. Que vous penchiez pour l'un ou l'autre, la décision commence par une valeur de marché fiable, calibrée sur les transactions réelles de votre quartier. Vous pouvez l'estimer gratuitement ci-dessous.
Oui, mais sous conditions. Depuis le 1er juin 2025, transformer un logement en meublé de tourisme exige une autorisation de changement d'usage, temporaire (4 ans) et personnelle, dans la limite d'un quota par zone : 460 autorisations en vieille ville, 1 000 sur les bords du lac, 1 200 sur le reste de la commune, soit 2 660 au total. Une résidence principale reste louable jusqu'à 120 jours par an sans changement d'usage, avec numéro d'enregistrement.
Annecy est divisée en trois zones plafonnées : zone A (Vieille Ville, Courier, Marquisats) limitée à 460 autorisations, zone B (bords du lac, intra-rocade, gare) à 1 000, et zone C (reste de la commune) à 1 200. Le plafond global est de 2 660 meublés de tourisme. Ces seuils incluent les autorisations déjà délivrées. Une fois le quota d'une zone atteint, aucune nouvelle autorisation n'est accordée et le demandeur est placé sur une liste d'attente.
Oui, dès la première nuitée. Une résidence secondaire ou un bien dédié à la location courte durée à Annecy exige une autorisation de changement d'usage, soumise au quota de sa zone. Cette autorisation est valable 4 ans, personnelle, incessible et non transférable à un autre bien. Un même propriétaire ne peut en détenir qu'une seule. Sa reconduction suppose une nouvelle demande, elle aussi soumise au quota.
Une résidence principale, occupée au moins huit mois par an, peut être louée en courte durée jusqu'à 120 jours cumulés par an sans changement d'usage, sous réserve de la déclaration et du numéro d'enregistrement. Au-delà du 121e jour, l'autorisation de changement d'usage devient obligatoire. Annecy n'a pas abaissé ce plafond en deçà de 120 jours, contrairement à certaines villes comme Nice.
Louer un meublé de tourisme sans l'autorisation de changement d'usage requise expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par logement, à une astreinte allant jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré, et à l'obligation de rendre le bien à l'habitation. La location d'une résidence principale au-delà de 120 jours sans autorisation est passible d'une amende jusqu'à 10 000 €, et l'absence de numéro d'enregistrement jusqu'à 5 000 €.
Oui. Toute location courte durée d'un meublé à une clientèle de passage doit être déclarée auprès de la commune via le téléservice Déclaloc (declaloc.fr), qui attribue un numéro d'enregistrement. La loi Le Meur généralise cette obligation à toute la France : le numéro à 13 chiffres devra figurer sur chaque annonce au plus tard le 20 mai 2026, faute de quoi l'annonce est retirée des plateformes.
Annecy avait déjà tenté d'instaurer des quotas en 2023, avant d'être suspendue par le tribunal administratif de Grenoble faute de base légale. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a comblé ce vide juridique. Sur ce nouveau fondement, le règlement de février 2025 a résisté aux recours : le juge des référés a rejeté les demandes de suspension et le dispositif s'applique depuis le 1er juin 2025. À Nice, un dispositif comparable a été partiellement suspendu début 2026 et reste contesté.
Cela dépend de votre zone et de vos objectifs. Si l'autorisation n'est pas disponible, deux options existent hors courte durée : la location classique longue durée, très demandée à Annecy du fait de la pénurie de logements, ou la vente dans un marché resté cher (autour de 5 248 €/m² pour un appartement en 2026). La décision commence toujours par une estimation fiable de la valeur de votre bien, calibrée sur les transactions réelles de votre quartier.
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