Airbnb et meublé touristique à Nantes en 2026 : 120 jours, autorisation personnelle et revente

1. Louer en meublé touristique à Nantes en 2026 : ce qui s'applique

À Nantes, le cadre repose sur une logique précise. Au niveau national, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a aligné par le bas la fiscalité du meublé de tourisme et généralisé l'enregistrement obligatoire. Au niveau local, Nantes Métropole a adopté son dispositif de changement d'usage par délibération du conseil métropolitain du 22 juin 2018, entré en vigueur le 1er janvier 2019. Ce règlement s'applique à la seule ville de Nantes ; les autres communes de la métropole suivent leurs propres règles.

Pour un propriétaire, la logique est claire : le statut du logement (résidence principale ou secondaire) et la nature du loueur (particulier ou société) déterminent les obligations. Nous détaillons chaque règle dans les sections suivantes.

2. La résidence principale : 120 jours et enregistrement

Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. La loi autorise sa location courte durée jusqu'à 120 jours et permet aux communes d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Nantes a choisi de ne pas exercer cette faculté : le plafond local reste à 120 jours par an pour la résidence principale.

Le second réflexe est la déclaration. Tout meublé de tourisme, en résidence principale comme secondaire, doit disposer d'un numéro d'enregistrement, à obtenir via le téléservice de la taxe de séjour de la métropole. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce (site, panneau, presse) et sur le contrat de location. La loi Le Meur généralise cette obligation à tout le territoire via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026.

3. La résidence secondaire : l'autorisation personnelle de changement d'usage

C'est le point qui distingue Nantes de Bordeaux ou de Paris. La métropole n'impose pas de compensation à un particulier qui souhaite louer sa résidence secondaire en courte durée. En contrepartie, l'autorisation qu'elle délivre n'a rien d'un droit acquis définitif.

Concrètement, l'autorisation accordée à un particulier est strictement personnelle et temporaire : elle vaut pour une durée de 4 ans, renouvelable une seule fois. Au terme, le droit d'exploiter le logement en meublé de tourisme s'éteint. Le dossier se dépose auprès des services de la Ville de Nantes, et l'autorisation est attachée à la personne du demandeur, pas au logement.

4. Une autorisation incessible : ce que ça change à la revente

C'est la conséquence la plus sous-estimée du régime nantais. Parce que l'autorisation est personnelle, elle n'est ni cessible ni transmissible, ni à un acquéreur ni à un locataire. Au moment de la vente, le droit d'usage en courte durée s'arrête avec le départ du vendeur.

Pour un vendeur, cela invite à la prudence dans la mise en avant du bien : présenter une rentabilité de courte durée comme un acquis transmissible serait trompeur. Pour un acheteur, c'est un point de vérification de premier ordre : avant d'acquérir un logement pour le louer en meublé touristique, il faut s'assurer qu'une nouvelle autorisation sera obtenable, en tenant compte du règlement de copropriété et de l'état du dispositif local.

5. Les sociétés : la compensation obligatoire

Là où le particulier bénéficie d'une autorisation personnelle sans compensation, la société est traitée comme un acteur qui retire durablement un logement du marché de l'habitation. Elle doit donc compenser. La compensation consiste à recréer un logement : transformer en habitation, dans le même secteur, un local affecté à un autre usage, de surface équivalente.

Cette asymétrie est volontaire : elle laisse au propriétaire occasionnel une marge réelle, tout en fermant la porte aux montages qui transforment des immeubles entiers en meublés touristiques. Pour un investisseur en société, l'équation devient rarement tenable hors d'un projet d'ampleur capable de porter le coût de la compensation.

6. La fiscalité du meublé de tourisme depuis la loi Le Meur

Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.

Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe au même niveau que celui de la location nue. L'avantage fiscal qui justifiait souvent le choix de la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le classement en étoiles redevient donc un levier économique de premier ordre, et le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, est à étudier au cas par cas.

Deux mesures pèsent encore sur l'équation. D'une part, le diagnostic de performance énergétique : pour louer en meublé de tourisme, le logement doit être classé A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à compter du 1er janvier 2034. D'autre part, depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sous le régime LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui alourdit l'imposition à la sortie.

7. Vendre ou louer autrement : les options

Pour un propriétaire à qui la fiscalité ou la nature temporaire de l'autorisation ferme l'intérêt de la courte durée, deux alternatives existent : la location meublée longue durée (bail d'un an, ou bail mobilité d'un à dix mois, adapté au public étudiant nantais) et la location nue. Toutes deux échappent à l'autorisation de changement d'usage et offrent un revenu plus régulier, au prix d'un rendement par nuit inférieur.

La vente est l'autre option à étudier sereinement. La réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, augmente la base imposable pour les biens qui en ont bénéficié : ce paramètre doit être anticipé avec un conseil fiscal. Sur un marché nantais où la courte durée ne se transmet pas, connaître la valeur d'habitation réelle de son bien, quartier par quartier, est le préalable à toute décision.

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