Le prix au m² moyen à Bagnolet s'établit à 5 537 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 7 586 €/m². Environ 187 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Bagnolet, entre la porte de Bagnolet et le plateau.
Le prix moyen constaté à Bagnolet s'établit à 5 537 €/m². Cette moyenne recouvre un parc très majoritairement collectif : selon l'INSEE, 89,5 % des logements sont des appartements, sur un territoire de 2,57 km² seulement. Elle mêle les grands ensembles des années 1960 et 1970 des Malassis et de La Noue, des programmes récents autour du centre-ville, et un tissu ancien de petites maisons et d'anciens ateliers vers Les Coutures et le plateau. La proximité immédiate du périphérique et de l'autoroute A3 pèse aussi d'une rue à l'autre. Ces valeurs proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 7 586 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché local est la pression démographique venue de Paris. La commune est limitrophe du 20e arrondissement et sa population a progressé entre 2017 et 2023 selon l'INSEE, alors que le territoire, entièrement bâti sur 2,57 km², n'offre plus de foncier libre. L'offre repose donc sur la revente d'un parc collectif constitué au XXe siècle, complétée par quelques opérations neuves en renouvellement. Le volume reste étroit, de l'ordre de 190 ventes d'appartements par an, ce qui rend les moyennes annuelles sensibles à la composition des biens vendus.
Le second moteur est la transformation du secteur de la porte de Bagnolet. Un projet partenarial d'aménagement, signé en octobre 2024 entre l'État, la Métropole du Grand Paris, la Ville de Paris, Est Ensemble et l'établissement public foncier, vise à réduire la coupure de l'échangeur, à végétaliser les abords et à reconnecter la commune à Paris. Deux programmes de rénovation urbaine y sont menés en parallèle, aux Malassis et à La Noue, pendant que la reconversion annoncée des tours Mercuriales doit remettre des activités sur le site de l'ancienne gare routière, à l'arrêt depuis juillet 2020.
Bagnolet se situe dans la moyenne basse des communes limitrophes de Paris à l'est, en retrait de Montreuil et loin derrière Vincennes, mais nettement au-dessus de Rosny-sous-Bois.
Le nom de Bagnolet vient du latin balneolum, le petit bain, en référence à d'anciens établissements de bains. La localité apparaît dans les actes à partir de 1255 et sa paroisse est constituée en 1377. Au XVe siècle, le village sert de résidence de campagne à des personnages de premier plan, dont la reine Isabeau de Bavière, qui y acquiert une propriété en 1412, puis le duc de Bedford. L'économie repose alors sur la vigne, les céréales et l'extraction du gypse, dont les carrières marqueront longtemps le sous-sol du plateau, à l'est du territoire.
Au début du XVIIIe siècle, la duchesse d'Orléans fait édifier le château de Bagnolet, achevé vers 1725, dont le parc s'étendait sur l'actuel 20e arrondissement de Paris et sur la commune. Le château est démoli à partir de 1771 ; il n'en subsiste que le pavillon de l'Ermitage, construit vers 1720 et inscrit au titre des monuments historiques en 1928. L'aqueduc de la Dhuis, mis en service en 1865 pour alimenter Paris en eau, traverse le plateau et donne son nom au quartier de La Dhuys. La ville reste rurale jusqu'à la fin du XIXe siècle.
L'industrialisation change tout : savonneries, fabriques de colles et d'encres s'installent, la population triple et atteint 8 779 habitants en 1901, année de l'arrivée du tramway. En 1929, l'élection du communiste Paul Coudert inscrit Bagnolet dans la ceinture rouge ; le parti conservera la mairie jusqu'en 2014. Les années 1960 et 1970 redessinent la ville : les grands ensembles des Malassis et de La Noue remplacent vergers et vieux quartiers, l'échangeur de la porte de Bagnolet et l'autoroute A3 sont achevés en 1970, le métro atteint Gallieni le 2 avril 1971, et les deux tours Mercuriales, de 33 étages, sont livrées en 1977.
Les tours Mercuriales, dessinées par Serge Lana et Alfred Milh dans l'esprit du World Trade Center, devaient amorcer un quartier d'affaires destiné à équilibrer La Défense à l'est de Paris. Le premier choc pétrolier a interrompu ce programme, laissant les deux immeubles isolés au-dessus de l'échangeur. Rachetées en novembre 2022 par un investisseur qui prévoit une reconversion mixte, bureaux d'un côté, hôtel de l'autre, elles restent le repère visuel de la commune.
Bagnolet compte 43 086 habitants sur 2,57 km², une densité comparable à celle des arrondissements parisiens voisins. Selon l'INSEE, la commune compte 19 466 logements, dont 89,5 % d'appartements et 9,0 % de maisons. Les résidences principales représentent 91,7 % du parc et les résidences secondaires 2,4 % : c'est une ville habitée à l'année, pas un marché de pied-à-terre. La location domine largement, avec 67,7 % de locataires contre 30,2 % de propriétaires occupants. Les acquéreurs sont surtout des ménages actifs et des primo-accédants venus de Paris, en particulier du 20e arrondissement, qui cherchent une surface supérieure à distance de métro équivalente, ainsi que des locataires bagnoletais qui accèdent à la propriété sur place.
Le prix moyen au mètre carré à Bagnolet s'établit à 5 537 €/m², toutes typologies d'appartements confondues. Ce chiffre est calculé à partir de la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires, et non des annonces. Il s'agit d'une moyenne communale : un studio dans une barre des Malassis et un appartement familial d'un programme récent du centre-ville s'en écartent nettement. Une estimation en ligne permet de situer votre bien plus précisément.
La ville est découpée en sept quartiers : Centre-ville, Centre-Sud, Le Plateau, La Dhuys, Les Malassis, La Noue et Les Coutures. Le centre-ville, dans le vallon autour de la mairie et du marché, et le secteur des Coutures, ancien territoire d'ateliers reconverti, concentrent le bâti le plus demandé. Les Malassis et La Noue, marqués par les grands ensembles et par les programmes de rénovation urbaine en cours, présentent des valeurs plus basses.
La ligne 3 du métro a son terminus à Gallieni, ouvert le 2 avril 1971, avec un accès direct à République et Opéra sans changement ; la station Porte de Bagnolet dessert le sud de la commune. Plusieurs lignes de bus relient Les Lilas, Montreuil et la porte des Lilas. Côté voiture, l'échangeur de la porte de Bagnolet donne accès au périphérique et à l'autoroute A3, avec un trafic de l'ordre de 300 000 véhicules par jour.
Le choix est déséquilibré : selon l'INSEE, 9,0 % seulement des logements sont des maisons. Ces pavillons et maisons de ville, concentrés sur le plateau et vers Les Coutures, changent rarement de mains et se vendent nettement plus cher, autour de 7 586 €/m² d'après les ventes DVF récentes. L'appartement reste donc le marché de référence, avec des écarts marqués entre les résidences des années 1960 et les programmes livrés depuis 2015.
Trois points reviennent. Le bruit et la qualité de l'air d'abord, sur les adresses proches du périphérique et de l'A3, qui font l'objet d'un classement sonore imposant des exigences d'isolation. Ensuite les périmètres de rénovation urbaine des Malassis et de La Noue, dont il faut connaître le calendrier avant de vendre. Enfin l'ancien sous-sol de carrières de gypse du plateau, qui peut entraîner des prescriptions particulières, à vérifier auprès du service urbanisme.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).