Le prix au m² moyen à La Garde s'établit à 3 452 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 4 793 €/m². Environ 218 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance du rocher et du vieux village de La Garde.
Le prix moyen des appartements à La Garde s'établit à 3 452 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Le parc communal est majoritairement collectif : selon l'INSEE, près de 65 % des logements sont des appartements, et plus de quatre logements sur dix ont été construits entre 1971 et 1990, pendant la transformation de la commune en banlieue résidentielle de Toulon. Cette moyenne recouvre donc des situations différentes, entre les immeubles des quartiers du Thouar et de La Planquette, les résidences proches du campus universitaire et les secteurs pavillonnaires de Sainte-Marguerite. Les maisons et villas se négocient de leur côté autour de 4 793 €/m².
Maison : 4 793 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché gardéen est un marché de volume plutôt que de rareté : environ 218 transactions d'appartements par an, et 237 ventes retenues sur l'année de référence 2025, pour une commune de 26 476 habitants. Cette rotation régulière tient à la structure du parc, construit pour l'essentiel entre 1971 et 1990 et composé de copropriétés de taille moyenne. La moyenne communale repose donc sur un échantillon large, mais elle recouvre des segments distincts, du studio destiné à la location étudiante au grand appartement familial de la plaine.
Trois moteurs soutiennent la demande. La proximité immédiate de Toulon, à sept kilomètres, place La Garde dans la couronne des communes accessibles à des ménages qui ne peuvent plus acheter sur le littoral de Sanary ou de Six-Fours. L'emploi local est réel, entre la zone d'activités de Toulon-Est, les commerces et le campus universitaire, ce qui limite la dépendance au seul tourisme. Enfin, le littoral communal, réduit à trois kilomètres de côte peu bâtie autour de Magaud et de San Peyre, laisse peu de foncier constructible en bord de mer.
La Garde se situe au-dessus de Toulon et de La Seyne-sur-Mer, mais nettement en dessous d'Hyères. L'écart tient d'abord à l'absence de front de mer urbanisé et au poids du parc collectif des années 1970 et 1980.
La Garde doit son nom à son rocher, un bloc d'andésite qui servait de poste de guet au Moyen Âge et qui surveillait la route de Toulon. Le lieu apparaît dans les textes en 1056 sous la forme Guarda. Le château bâti sur le promontoire devient au XIIIe siècle un fief des évêques de Toulon, avant de passer au XVe siècle aux Castellane, puis aux Glandevès et enfin aux Thomas. La position de sentinelle vaut au village d'être exposé à tous les conflits de la région : en 1707, pendant la guerre de Succession d'Espagne, les troupes savoyardes qui assiègent Toulon saccagent la localité.
Après la reddition de Toulon aux Anglais en 1793, Bonaparte fait transférer à La Garde le quartier militaire de Sainte-Marguerite, dont le nom est resté à un secteur de la commune. Au XIXe siècle, le village vit de l'olivier, de la vigne et des cultures maraîchères de la plaine, tandis que les carrières taillent dans l'andésite du rocher les pavés des rues de Toulon. Le 18 juin 1894, le hameau du Pradet, tourné vers la mer, se détache de La Garde et devient une commune de plein exercice. En 1927, Abel Gance tourne des scènes de son film Napoléon dans le vieux village.
La commune bascule au milieu du XXe siècle : de 3 095 habitants en 1931, elle passe à 26 476 habitants en 2023, absorbant la croissance de l'agglomération toulonnaise. Les quartiers du Thouar, de La Planquette et de Sainte-Marguerite se construisent dans la plaine, pendant que la zone d'activités de Toulon-Est s'installe aux portes de la ville. En 1968, les premières composantes de l'université de Toulon s'implantent sur un domaine agricole d'une vingtaine d'hectares à la limite de La Valette-du-Var, campus qui reste aujourd'hui le principal de l'établissement. La forme actuelle de la ville en découle : un noyau ancien perché, une plaine largement urbanisée et trois kilomètres de littoral resté discret.
La Garde compte 26 476 habitants pour un parc de 14 099 logements. Selon l'INSEE, 92 % de ces logements sont des résidences principales et seulement 2,7 % des résidences secondaires : on achète ici pour y vivre à l'année, pas pour la villégiature. Toujours selon l'INSEE, les appartements représentent 64,6 % du parc et les maisons 32,8 %. Le partage entre propriétaires (50,5 % des résidences principales) et locataires (47,4 %) est presque équilibré, une répartition rare sur le littoral varois, qui s'explique par le poids des ménages actifs travaillant à Toulon et par la présence étudiante liée au campus universitaire.
Le prix moyen des appartements à La Garde est de 3 452 €/m², calculé sur les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mélange les immeubles des années 1970 de la plaine, les résidences plus récentes et les petites copropriétés du vieux village. Les maisons et villas ressortent autour de 4 793 €/m². Pour un bien précis, la surface, l'étage, l'état et le stationnement expliquent l'essentiel des écarts.
Le vieux village, accroché au rocher d'andésite sous la chapelle Notre-Dame-de-l'Annonciade, forme un noyau ancien de petites maisons et de copropriétés réduites. Sainte-Marguerite, à l'est, est le secteur le plus pavillonnaire et le plus verdoyant. Le Thouar et La Planquette regroupent l'essentiel du parc collectif construit dans la plaine entre 1971 et 1990. Enfin, la frange littorale, autour des anses de Magaud et de San Peyre, reste très peu bâtie.
La commune est desservie par la gare de La Pauline-Hyères, sur les lignes TER qui relient Toulon, Hyères et la vallée du Gapeau, ainsi que par le réseau de bus Mistral de la métropole Toulon Provence Méditerranée. L'autoroute A57 longe le territoire et met le centre de Toulon à quelques kilomètres. Cette desserte fait de La Garde une commune de trajets domicile-travail quotidiens vers l'agglomération, ce qui soutient la demande à l'année.
Les deux marchés coexistent, mais dans des proportions inégales. Selon l'INSEE, les appartements forment 64,6 % du parc et les maisons 32,8 %, ce qui rend l'offre de maisons nettement plus rare et explique l'écart de prix constaté : 4 793 €/m² pour les maisons et villas contre 3 452 €/m² pour les appartements. Les maisons se concentrent surtout à Sainte-Marguerite et sur les hauteurs, les appartements dans la plaine.
Oui, sur le segment des petites surfaces. Le campus principal de l'université de Toulon, installé sur la commune depuis 1968 avec l'école d'ingénieurs SeaTech, entretient une demande locative étudiante régulière sur les studios et les deux pièces des quartiers proches. Cette demande explique en partie la part de locataires, proche de la moitié des résidences principales selon l'INSEE, alors que le littoral varois est plutôt marqué par la propriété occupante.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).