Le prix au m² moyen à Arâches-la-Frasse s'établit à 4 881 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 6 473 €/m². Environ 163 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance d'Arâches-la-Frasse, station des Carroz sur un plateau dominant la vallée de l'Arve, en Haute-Savoie.
Le prix moyen constaté à Arâches-la-Frasse s'établit à 4 881 €/m². Cette moyenne recouvre un parc très majoritairement composé d'appartements de station : selon l'INSEE, les appartements pèsent près de 85 % des logements, l'essentiel construit pour le séjour aux Carroz et à Flaine. Les maisons et chalets sont plus rares et se négocient à un niveau nettement supérieur, avec un prix moyen relevé sur les maisons et villas de 6 473 €/m². L'altitude, l'exposition, la proximité des pistes et l'état énergétique du bien creusent les écarts. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 6 473 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché local tient à une fonction unique : celle d'une double station de séjour. À environ 40 kilomètres de Genève et du bassin lémanique, Arâches-la-Frasse capte une demande de résidence secondaire qui soutient les prix alors que la population résidente reste sous les 1 800 habitants et recule légèrement. Avec plus de 87 % de résidences secondaires selon l'INSEE, l'essentiel des ventes porte sur des logements qui ne seront pas habités à l'année. Le domaine du Grand Massif, la fréquentation estivale du plateau et l'exposition au sud des Carroz étalent l'activité au-delà de la seule saison de ski.
L'offre nouvelle reste contrainte. La loi Montagne et la rareté du foncier disponible sur le plateau limitent l'étalement, et l'activité se déplace vers la rénovation des résidences de tourisme, dont la performance énergétique pèse de plus en plus dans les négociations. L'incertitude sur l'enneigement de moyenne altitude, surtout aux Carroz, pousse par ailleurs à valoriser les activités d'été et les logements les mieux situés, tandis que Flaine, plus haut, conserve un atout d'altitude. La proximité de Genève et de la vallée de l'Arve reste le socle de la demande.
Station de séjour à une quarantaine de kilomètres de Genève, Arâches-la-Frasse se situe au-dessus de la ville-vallée de Sallanches, à un niveau proche des communes de ski voisines mais nettement en dessous des stations les plus prisées du secteur.
La commune actuelle est née de la fusion, en 1973, des deux anciennes communes d'Arâches et de La Frasse, qui a pris le nom d'Arâches-la-Frasse le 1er janvier 2000. Le territoire réunit plusieurs villages et hameaux, dont Arâches, La Frasse, Treydon et Ballancy, étagés entre 560 et près de 2 470 mètres d'altitude sur un versant ensoleillé au-dessus de la vallée de l'Arve. Le nom d'Arâches renverrait à une racine désignant un lieu défriché, celui de La Frasse à un terrain de broussailles en zone de montagne. Jusqu'aux années 1930, l'économie reste agricole et pastorale, tournée vers l'élevage et l'exploitation des alpages.
Le tournant est celui du tourisme d'hiver. La station des Carroz d'Arâches est créée en 1936 sur un plateau exposé au sud, alors que le hameau des Carroz n'est encore qu'un groupe de fermes. Le développement des remontées mécaniques transforme progressivement le village en station-village, avec une architecture de chalets qui contraste avec les ensembles bâtis plus tardifs.
En 1968 s'ajoute Flaine, station d'altitude conçue comme un ensemble architectural de béton signé Marcel Breuer, sur la partie haute de la commune. Les Carroz et Flaine sont aujourd'hui reliés au domaine du Grand Massif, qui associe aussi Morillon, Samoëns et Sixt-Fer-à-Cheval et donne accès à un vaste domaine skiable culminant vers 2 500 mètres. Cette double station, à environ 40 kilomètres de Genève, fixe pour longtemps la vocation de séjour de la commune.
Selon l'INSEE, Arâches-la-Frasse compte 1 764 habitants pour environ 7 129 logements, dont seulement 860 résidences principales, soit près de 12 % du parc : les résidences secondaires et logements occasionnels en représentent plus de 87 %. Les appartements pèsent près de 85 % des logements, les maisons environ 15 %. Parmi les ménages installés à l'année, près de 60 % sont propriétaires et un tiers locataires. Le marché est donc largement dominé par une clientèle de séjour, souvent de la région lémanique, de Genève ou d'Annemasse, qui cherche un appartement à proximité des pistes des Carroz ou de Flaine. À côté, une minorité de ménages vit sur place à l'année, autour des services, du tourisme et de la saison, plutôt en quête d'un chalet ou d'un grand appartement.
Le prix moyen constaté est de 4 881 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mélange le studio de station et le chalet de hameau. Le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 6 473 €/m². La situation, l'altitude, l'accès aux pistes, l'exposition et l'année de construction expliquent l'essentiel des écarts. Une estimation sérieuse s'appuie sur des ventes comparables, pas sur la seule moyenne.
Les deux stations forment un même marché mais ne se ressemblent pas. Les Carroz, station-village de chalets exposée au sud vers 1 140 mètres, attire une demande de résidence de séjour familiale. Flaine, ensemble d'altitude en béton conçu à la fin des années 1960, propose surtout des appartements skis aux pieds à un niveau d'altitude plus élevé. La typologie, l'ambiance et l'état du bâti pèsent autant que la surface dans la valeur d'un logement.
La commune est avant tout une destination de séjour. Selon l'INSEE, les résidences secondaires et logements occasionnels dépassent 87 % du parc, contre à peine 12 % de résidences principales. La quasi-totalité des transactions porte donc sur des logements qui ne seront pas occupés à l'année. Cette structure explique la tension du marché et la faible vacance : les biens changent surtout de main entre acheteurs de loisir.
L'offre est déséquilibrée. Selon l'INSEE, les maisons ne représentent qu'environ 15 % des logements contre près de 85 % d'appartements. Les chalets se concentrent dans les hameaux et sur les coteaux, avec des surfaces et des terrains très variables, et les références de vente y sont peu nombreuses. L'écart de prix au mètre carré avec le collectif est net, ce qui rend l'estimation d'un chalet plus dépendante de son état, de sa vue et de son accès que de la moyenne communale.
La commune relève de la loi Montagne, qui encadre l'urbanisation, les extensions et l'aspect des constructions en zone de montagne. Des risques naturels sont recensés sur le territoire, à vérifier via l'état des risques avant tout achat. Côté usage, la mise en location d'un meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration en mairie, et la fiscalité applicable aux résidences secondaires, majoritaires ici, mérite d'être anticipée avant l'acquisition.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).