Loi Le Meur, plafond de 90 jours, changement d'usage, quotas suspendus : ce que tout propriétaire niçois doit savoir avant de louer ou vendre.
Illustration : Airbnb à Nice en 2026 : réglementation, fiscalité et rentabilité.
Louer un logement sur Airbnb à Nice obéit, en 2026, à un cadre plus strict que jamais. La loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur a réduit les avantages fiscaux du meublé de tourisme et durci les obligations, pendant que la Ville de Nice a abaissé le plafond de location des résidences principales et tenté d'instaurer des quotas par secteur, partiellement suspendus par la justice début 2026. Nous faisons le point, source par source, sur ce que chaque propriétaire niçois doit vérifier avant de publier une annonce ou d'arbitrer la vente de son bien.
Trois évolutions se cumulent en 2026 : la loi Le Meur qui réduit l'avantage fiscal national du meublé de tourisme, l'abaissement local du plafond des résidences principales à 90 jours par an à Nice, et une tentative de quotas par secteur actuellement suspendue par la justice.
La location courte durée à Nice a longtemps reposé sur un cadre national souple et des règles municipales limitées. Ce cadre a changé sur deux plans. Au niveau national, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a aligné par le bas la fiscalité du meublé de tourisme et généralisé l'enregistrement obligatoire. Au niveau local, la Métropole Nice Côte d'Azur a renforcé ses propres outils : abaissement du plafond de location des résidences principales et instauration de quotas par secteur.
Pour un propriétaire, la conséquence est concrète. Le type de logement, résidence principale ou secondaire, et sa localisation déterminent désormais non seulement la fiscalité applicable mais aussi la possibilité même de louer. Nous détaillons chaque règle dans les sections suivantes.
Tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie et obtenir un numéro d'enregistrement à 13 chiffres, obligatoire sur tout le territoire au plus tard le 20 mai 2026. Une résidence principale est limitée à 120 jours de location par an au niveau national, plafond que Nice a abaissé à 90 jours. Une résidence secondaire requiert en plus une autorisation de changement d'usage.
Le premier réflexe est la déclaration. Avant la loi Le Meur, l'obligation d'obtenir un numéro d'enregistrement dépendait du choix de chaque commune. La réforme met fin à cette mosaïque : chaque loueur, en résidence principale comme secondaire, doit disposer d'un numéro d'enregistrement national à 13 chiffres et l'afficher sur toutes ses annonces. Les déclarations passent par un téléservice national unique, Déclaloc, qui doit être opérationnel au plus tard le 20 mai 2026 (décret n° 2026-196 du 19 mars 2026).
Vient ensuite la durée. Une résidence principale, le logement occupé au moins huit mois par an, peut être louée jusqu'à 120 jours par an sans changement de destination. La loi Le Meur autorise les communes à abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Nice a exercé cette faculté par délibération du conseil municipal : le plafond local est de 90 jours par an, applicable à toute la ville.
Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, la location courte durée suppose à Nice une autorisation préalable de changement d'usage, instruite par la Métropole. La durée maximale de cette autorisation a été ramenée à 3 ans pour les nouvelles demandes.
| Obligation | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Déclaration en mairie | Oui, dès la première nuit | Oui |
| Numéro d'enregistrement 13 chiffres | Oui (national au 20 mai 2026) | Oui (national au 20 mai 2026) |
| Plafond de nuitées | 90 jours/an à Nice | Sans plafond de nuitées propre |
| Changement d'usage | Non | Oui, obligatoire |
Une troisième couche locale s'ajoute à Nice : des quotas par secteur, instaurés par règlement municipal et destinés à limiter le nombre d'autorisations. Le dispositif prévoyait un maximum de 671 autorisations annuelles réparties sur quatre zones (Vieux-Nice, Riquier-Port-Mont Boron, Centre-Ville, secteur Ouest). Saisi en urgence, le juge des référés du tribunal administratif de Nice a suspendu partiellement l'exécution du règlement le 29 janvier 2026, au motif que le mode de calcul des quotas excluait à tort les résidences secondaires. La Ville a formé un recours devant le Conseil d'État. Dans l'intervalle, le dépôt de dossiers dans ces quatre zones est suspendu jusqu'au 31 août 2026.
La distinction commande tout. Une résidence principale se loue jusqu'à 90 jours par an à Nice sans changement d'usage. Une résidence secondaire suppose une autorisation de changement d'usage, plus contraignante et soumise aux quotas par secteur lorsqu'ils s'appliquent.
Une résidence principale est le logement où vous résidez au moins huit mois par an. Sa location en courte durée est possible jusqu'au plafond local de 90 jours, sous réserve de déclaration et d'affichage du numéro d'enregistrement. Au-delà de ce plafond, le logement n'est plus traité comme une résidence principale et bascule dans le régime de la résidence secondaire.
Une résidence secondaire, ou un bien dédié à l'investissement locatif, exige une autorisation de changement d'usage avant toute mise en location courte durée. À Nice, cette autorisation est limitée dans le temps et, dans les secteurs concernés, soumise aux quotas lorsque le dispositif est en vigueur. Un point juridique s'ajoute : la copropriété peut interdire les meublés de tourisme. La loi Le Meur autorise une telle interdiction par décision d'assemblée générale, à la majorité prévue par la loi. Le règlement de copropriété doit donc être vérifié avant toute démarche.
La loi Le Meur abaisse l'abattement micro-BIC à 50 % pour le meublé classé (plafond 77 700 €) et à 30 % pour le meublé non classé (plafond 15 000 €). Elle impose un DPE classé A à E pour louer et réintègre les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente.
Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.
| Type de location | Abattement antérieur | Abattement loi Le Meur | Plafond de recettes |
|---|---|---|---|
| Meublé classé / chambre d'hôtes | 71 % | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % | 15 000 € |
| Location nue longue durée | 30 % | 30 % | 15 000 € |
Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe ainsi au même niveau que celui de la location nue. L'avantage fiscal qui justifiait souvent le choix de la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le régime réel, qui permet de déduire les charges et les amortissements, redevient pertinent à étudier au cas par cas.
Deux autres mesures pèsent sur l'équation. D'une part, le diagnostic de performance énergétique : pour louer en meublé de tourisme, le logement doit être classé A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à compter du 1er janvier 2034. D'autre part, à compter du 1er janvier 2025, les amortissements déduits sous le régime LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente l'imposition à la sortie.
La courte durée peut encore dégager des revenus supérieurs à la location classique sur les secteurs touristiques niçois, mais la baisse des abattements, le plafond de 90 jours pour les résidences principales et les contraintes administratives ont réduit l'écart, surtout pour les meublés non classés.
La comparaison se joue sur plusieurs paramètres : le taux d'occupation, le revenu par nuit, la fiscalité applicable et la charge de gestion. Sur les secteurs centraux et balnéaires de Nice, la demande touristique reste forte, ce qui soutient le revenu brut de la courte durée. Mais le revenu net dépend du régime fiscal et des plafonds de location.
Pour une résidence principale louée jusqu'à 90 jours par an, l'opération reste souvent intéressante en complément de revenu. Pour une résidence secondaire non classée, la baisse de l'abattement à 30 % et le coût du changement d'usage rapprochent le rendement net de celui d'une location meublée longue durée, plus simple à gérer. Le classement du meublé, qui maintient l'abattement à 50 %, devient un levier de rentabilité à part entière.
L'investissement dédié à la courte durée à Nice est devenu plus exigeant : autorisation de changement d'usage, quotas par secteur lorsqu'ils s'appliquent, fiscalité moins favorable et exigence de DPE. Le projet reste possible mais demande une analyse préalable du quartier, du statut du bien et du régime fiscal.
Acheter pour louer en courte durée suppose désormais d'intégrer le risque réglementaire dès le calcul du rendement. Dans les quatre zones soumises aux quotas, l'accès à une autorisation n'est pas garanti et le dispositif peut être durci selon l'issue du recours devant le Conseil d'État. Hors de ces zones, l'autorisation de changement d'usage reste requise et limitée à 3 ans, avec renouvellement non automatique.
La performance énergétique devient un critère d'achat : un bien classé F ou G ne peut pas être loué en meublé de tourisme et nécessitera des travaux. Enfin, la fiscalité moins avantageuse du non classé invite à considérer le classement, le régime réel, voire la location meublée longue durée comme alternatives. L'arbitrage dépend du bien et du quartier visés ; il mérite d'être chiffré avant l'achat.
Vendre un bien exploité en meublé de tourisme reste possible. Le point d'attention est fiscal : depuis 2025, les amortissements LMNP déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui peut alourdir l'imposition à la revente. Une estimation à jour aide à décider du bon moment.
Pour un propriétaire qui constate la baisse de l'avantage fiscal et la complexité administrative croissante, la vente est une option à étudier sereinement. La réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value, en vigueur depuis le 1er janvier 2025, augmente la base imposable pour les biens qui en ont bénéficié ; ce paramètre doit être anticipé avec un conseil fiscal.
Côté valorisation, un bien situé dans un secteur touristique recherché conserve une demande solide à la vente, indépendamment des contraintes de location courte durée. Connaître la valeur de marché actuelle de votre bien, quartier par quartier, est le préalable à toute décision de vendre ou de conserver. Nous publions des analyses sourcées et une estimation gratuite pour vous donner ce repère.
Le plafond national est de 120 jours par an pour une résidence principale. Nice a exercé la faculté ouverte par la loi Le Meur d'abaisser ce seuil et applique un plafond de 90 jours par an sur l'ensemble de la ville. Au-delà, le logement est traité comme une résidence secondaire et soumis au changement d'usage.
Oui. La déclaration en mairie et l'obtention d'un numéro d'enregistrement à 13 chiffres sont obligatoires pour tout meublé de tourisme. La loi Le Meur généralise cette obligation à tout le territoire national, via le téléservice national Déclaloc, au plus tard le 20 mai 2026. Le numéro doit figurer sur toutes vos annonces.
Pas en l'état. Le 29 janvier 2026, le tribunal administratif de Nice a suspendu partiellement l'exécution du règlement instaurant les quotas, au motif que leur mode de calcul excluait à tort les résidences secondaires. Le dépôt de dossiers dans les quatre zones concernées est suspendu jusqu'au 31 août 2026, dans l'attente de la décision du Conseil d'État.
Les revenus relèvent des BIC. Au régime micro-BIC, l'abattement passe à 50 % pour le meublé classé (plafond 77 700 €) et à 30 % pour le meublé non classé (plafond 15 000 €), applicable aux revenus perçus depuis 2025. Le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, reste une option à étudier au cas par cas.
Oui. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, une autorisation de changement d'usage est obligatoire à Nice avant toute location courte durée. Sa durée maximale a été ramenée à 3 ans pour les nouvelles demandes, et le renouvellement n'est pas automatique.
La loi Le Meur impose un diagnostic de performance énergétique classé A à E pour louer en meublé de tourisme jusqu'au 31 décembre 2033, puis A à D à compter du 1er janvier 2034. Un logement classé F ou G ne peut pas faire l'objet d'une location en meublé de tourisme.
Pour une résidence principale louée jusqu'à 90 jours, elle reste souvent un complément de revenu intéressant sur les secteurs touristiques. Pour une résidence secondaire non classée, la baisse de l'abattement à 30 % et le coût du changement d'usage rapprochent le rendement net de celui d'une location meublée longue durée. Le classement du meublé reste un levier de rentabilité.
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sous le régime LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente la base imposable. Ce paramètre doit être anticipé avec un conseil fiscal avant de décider de vendre. Une estimation à jour de la valeur du bien aide à choisir le bon moment.
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