Airbnb et meublé touristique à Bordeaux en 2026 : compensation, 90 jours et fiscalité

1. Louer en meublé touristique à Bordeaux en 2026 : ce qui a changé

La location courte durée à Bordeaux a longtemps profité d'un cadre souple. Ce temps est révolu. Au niveau national, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a aligné par le bas la fiscalité du meublé de tourisme et généralisé l'enregistrement obligatoire. Au niveau local, la Ville de Bordeaux, pionnière du changement d'usage dès 2021, a encore durci son règlement par deux délibérations de 2025.

Pour un propriétaire, la conséquence est nette. Le statut du logement, résidence principale ou secondaire, et sa localisation déterminent non seulement la fiscalité applicable, mais aussi la possibilité même de louer en courte durée. Nous détaillons chaque règle dans les sections suivantes.

2. La résidence principale : 90 jours et enregistrement

Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. La loi autorise sa location courte durée jusqu'à 120 jours, mais permet aux communes d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Bordeaux a exercé cette faculté : le plafond local est de 90 jours par an, voté le 8 juillet 2025 pour soutenir l'offre de logement.

Le second réflexe est la déclaration. Tout meublé de tourisme, en résidence principale comme secondaire, doit disposer d'un numéro d'enregistrement, qui doit figurer sur chaque annonce (site, panneau, presse) et sur le contrat de location. La loi Le Meur généralise cette obligation à tout le territoire via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026.

3. Le changement d'usage et la compensation pour la résidence secondaire

C'est le point qui distingue Bordeaux de la plupart des grandes villes. Transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose de retirer un logement du marché de l'habitation ; la Ville exige donc une compensation : recréer ailleurs une surface de logement équivalente, dans le même secteur, à partir d'un local qui n'était pas affecté à l'habitation (un bureau ou un commerce), et situé au-dessus du rez-de-chaussée.

En pratique, cette règle revient à acheter ou transformer un local commercial ou de bureau pour le convertir en logement, en échange du droit de louer son bien en courte durée. Le coût et la complexité de l'opération en font une barrière à l'entrée très élevée pour un investisseur particulier, comparable au mécanisme de commercialité parisien.

L'autorisation de changement d'usage est délivrée par le maire de Bordeaux. Lorsqu'elle est obtenue avec compensation, elle présente un caractère réel, attaché au logement, et définitif : c'est la contrepartie de l'effort de compensation exigé.

4. La compensation renforcée au centre de Bordeaux

La Ville module l'exigence selon la zone. Dans le secteur le plus tendu, le centre historique et ses abords (secteur A), la compensation est renforcée à hauteur du double : deux m² de logement recréés pour un m² de logement transformé en meublé de tourisme. L'objectif affiché est de protéger l'habitation permanente dans l'hypercentre, où la pression touristique est la plus forte.

Une exception existe : si la surface de compensation est réalisée en logement social, le renforcement à hauteur du double ne s'applique pas. La règle vise ainsi à orienter l'effort vers la création de logements abordables dans les quartiers centraux.

Ces secteurs recoupent les zones les plus touristiques de la ville, du Triangle d'Or et des Quinconces (où le prix moyen dépasse 5 100 €/m²) au quartier Saint-Pierre et aux Chartrons. C'est précisément là que la location courte durée est la plus recherchée, et là que le verrou réglementaire est le plus serré.

5. La fiscalité du meublé de tourisme depuis la loi Le Meur

Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.

Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe au même niveau que celui de la location nue. L'avantage fiscal qui justifiait souvent le choix de la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, redevient pertinent à étudier au cas par cas.

Deux mesures pèsent encore sur l'équation. D'une part, le diagnostic de performance énergétique : pour louer en meublé de tourisme, le logement doit être classé A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à compter du 1er janvier 2034. D'autre part, depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sous le régime LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui alourdit l'imposition à la sortie.

6. Rentabilité : courte durée contre location classique à Bordeaux

La rentabilité de la courte durée dépend du taux d'occupation, du revenu par nuit, de la fiscalité et de la charge de gestion. Le centre historique et les quais attirent une forte demande touristique, qui soutient le revenu brut. Mais le revenu net, lui, est rogné par la baisse des abattements et, pour une résidence secondaire, par le coût d'entrée de la compensation.

Le contexte de marché ajoute une donnée. Après une décennie d'envolée, le prix moyen bordelais a reculé d'environ 11 % entre 2021 et 2026, à 4 309 €/m² (données DVF, source unique Immover). Dans ce climat, immobiliser un capital élevé dans une opération de courte durée fortement contrainte se compare défavorablement à une location nue ou meublée longue durée, plus simple et plus stable.

7. Vendre ou louer autrement : les options

Pour un propriétaire de résidence secondaire à qui la compensation ferme l'accès à la courte durée, deux alternatives existent sans changement d'usage : la location meublée longue durée (bail d'un an, ou bail mobilité de un à dix mois) et la location nue. Toutes deux échappent à l'obligation de compensation et offrent un revenu plus régulier, au prix d'un rendement par nuit inférieur.

La vente est l'autre option à étudier sereinement. La réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, augmente la base imposable pour les biens qui en ont bénéficié ; ce paramètre doit être anticipé avec un conseil fiscal. Sur un marché bordelais en repli, connaître la valeur actuelle de son bien, quartier par quartier, est le préalable à toute décision.

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