Meublé touristique à Marseille en 2026 : la compensation obligatoire

1. Meublé touristique à Marseille en 2026 : ce qui a changé

Marseille cumule les tensions : un parc ancien dégradé, une demande de logement soutenue et un tourisme en forte croissance depuis une décennie. Le développement des locations de courte durée, concentré dans le centre historique et sur le littoral, a réduit d'autant l'offre de logements pour les Marseillais. C'est ce constat qui a conduit la métropole à revoir intégralement son dispositif.

Le règlement du 27 février 2025 marque une rupture. Jusque-là, un propriétaire pouvait obtenir une autorisation temporaire de changement d'usage sans avoir à compenser. Cette voie est fermée : désormais, pour une résidence secondaire, la compensation est exigée dès le premier logement transformé en meublé de tourisme. Le dispositif s'applique dans le cadre national fixé par la loi Le Meur du 19 novembre 2024.

2. Enregistrement, 90 jours et changement d'usage

Le premier réflexe est la déclaration. Toute location de courte durée d'un meublé à une clientèle de passage doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la commune, qui délivre un numéro d'enregistrement. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, généralise cette obligation à toute la France : le numéro à 13 chiffres devra figurer sur chaque annonce au plus tard le 20 mai 2026, sous peine de retrait de l'annonce.

Vient ensuite la question du seuil. Depuis le 1er janvier 2026, Marseille a abaissé de 120 à 90 jours par an le plafond de location d'une résidence principale, en usant de la faculté ouverte par la loi Le Meur. Le dépassement de ce seuil expose à une amende pouvant atteindre 15 000 €. Au-delà de 90 jours, comme pour une résidence secondaire, l'autorisation de changement d'usage devient obligatoire.

À ces obligations s'ajoute, depuis la loi Le Meur, une condition de performance énergétique : le logement doit être classé A à E au DPE (puis A à D à compter du 1er janvier 2034). Le règlement de copropriété peut par ailleurs interdire le meublé de tourisme : cette vérification est indispensable avant toute démarche.

3. La compensation obligatoire dès le premier logement

La compensation est le mécanisme le plus contraignant du droit du changement d'usage, jusqu'ici réservé à Paris et à quelques grandes villes. Marseille l'a généralisé. Le principe : pour chaque mètre carré d'habitation retiré du marché résidentiel afin d'en faire une location touristique, le propriétaire doit « recréer » une surface d'habitation équivalente ailleurs.

Concrètement, deux voies existent :

• Transformer un local commercial en habitation : un local à usage de bureau, de commerce ou d'entrepôt est converti en logement, de façon concomitante au changement d'usage du meublé.
• Proposer un logement équivalent en location longue durée : un autre bien est engagé sur le marché locatif classique, en contrepartie.

La règle de localisation est stricte : le local de compensation doit se trouver dans le même groupe d'arrondissements que le meublé de tourisme, sauf s'il s'agit de logement social, qui peut être proposé sur l'ensemble de la commune. L'autorisation obtenue est valable 4 ans, renouvelable sous réserve du respect des normes de qualité.

4. Les secteurs de forte tension : centre et front de mer

Marseille n'est pas un marché homogène. La demande touristique se concentre sur des secteurs identifiés : le Vieux-Port et le quartier du Panier (1er et 2e arrondissements), les abords de Notre-Dame-de-la-Garde et le quartier de la préfecture (6e), le Roucas-Blanc, Vauban et la Corniche côté mer (7e). C'est là que les meublés de tourisme se sont multipliés, et c'est là que l'encadrement est le plus serré.

Un propriétaire qui achète un appartement dans ces secteurs pour le dédier à la location saisonnière doit intégrer la double contrainte : l'obligation de compensation d'une part, la localisation du bien de compensation dans le même groupe d'arrondissements d'autre part. Dans un centre dense où les locaux commerciaux transformables sont rares et chers, cette exigence est, en pratique, un frein puissant.

5. Résidence principale ou résidence secondaire

Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an. Sa location en courte durée reste possible jusqu'à 90 jours cumulés, sous réserve de la déclaration et du numéro d'enregistrement. Au-delà, elle bascule dans le régime de la résidence secondaire et exige une autorisation de changement d'usage, donc une compensation.

La résidence secondaire est au cœur du dispositif marseillais. C'est elle qui alimente l'essentiel de la pression sur le parc, concentrée dans le centre et sur le littoral. Un propriétaire qui achète un bien dans ces secteurs pour le dédier à la location saisonnière doit intégrer un risque réel : celui de ne pas trouver de bien de compensation accessible, ce qui rend l'autorisation, en pratique, difficile à obtenir.

6. La fiscalité du meublé depuis la loi Le Meur

Les revenus d'un meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un choix entre régime micro-BIC et régime réel. La loi Le Meur, applicable aux revenus perçus à compter de 2025, a réduit les abattements forfaitaires du micro-BIC et leurs plafonds.

Pour un meublé non classé, l'abattement micro-BIC tombe au niveau de celui de la location nue : l'avantage fiscal qui justifiait souvent la courte durée s'en trouve nettement réduit. Le régime réel, qui permet de déduire charges et amortissements, redevient pertinent à étudier. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP sont par ailleurs réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui alourdit l'imposition de sortie.

7. Recours, sanctions et arbitrage : louer, basculer ou vendre

Sur le plan juridique, la situation est stabilisée. Un syndicat représentant les loueurs en meublé avait saisi le juge des référés pour faire suspendre le règlement métropolitain. Par une décision du 2 juin 2025, le tribunal administratif de Marseille a rejeté cette demande, estimant que l'atteinte grave et immédiate aux intérêts défendus n'était pas démontrée. Le règlement continue de s'appliquer, et les autorisations déjà délivrées, valables quatre ans, conservent leur validité. Une procédure au fond peut encore suivre son cours : nous en resterons aux faits, sans préjuger de son issue.

Pour un propriétaire, trois scénarios se dessinent.

Le premier, louer en courte durée, suppose d'obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation. Hors des secteurs les plus tendus et pour qui dispose d'un local commercial transformable, la voie reste ouverte ; dans le centre et sur le front de mer, la faisabilité doit être vérifiée avant tout achat destiné à cet usage.

Le deuxième, basculer vers la location classique, longue durée ou meublée à l'année, tire parti d'un atout marseillais : une demande locative structurellement forte, portée par la population étudiante et les actifs. Ce choix échappe au régime du changement d'usage et sécurise un revenu régulier.

Le troisième, vendre, s'inscrit dans un marché qui a nettement progressé ces dernières années. Quel que soit votre arbitrage, la décision commence par une valeur de marché fiable, calibrée sur les transactions réelles de votre quartier. Vous pouvez l'estimer gratuitement ci-dessous.