Le prix au m² moyen à Le Kremlin-Bicêtre s'établit à 5 935 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 181 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance du Kremlin-Bicêtre, entre l'hôpital et la porte d'Italie.
Le prix moyen constaté au Kremlin-Bicêtre s'établit à 5 935 €/m². Cette moyenne recouvre un parc presque entièrement collectif : selon l'INSEE, 94,7 % des logements sont des appartements, sur un territoire de 1,54 km², l'un des plus petits du Val-de-Marne. Les écarts tiennent surtout à l'époque de construction et à l'emplacement, entre les immeubles de rapport du début du XXe siècle proches de la limite parisienne, les résidences des années 1960 et 1970 et les programmes plus récents. Le poids du parc social pèse aussi sur la composition des ventes. Ces valeurs proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché local est la rareté du foncier. Sur 1,54 km² entièrement bâtis et une densité proche de 15 700 habitants au kilomètre carré, la commune n'a plus de terrain libre : l'offre repose presque uniquement sur la revente d'un parc collectif constitué au XXe siècle. Le volume est étroit, de l'ordre de cent quatre-vingts ventes d'appartements par an, ce qui rend les moyennes annuelles sensibles à la composition des biens vendus. Le poids du logement social, environ trois mille six cents logements locatifs sociaux selon l'INSEE, réduit encore la part du parc susceptible de changer de mains.
Le second moteur est l'amélioration de la desserte. L'ouverture de la station Hôpital Bicêtre sur la ligne 14, le 24 juin 2024, a placé la commune à une douzaine de minutes d'Orly et sur un axe direct vers le nord de la métropole ; la fréquentation attendue est de l'ordre de vingt mille voyageurs par jour. À cela s'ajoute un pôle d'emploi et d'études permanent : l'hôpital Bicêtre, qui compte environ deux mille lits, et la faculté de médecine de l'université Paris-Saclay entretiennent une demande locative constante, notamment sur les petites surfaces.
Le Kremlin-Bicêtre se situe dans la moyenne haute de la première couronne sud, au-dessus de Villejuif et d'Ivry-sur-Seine, ses deux voisines directes. L'écart reste très marqué avec Paris, dont la commune est pourtant limitrophe.
Le nom de la commune tient de deux origines sans rapport entre elles. Bicêtre vient d'un manoir édifié au XIIIe siècle par Jean de Pontoise, évêque de Winchester : le Petit Winchester devient Bicestre par déformation, puis Bissêtre, mot ancien qui désignait le malheur. Le Kremlin vient d'une enseigne de cabaret, Au Sergent du Kremlin, tenue par un vétéran de la campagne de Russie de 1812 ; le lieu-dit figure sur les cartes dès 1832 et finit par désigner tout le quartier. Ce territoire n'a donc ni village ancien ni église médiévale à son origine : il s'est constitué le long de la route de Fontainebleau, autour d'un établissement hospitalier.
Cet établissement domine l'histoire locale. En 1632, Louis XIII ordonne la démolition des ruines du château de Bicêtre et la construction d'un hôpital destiné aux soldats blessés. L'édit de 1656 créant l'Hôpital général en fait un vaste dépôt, tour à tour hospice de vieillards, prison d'État et asile d'aliénés, jusqu'aux réformes menées à la fin du XVIIIe siècle par Philippe Pinel et Jean-Baptiste Pussin. Dans les années 1840, la construction de l'enceinte de Thiers ajoute le fort de Bicêtre sur les hauteurs. Le reste des terres demeure agricole et dépend de Gentilly : le quartier du Kremlin ne s'urbanise vraiment qu'à partir du Second Empire.
La séparation d'avec Gentilly est actée en décembre 1896 et la commune du Kremlin-Bicêtre devient officielle le 28 avril 1897, avec Eugène Thomas pour premier maire. La ville se bâtit ensuite en quelques décennies sur un territoire minuscule, par immeubles de rapport puis par ensembles collectifs. L'hôpital se modernise : aile pédiatrique en 1952, premier service français de cardiologie pédiatrique en 1957, rattachement en 1962 au quatrième groupe hospitalier de l'Assistance publique. La faculté de médecine, créée par décret en 1968, s'installe en 1980 dans des bâtiments élevés sur le terrain de l'hôpital. Le métro arrive le 10 décembre 1982, la station étant alors terminus de la branche sud de la ligne 7.
Le Kremlin-Bicêtre compte 24 110 habitants sur 1,54 km², soit une densité proche de 15 700 habitants au kilomètre carré. Selon l'INSEE, la commune compte environ 13 400 logements, dont 94,7 % d'appartements, et 89,5 % d'entre eux sont des résidences principales : la ville est habitée à l'année, les résidences secondaires y sont marginales. La location domine largement, avec 67 % de locataires contre 29,7 % de propriétaires occupants, une proportion qui s'explique par le poids du parc social et par la population étudiante et hospitalière. Les acquéreurs sont surtout de jeunes ménages actifs cherchant une adresse à une station de Paris, et des locataires kremlinois qui accèdent à la propriété sur place.
Le prix moyen au mètre carré au Kremlin-Bicêtre s'établit à 5 935 €/m², toutes typologies d'appartements confondues. Ce chiffre est calculé à partir de la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires, et non des annonces. Il s'agit d'une moyenne communale : un studio dans une résidence des années 1970 et un trois-pièces rénové proche du métro s'en écartent nettement. Une estimation en ligne permet de situer votre bien plus précisément.
Avec 1,54 km², la commune se lit en quelques ensembles plutôt qu'en quartiers étendus. Le nord, contre la porte d'Italie et le boulevard périphérique, prolonge le tissu parisien du 13e arrondissement. Le centre, autour de la mairie et de l'avenue de Fontainebleau, concentre les commerces et la station de la ligne 7. Le sud-ouest est occupé par l'emprise de l'hôpital Bicêtre et de la faculté de médecine, qui laissent peu de place au logement.
La station Le Kremlin-Bicêtre, sur la ligne 7 du métro, a ouvert le 10 décembre 1982 et dessert le centre de Paris sans changement. Depuis le 24 juin 2024, la station Hôpital Bicêtre relie la commune à la ligne 14 automatique, qui rejoint l'aéroport d'Orly en une douzaine de minutes et Saint-Denis Pleyel au nord. Le boulevard périphérique et la porte d'Italie sont à la limite communale, et plusieurs lignes de bus complètent la desserte.
Rarement. Selon l'INSEE, les maisons représentent environ 4,4 % des logements de la commune, soit quelques centaines de biens, surtout de petites maisons de ville insérées dans le tissu ancien. Elles changent peu de mains et se négocient au-dessus de la moyenne communale. Un acheteur qui cherche un pavillon avec jardin trouvera davantage d'offre à Villejuif ou à L'Haÿ-les-Roses, où le tissu pavillonnaire est resté plus présent.
Le parc étant presque intégralement en copropriété, les documents collectifs sont à réunir tôt : procès-verbaux d'assemblée, état des charges, travaux votés sur les façades ou les ascenseurs. Le diagnostic de performance énergétique pèse également, une part importante des immeubles datant d'avant les premières réglementations thermiques. Enfin, la proximité du boulevard périphérique et des grands axes crée des différences de nuisance sonore d'une rue à l'autre, que les acheteurs relèvent lors des visites.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).