Le prix au m² moyen à Enghien-les-Bains s'établit à 4 945 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 115 transactions y sont enregistrées chaque année.
Enghien-les-Bains, seule ville thermale d'Île-de-France, autour de son lac, de son casino et de son établissement de bains.
Les appartements d'Enghien-les-Bains se vendent autour d'un prix moyen de 4 945 €/m², d'après les transactions réellement signées chez les notaires (données DVF). Cette commune du Val-d'Oise, organisée autour de son lac, présente un parc à dominante d'appartements, souvent dans des immeubles anciens de standing ou des résidences bordant le plan d'eau, complété par des secteurs pavillonnaires vers la périphérie. Les biens proches du lac, du casino et de la gare figurent parmi les plus recherchés, tandis que les quartiers situés vers les coteaux ou en limite de Saint-Gratien restent plus mesurés. La rareté du foncier et la petite taille de la commune, l'une des moins étendues du département, entretiennent une demande soutenue. Le prix moyen affiché est une moyenne communale : l'étage, l'état, la vue sur l'eau et la proximité des thermes créent des écarts sensibles d'un bien à l'autre. Ce repère issu des ventes actées est à affiner sur des biens comparables pour estimer précisément un appartement.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché d'Enghien-les-Bains se distingue de son environnement immédiat par un positionnement nettement plus élevé que la plupart des communes voisines du Val-d'Oise. La demande est portée par un profil rare en grande couronne : une ville d'eaux dotée d'un lac, d'un casino et d'une gare reliant Paris en un quart d'heure. Ce cadre attire des acquéreurs à budget confortable, ce qui soutient les prix des appartements de standing et des biens bénéficiant d'une vue sur l'eau.
L'offre, contrainte par la très faible superficie de la commune et la rareté du foncier constructible, alimente la tension du marché. Les appartements anciens dominent, avec des niveaux de performance énergétique variables qui pèsent désormais sur les négociations : un logement bien classé au DPE se vend plus vite et se défend mieux. Autour de 115 transactions d'appartements par an, le marché reste actif mais étroit, ce qui accentue l'importance d'une estimation ajustée au secteur et à l'état réel du bien.
Avec un prix moyen autour de 4 945 €/m², Enghien-les-Bains se situe nettement au-dessus de ses voisines directes du Val-d'Oise, son lac, ses thermes et sa desserte de Paris tirant le marché vers le haut.
Enghien-les-Bains est une commune du Val-d'Oise née tardivement : elle a été détachée de Montmorency et érigée en commune indépendante en 1850. Son histoire tient à une découverte du XVIIIe siècle, celle de sources d'eau sulfureuse repérées près de l'étang, qui ont donné naissance à une station thermale. Enghien reste aujourd'hui la seule ville d'eaux d'Île-de-France, ses eaux étant utilisées pour le traitement des affections respiratoires et rhumatologiques.
Le lac d'Enghien, plan d'eau d'une quarantaine d'hectares, structure toute la ville : les promenades, les villas de la Belle Époque et les équipements de loisirs s'organisent autour de ses rives. Le casino d'Enghien-les-Bains, exploité par le groupe Barrière, compte parmi les casinos les plus fréquentés de France et abrite un théâtre. L'établissement thermal, le jet d'eau du lac et l'église Saint-Joseph font partie des repères de la commune, qui a conservé un caractère résidentiel de villégiature hérité de son passé de station.
La gare d'Enghien-les-Bains, sur la ligne H du Transilien au départ de Paris-Nord, relie la capitale en une quinzaine de minutes, ce qui a fait de la ville une adresse résidentielle recherchée aux portes de Paris. Cette combinaison rare, une ville d'eaux à proximité immédiate de la capitale, un lac en cœur de ville et un habitat de standing, explique le positionnement élevé de son marché immobilier au sein du Val-d'Oise.
Enghien-les-Bains compte environ 11 432 habitants sur un territoire très restreint, ce qui en fait une commune dense où l'appartement domine, entre immeubles anciens de caractère, résidences en bord de lac et quelques secteurs pavillonnaires. Le marché attire d'abord des cadres et des familles aisées, souvent actifs à Paris, séduits par le cadre du lac, la desserte ferroviaire et la réputation résidentielle de la ville. On y trouve aussi des acquéreurs en quête d'une résidence de standing et des propriétaires attachés au caractère de villégiature de la commune. Compte tenu du niveau des prix, l'accès des primo-accédants se concentre plutôt sur les petites surfaces.
Le prix moyen d'un appartement s'établit autour de 4 945 €/m² à Enghien-les-Bains, d'après les ventes réellement signées (données DVF). Il s'agit d'une moyenne communale : un bien en bord de lac ou proche de la gare se situe au-dessus, un appartement plus ancien ou éloigné du centre en dessous. L'étage, l'état, la vue et la surface font varier ce chiffre. Pour une valeur fiable, mieux vaut partir de biens comparables proches de votre adresse plutôt que de la seule moyenne.
Les abords du lac concentrent les biens les plus cotés, avec leurs villas et résidences bénéficiant d'une vue sur l'eau. Le centre-ville, autour du casino, des thermes et de la gare, reste très demandé pour sa proximité des commerces et des transports. Les secteurs vers les coteaux et en limite de Saint-Gratien offrent des prix un peu plus accessibles. La faible superficie de la commune limite l'offre partout.
La gare d'Enghien-les-Bains est desservie par la ligne H du Transilien au départ de Paris-Nord, qu'elle relie en une quinzaine de minutes. Cette liaison directe et rapide est l'un des moteurs du marché local : elle place la ville à portée immédiate de la capitale tout en offrant un cadre de vie autour du lac. La proximité de l'A15 et de l'A86 complète la desserte routière vers Paris et la Défense.
Le parc d'Enghien-les-Bains est surtout composé d'appartements, en immeubles anciens ou en résidences proches du lac, et l'offre de maisons y est plus rare et concentrée dans les secteurs pavillonnaires. Une maison individuelle se négocie généralement au-dessus du prix moyen des appartements, compte tenu de sa rareté et du foncier limité de la commune. Le choix dépend de votre budget, de votre projet de vie et de la proximité souhaitée du lac et de la gare.
Plusieurs facteurs se conjuguent : le statut de seule ville thermale d'Île-de-France, le cadre du lac en cœur de ville, la desserte directe de Paris par le Transilien et la petite taille de la commune, qui limite fortement l'offre. Ce cadre résidentiel recherché et cette rareté du foncier entretiennent une demande soutenue et un positionnement plus élevé que la moyenne du Val-d'Oise.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).