Le prix au m² moyen à Épinay-sur-Seine s'établit à 2 883 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 4 035 €/m². Environ 244 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance des bords de Seine à Épinay-sur-Seine.
Le prix moyen constaté à Épinay-sur-Seine s'établit à 2 883 €/m², et le segment maison ressort à 4 035 €/m². Cette moyenne recouvre un parc très majoritairement collectif, où les grands ensembles des années 1960 et 1970 d'Orgemont, de La Source et des Presles pèsent lourd dans les volumes échangés. Les écarts internes sont marqués : les pavillons du Cygne d'Enghien, de la cité-jardin Blumenthal et des rues proches des berges se situent au-dessus des copropriétés du centre-ville et des secteurs en rénovation. Ce chiffre provient des données DVF, c'est-à-dire des transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 4 035 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché d'Épinay-sur-Seine repose d'abord sur un rapport prix-accessibilité. Avec 52 833 habitants et une densité proche de 11 500 habitants au kilomètre carré, la commune concentre une demande locative forte et un flux régulier de primo-accédants exclus des communes plus chères de la boucle. La desserte s'est nettement renforcée en trois ans, avec le tramway T8 en décembre 2014 puis le tram-train T11 en juillet 2017, qui relie les deux gares de la ville au Bourget sans transiter par Paris. Le pôle de Saint-Denis Pleyel, ouvert sur la ligne 14 en juin 2024, se rejoint en quelques minutes par le T8 puis le métro.
Le second moteur est la transformation du bâti. Le centre-ville, très dense, et les grands ensembles d'Orgemont, de La Source et des Presles font l'objet d'un programme de rénovation urbaine conventionné avec l'ANRU, qui remplace progressivement une partie du parc social par des logements neufs, en accession comme en locatif. Ces livraisons créent un segment de prix distinct de l'ancien collectif et brouillent la lecture d'une moyenne communale. En parallèle, les berges de la Seine, classées en zone naturelle au plan local d'urbanisme, restent inconstructibles et limitent l'offre nouvelle sur la façade fluviale.
Épinay-sur-Seine se situe dans le bas de la fourchette de son secteur, sous le niveau d'Argenteuil, sa voisine du Val-d'Oise. L'écart devient très large avec Saint-Ouen-sur-Seine et Asnières-sur-Seine, pourtant distantes de moins de cinq kilomètres.
Le nom d'Épinay vient du latin spinetum, le lieu planté d'épines. Le village apparaît sous la forme Spinogelum en 638 sous la plume du chroniqueur Frédégaire, et Dagobert Ier aurait légué cette terre à l'abbaye de Saint-Denis. Au XIIe siècle, les habitants vivent du port sur la Seine, du maraîchage et de la vigne. En 1741, la seigneurie est achetée par Louis Denis Lalive de Bellegarde et l'église est achevée en 1743. Au XVIIIe siècle, Madame d'Épinay reçoit dans ses propriétés Rousseau, Diderot et Grimm. Le 7 août 1850, la création d'Enghien-les-Bains retire à la commune les rives sud du lac.
Le XIXe siècle fait basculer Épinay dans l'ère industrielle. La commune est le théâtre du combat d'Épinay le 30 novembre 1870, commémoré au carrefour des Mobiles, puis subit l'occupation prussienne de l'hiver suivant. La ligne de Grande Ceinture est mise en service au niveau d'Épinay en 1882 et la commune compte alors deux gares, desservies par les voyageurs jusqu'au 15 juillet 1939. Le tramway Enghien-Trinité circule du 26 septembre 1900 au 25 mars 1935. Le cinéma s'installe durablement : les laboratoires Éclair, fondés en 1907 par Charles Jourjon et Ambroise-François Parnaland, ouvrent des studios en 1913, rejoints dans les années 1930 par les studios Tobis.
L'après-guerre change la forme de la ville. Rattachée au département de la Seine jusqu'à la loi du 10 juillet 1964, Épinay rejoint la Seine-Saint-Denis le 1er janvier 1968. Dans les années 1960 et 1970, les grands ensembles d'Orgemont, de La Source et des Presles sortent de terre et accueillent aujourd'hui la majorité des habitants. Ils cohabitent avec un tissu pavillonnaire ancien et des cités-jardins, dont celle bâtie par le négociant Willy Blumenthal dans les années 1910 et 1920, forte de trois cents pavillons en meulière. Le centre-ville, très dense, fait depuis l'objet d'un projet de restructuration conventionné avec l'ANRU, et la ville compte sept quartiers administratifs.
Épinay-sur-Seine compte 52 833 habitants. Selon l'INSEE, la commune totalise environ 21 800 logements, dont 92,9 % de résidences principales : le marché est celui d'une ville habitée à l'année, sans dimension de résidence secondaire. Les appartements représentent 83,0 % du parc et les maisons 15,1 %, une part de pavillons plus élevée que dans beaucoup de communes voisines. Toujours selon l'INSEE, les locataires forment 64,8 % des ménages et les propriétaires 33,9 %, le parc HLM logeant à lui seul 37,2 % des occupants. Les acquéreurs sont surtout des primo-accédants du nord francilien et des familles cherchant une surface accessible à proximité immédiate de Paris.
Le prix moyen relevé à Épinay-sur-Seine est de 2 883 €/m². Il s'agit d'une moyenne calculée sur les ventes enregistrées dans la base DVF, qui recense les transactions réellement passées chez les notaires. Elle mélange des studios, des appartements familiaux des grands ensembles et des pavillons. Votre bien peut s'en écarter nettement selon le quartier, l'état, l'étage, la présence d'un ascenseur, d'un balcon ou d'un stationnement.
Le secteur du Cygne d'Enghien, en limite d'Enghien-les-Bains et de son lac, et la cité-jardin Blumenthal, en limite de Villetaneuse, forment les deux poches les plus chères de la commune : pavillons, calme et faible densité. Les rues résidentielles longeant les berges de la Seine, préservées de toute voirie de transit, se situent également au-dessus de la moyenne. À l'inverse, Orgemont et les grands ensembles de La Source et des Presles restent les secteurs les plus abordables.
La commune dispose de deux pôles. À l'ouest, la gare d'Épinay-sur-Seine réunit le RER C et les tramways T8 et T11. À l'est, la gare d'Épinay - Villetaneuse donne accès au Transilien H et au T11. Le T8, en service depuis le 16 décembre 2014, relie Orgemont à Saint-Denis - Porte de Paris et au métro 13. Le T11, ouvert le 11 juillet 2017, rejoint Le Bourget sans passer par Paris.
Les deux marchés coexistent, ce qui est assez rare en petite couronne nord. Selon l'INSEE, 83,0 % des logements sont des appartements et 15,1 % des maisons, une réserve pavillonnaire concentrée dans les cités-jardins, le Cygne d'Enghien et les rues proches de la Seine. Le segment maison se négocie à 4 035 €/m², soit un net écart avec le collectif. Les biens pavillonnaires partent vite et demandent souvent une recherche patiente.
Oui, elle mérite d'être regardée avant de signer. Le centre-ville, urbanisé dans les années 1960 à 1980, fait l'objet d'un projet de restructuration conventionné avec l'ANRU, qui a déjà entraîné des démolitions et des constructions neuves. Trois quartiers sont classés prioritaires au titre de la politique de la ville : Centre-ville, La Source-Les Presles et Orgemont. Renseignez-vous sur le calendrier des opérations et sur l'état de la copropriété visée, deux éléments qui pèsent sur la valeur.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).