Le prix au m² moyen à Ciboure s'établit à 5 617 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 122 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Ciboure, sur la baie de Saint-Jean-de-Luz, dans les Pyrénées-Atlantiques.
Le prix moyen constaté à Ciboure ressort à 5 617 €/m². Cette moyenne repose sur les ventes d'appartements enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Le parc mêle des maisons de pêcheurs et des immeubles anciens du bourg, le long des quais, à des résidences de bord de mer construites depuis les années 1970 sur les hauteurs et vers Socoa. La vue sur la baie, l'exposition et l'année de construction expliquent une grande partie des écarts de prix d'un bien à l'autre. Les maisons, plus rares que le collectif, se négocient à un niveau supérieur, ce qui tient surtout à leur rareté sur ce littoral resserré.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Ciboure tient à sa place au fond de la baie de Saint-Jean-de-Luz, à quelques centaines de mètres de sa voisine plus connue et à un pas de la frontière espagnole. La commune capte une demande double : des ménages du bassin luzien qui cherchent un accès à la mer un peu plus abordable que le centre de Saint-Jean-de-Luz, et des acquéreurs de résidence secondaire venus de l'intérieur du pays ou d'Espagne. Cette pression, sur un territoire resserré où le foncier disponible est limité, entretient des prix élevés pour la région.
L'offre nouvelle reste contrainte par la géographie, entre la baie, la Nivelle et les reliefs, et par la protection du littoral. Les biens avec vue sur l'eau ou proches du port et de Socoa se distinguent nettement du reste du parc. Comme partout, la performance énergétique est devenue un critère de négociation, en particulier sur les maisons de pêcheurs et les immeubles anciens du bourg, plus difficiles à isoler. La proximité de communes littorales plus chères situe Ciboure dans une frange intermédiaire du marché de la côte basque.
Sur la baie qu'elle partage avec Saint-Jean-de-Luz, Ciboure se situe un cran en dessous de sa voisine immédiate et de Biarritz, mais au-dessus d'Hendaye, plus au sud vers la frontière espagnole.
Ciboure, Ziburu en basque, s'est construite face à Saint-Jean-de-Luz, sur l'autre rive de la Nivelle, au fond de la baie qu'elles se partagent. Longtemps rattaché à la paroisse d'Urrugne, le village obtient son autonomie au milieu du XVIe siècle : ses habitants achètent en 1551 le terrain de leur future église et engagent une communauté maritime qui vivra du port pendant des siècles. On rejoint aujourd'hui encore Ciboure depuis Saint-Jean-de-Luz en franchissant à pied le pont sur la Nivelle.
L'église Saint-Vincent, achevée dans ses grandes lignes en 1572 puis agrandie au XVIIe siècle, porte un clocher octogonal unique en Pays basque, dont les raisons du plan restent inconnues. Le long du port, une haute maison d'inspiration hollandaise, bâtie vers 1630 par un armateur revenu d'Amsterdam, a vu naître Maurice Ravel le 7 mars 1875. Le compositeur n'y a passé que ses premiers mois, mais il est revenu de nombreuses fois au Pays basque, et le quai qui borde le port porte désormais son nom.
La mer a façonné l'identité de la commune. Le port de Socoa, abrité derrière une digue et un fort édifié sous Louis XIII puis remanié par Vauban, accueillait déjà au Moyen Âge des bateaux partis chasser la baleine. Ciboure fut classée premier port sardinier de France en 1947 et 1966, puis premier port thonier en 1951. La pêche a reculé, mais le port de plaisance, les écoles de voile et les maisons de pêcheurs colorées gardent la trace de cette vocation maritime.
Ciboure compte 5 951 habitants pour un territoire de bord de mer coincé entre la baie, la Nivelle et les collines. Le parc de logements associe le bâti ancien du bourg, autour de l'église et des quais, un habitat de pêcheurs, et des résidences plus récentes tournées vers l'océan et vers le quartier de Socoa, à cheval avec Urrugne. Les acheteurs sont pour partie des ménages locaux et du bassin de Saint-Jean-de-Luz, mais aussi des acquéreurs de résidence secondaire attirés par la vue sur la baie et la proximité immédiate de la frontière espagnole. Cette demande venue de l'extérieur soutient les prix, en particulier sur les biens avec balcon ou terrasse ouverte sur l'eau.
La moyenne s'établit à 5 617 €/m², à partir des transactions d'appartements enregistrées chez les notaires et reprises dans la base DVF. Ce chiffre recouvre des situations très différentes, d'un studio ancien du bourg à un appartement récent face à la baie. La vue sur l'eau, l'étage, l'exposition et la performance énergétique pèsent lourd dans le prix final. Pour votre bien, une estimation appuyée sur des ventes comparables sera plus juste que la seule moyenne communale.
La commune se lit en plusieurs ambiances. Le bourg, autour de l'église Saint-Vincent et du port, concentre le bâti ancien et les maisons de pêcheurs le long des quais. Vers l'ouest, le quartier de Socoa, partagé avec Urrugne, s'organise autour de son petit port et de son fort. Les hauteurs et la corniche offrent des vues dégagées sur la baie et l'océan. Ces secteurs ne se vendent pas au même niveau, les biens avec vue sur l'eau restant les plus recherchés.
Ciboure fait face à Saint-Jean-de-Luz, dont elle est séparée par la Nivelle, franchissable par un pont. La gare de Saint-Jean-de-Luz - Ciboure, sur la ligne reliant Bordeaux à la frontière espagnole, est toute proche et dessert Biarritz, Bayonne et Hendaye. L'A63 passe à l'écart du centre et relie l'agglomération à l'Espagne en quelques minutes. Le littoral se parcourt aussi à pied ou à vélo par le sentier de la corniche.
Les deux coexistent, mais l'offre en vente penche vers l'appartement, du bâti ancien du bourg aux résidences de bord de mer. Les maisons, dont les anciennes demeures de pêcheurs et des villas sur les hauteurs, sont plus rares et se négocient à un niveau supérieur au collectif. Leurs références de vente étant peu nombreuses, l'estimation d'une maison dépend surtout de son terrain, de son état et de sa vue, davantage que de la moyenne de la commune.
Comme sur toute la côte basque, une partie du territoire est exposée aux risques littoraux et d'inondation liés à la Nivelle et à l'océan : ces éléments sont à vérifier dans les documents d'urbanisme et l'état des risques avant un achat. La location d'un meublé de tourisme est par ailleurs encadrée dans cette zone très demandée. Selon votre projet, la fiscalité applicable aux résidences secondaires mérite aussi d'être anticipée.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).