Le prix au m² moyen à L'Haÿ-les-Roses s'établit à 4 141 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 6 283 €/m². Environ 175 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de L'Haÿ-les-Roses, commune du Val-de-Marne aux portes sud de Paris.
Le prix moyen constaté à L'Haÿ-les-Roses s'établit à 4 141 €/m². Cette moyenne recouvre un parc très majoritairement collectif : selon l'INSEE, les appartements pèsent 71,7 % des logements et les maisons 25,6 %, sur un total d'environ 14 000 logements dont 91,7 % de résidences principales. Le petit pavillon de première couronne et l'immeuble récent ne se vendent pas au même niveau, et l'offre de maisons, plus rare, ressort plus haut : le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 6 283 €/m². La proximité du métro, l'année de construction et l'état énergétique creusent les écarts. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 6 283 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de L'Haÿ-les-Roses est celui d'une commune de première couronne, portée par la proximité immédiate de Paris et par le renforcement de sa desserte. L'ouverture, en juin 2024, d'une station de la ligne 14 vers Orly a rapproché la ville du centre de la capitale et l'a inscrite dans la dynamique du Grand Paris Express, au même titre que ses voisines Villejuif et Le Kremlin-Bicêtre. Cette demande soutenue s'exerce sur un parc contraint : la population se maintient autour de 31 200 habitants et le foncier disponible est rare, ce qui limite l'offre nouvelle à quelques opérations de renouvellement urbain.
Les écarts internes structurent désormais le marché. Un appartement récent proche de la station et un pavillon ancien des quartiers de la roseraie ne suivent pas la même courbe, et la performance énergétique pèse de plus en plus dans les négociations, en particulier sur le bâti d'avant-guerre. Sous-préfecture du Val-de-Marne, la ville conserve par ailleurs une fonction administrative et un tissu de services et d'emplois de proximité qui stabilisent la demande de résidence principale, majoritaire ici. Pour un vendeur, l'enjeu est de situer son bien dans ce paysage contrasté plutôt que de se fier à la moyenne.
Aux portes sud de Paris, L'Haÿ-les-Roses se situe sous ses voisines les plus recherchées comme Bourg-la-Reine et Cachan, mais au-dessus de Fresnes. L'écart tient à l'emplacement, à la desserte et au poids du collectif dans chaque commune.
Le lieu est ancien : il apparaît sous la forme Laiacum, nom d'un domaine gallo-romain, et une charte de Charlemagne datée de 798 confirme les droits de l'église de Paris sur ces terres. Le village se développe au Moyen Âge le long de la rue des Tournelles, sur la route qui relie Paris à Orléans, et les rois de France y font halte lors de leurs déplacements. Longtemps appelé simplement Lay ou L'Haÿ, le bourg reste rural et maraîcher jusqu'au XIXe siècle, tourné vers l'approvisionnement de la capitale voisine.
Le tournant vient de la rose. En 1892, Jules Gravereaux, l'un des fondateurs du Bon Marché, achète une propriété à L'Haÿ et aménage entre 1892 et 1894, avec le paysagiste Édouard André, un jardin entièrement consacré aux rosiers, présenté comme la première roseraie au monde dédiée exclusivement à cette fleur. Le succès du lieu conduit la commune à demander un changement de nom : un décret du 10 mai 1914 fait de L'Haÿ la commune de L'Haÿ-les-Roses, en hommage à ce jardin. Devenue la Roseraie du Val-de-Marne, la collection compte aujourd'hui plus de 13 000 rosiers et quelque 3 200 espèces et variétés.
Au XXe siècle, la commune bascule dans la banlieue dense de Paris. La réorganisation administrative de 1964 la détache du département de la Seine pour la rattacher au nouveau Val-de-Marne, et elle devient sous-préfecture, chef-lieu d'arrondissement, en 1972. Le bâti suit ce mouvement : aux quartiers pavillonnaires hérités de la première moitié du siècle s'ajoutent des ensembles collectifs et, plus récemment, des programmes neufs, pour une population qui approche désormais 31 200 habitants.
Selon l'INSEE, L'Haÿ-les-Roses compte environ 31 200 habitants pour près de 14 000 logements, dont 91,7 % de résidences principales : le marché est ici celui d'une commune habitée à l'année, non d'une ville de villégiature. Les appartements représentent 71,7 % du parc et les maisons 25,6 %, et parmi les ménages en résidence principale, un peu moins de la moitié sont propriétaires, soit un taux d'environ 47 %, en léger recul. Deux profils d'acheteurs se croisent. D'un côté des ménages et des familles qui cherchent un appartement bien relié à Paris, souvent des actifs travaillant dans la capitale ou dans les pôles voisins du Kremlin-Bicêtre et de Villejuif. De l'autre des acquéreurs de maison, attirés par les rues pavillonnaires proches de la roseraie, sur un segment plus étroit et plus disputé.
Le prix moyen constaté est de 4 141 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mêle l'appartement de première couronne et le pavillon de faubourg. Le prix moyen relevé sur les maisons et villas ressort plus haut, à 6 283 €/m². La proximité d'une station de métro, l'année de construction, l'étage et l'état énergétique expliquent l'essentiel des écarts. Une estimation fiable se cale sur des ventes comparables récentes, pas sur la seule moyenne.
Le prolongement sud de la ligne 14 vers l'aéroport d'Orly, dans le cadre du Grand Paris Express, a ouvert le 24 juin 2024 une station L'Haÿ-les-Roses, située vers la limite avec Chevilly-Larue. La commune passe ainsi d'une desserte de bus et de tramway à une liaison directe et rapide avec le centre de Paris. Cet accès pèse sur le marché : les biens proches de la station et des lignes de transport gagnent en attractivité, ce qui accentue les écarts de prix d'un secteur à l'autre.
La commune est desservie par la ligne 14 du métro, entièrement automatique, qui relie directement le centre de Paris et l'aéroport d'Orly. Le tramway T7 passe à proximité, vers le domaine Chérioux, et plusieurs lignes de bus RATP ainsi que le réseau local complètent la desserte. En voiture, l'ancienne route nationale 20, devenue la D920, et la proximité de l'A6 relient la ville à Paris et à la banlieue sud. Cette accessibilité est un argument central pour les acheteurs.
L'offre est déséquilibrée. Selon l'INSEE, les maisons ne représentent que 25,6 % des logements, contre 71,7 % d'appartements. Elles se concentrent dans les quartiers pavillonnaires, notamment autour de la roseraie, sous forme de pavillons de la première moitié du XXe siècle aux surfaces et aux terrains variables. Les références de vente y sont moins nombreuses et le prix au mètre carré des maisons est nettement supérieur à la moyenne communale, ce qui rend leur estimation plus dépendante de l'état, du terrain et de l'emplacement que de la statistique d'ensemble.
Comme partout, la vente suppose un dossier de diagnostics à jour, dont le diagnostic de performance énergétique, devenu un point de négociation fréquent sur le bâti ancien. La commune étant très majoritairement occupée en résidence principale, la question des résidences secondaires est marginale, mais la mise en location d'un meublé de tourisme reste soumise à déclaration en mairie. Pour un investissement locatif, mieux vaut anticiper la fiscalité applicable avant l'achat plutôt que de la découvrir après.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).