Le prix au m² moyen à Biarritz s'établit à 7 673 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 546 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Biarritz, sur la côte basque.
Le prix moyen des appartements à Biarritz s'établit à 7 673 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Cette moyenne recouvre un parc très contrasté : immeubles de la Belle Époque du centre et du front de mer, résidences balnéaires des années 1960 et 1970 autour de la Côte des Basques, programmes plus récents vers La Négresse et Aguilera. La vue sur l'océan, l'étage et la distance à la plage font varier fortement la valeur d'un bien à quartier équivalent. Le territoire communal est étroit, coincé entre Anglet, Bidart et l'océan, et déjà largement bâti, ce qui limite l'offre nouvelle.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 7 478 €/m² en 2021, le prix moyen à Biarritz atteint 7 673 €/m² en 2026, soit environ +3 % sur la période.
Le marché de Biarritz reste actif pour une commune de cette taille, avec de l'ordre de 550 ventes d'appartements enregistrées par an dans les données DVF. Cette liquidité tient à la structure du parc, très majoritairement collectif, et à la double demande qui s'exerce sur la commune : celle des ménages de l'agglomération Bayonne, Anglet, Biarritz, et celle des acquéreurs de résidence secondaire. La contrainte foncière fait le reste : le territoire communal est petit, presque entièrement urbanisé, et les opérations neuves se limitent à des renouvellements de parcelles déjà bâties.
Plusieurs moteurs entretiennent ce niveau de prix. Le tourisme, la filière surf née à la fin des années 1950 et le centre de congrès font vivre une économie de services à l'année. La proximité de l'Espagne, l'aéroport et la ligne ferroviaire vers Bordeaux et Paris ont élargi le bassin des acheteurs depuis la généralisation du travail à distance. En face, la fiscalité locale sur les résidences secondaires et l'encadrement du changement d'usage des meublés de tourisme cherchent à remettre des logements sur le marché de l'habitation permanente.
Biarritz affiche le niveau de prix le plus élevé du Pays basque nord, au-dessus d'Anglet, sa voisine immédiate, et nettement au-dessus de Bayonne. L'écart devient considérable avec Pau, à une centaine de kilomètres à l'intérieur des terres.
Biarritz, Miarritze en basque, naît de la réunion de deux noyaux anciens : un village agricole tourné vers l'intérieur, autour de la paroisse Saint-Martin, et un quartier maritime installé face à l'océan. La localité dépend longtemps de Bayonne avant de devenir paroisse autonome à la charnière des XVIe et XVIIe siècles. Ses habitants vivent alors de la pêche et de la chasse à la baleine, activité qui a laissé le cétacé dans les armes de la ville. Le phare de la pointe Saint-Martin, inauguré le 1er février 1834, ouvre une autre histoire, celle des bains de mer, qui attirent d'abord une clientèle bayonnaise puis espagnole.
Le tournant vient du Second Empire. Napoléon III fait construire pour l'impératrice Eugénie la villa Eugénie, élevée en 1854 face à la Grande Plage ; transformée en hôtel en 1893, elle prend le nom d'Hôtel du Palais en 1903. La cour et l'aristocratie européenne suivent, et la ville se couvre de villas, d'hôtels et d'équipements de villégiature. La statue de la Vierge est installée sur son rocher en 1865, reliée à la côte par une passerelle métallique posée en 1887. Le chemin de fer atteint la gare de Biarritz-La Négresse en 1862, puis le centre en 1911. Les premières halles ouvrent en 1885, le casino municipal Art déco d'Alfred Laulhé en 1929.
La crise de 1929 puis la guerre interrompent l'âge d'or balnéaire. Biarritz se réinvente en 1956 et 1957 : venus tourner l'adaptation d'un roman d'Hemingway, les Américains Peter Viertel et Dick Zanuck font découvrir la planche de surf sur la Côte des Basques. Le premier club français, le Waïkiki Surf Club, est fondé le 16 septembre 1959 et lance une filière qui pèse aujourd'hui dans l'économie locale. La ville garde de cette double histoire une forme resserrée : un centre dense hérité de la Belle Époque, une façade océane presque entièrement bâtie, et des secteurs plus résidentiels vers l'intérieur, du côté de La Négresse et de Saint-Charles. Depuis 2017, la commune appartient à la communauté d'agglomération Pays Basque.
Biarritz compte 26 206 habitants. Selon l'INSEE, la commune recense environ 26 500 logements, dont près de 58 % de résidences principales et 40 % de résidences secondaires : quatre logements sur dix ne sont pas occupés à l'année, ce qui pèse directement sur le marché. Toujours selon l'INSEE, les appartements représentent près de 78 % du parc et 54 % des résidences principales sont occupées par leurs propriétaires. Les acquéreurs se répartissent entre actifs de l'agglomération basque, retraités attirés par le climat et le cadre de vie, et acheteurs de résidence secondaire venus de Bordeaux, de Paris ou d'Espagne. Les petites surfaces proches des plages restent les plus disputées.
Le prix moyen des appartements à Biarritz est de 7 673 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Cette moyenne recouvre des écarts importants selon la proximité de l'océan, la vue, l'étage, la présence d'un extérieur et l'état du bien. Un appartement du front de mer et un logement des quartiers intérieurs ne se négocient pas au même niveau.
La façade océane concentre les valeurs les plus hautes : le secteur de la Grande Plage et du Port-Vieux, les abords de l'Hôtel du Palais et la Côte des Basques, où les immeubles avec vue frontale sont rares et peu remis sur le marché. Les quartiers intérieurs, autour de Saint-Charles, d'Aguilera ou de La Négresse, restent plus accessibles, avec un parc de résidences des années 1960 à 1990.
La gare de Biarritz-La Négresse, ouverte en 1862, est desservie par les liaisons vers Bordeaux, Paris et l'Espagne. L'aéroport de Biarritz-Pays Basque se situe à quelques minutes du centre, et l'autoroute A63 relie Bordeaux au sud de la frontière. Le réseau de bus et de lignes à haut niveau de service de l'agglomération relie Biarritz à Anglet et Bayonne, qui forment avec elle une agglomération continue.
La commune applique depuis 2021 la majoration maximale de 60 % sur la part communale de la taxe d'habitation due au titre des résidences secondaires. Elle se situe par ailleurs dans le périmètre du règlement de changement d'usage adopté par la communauté d'agglomération Pays Basque le 9 juillet 2022, qui encadre la transformation de logements en meublés de tourisme. Ces règles évoluent et se vérifient en mairie avant tout projet.
Le marché est très majoritairement collectif : selon l'INSEE, près de 78 % des logements de la commune sont des appartements, et le prix de référence de 7 673 €/m² porte sur ce segment. Les maisons et villas, concentrées dans les secteurs intérieurs et sur quelques rues du littoral, sont rares et se négocient au-dessus de ce niveau. Le choix dépend surtout du budget et de l'usage envisagé du bien.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).