Le prix au m² moyen à Les Pavillons-sous-Bois s'établit à 3 075 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 4 298 €/m². Environ 138 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance des Pavillons-sous-Bois, entre canal de l'Ourcq et quartiers pavillonnaires, en Seine-Saint-Denis.
Le prix moyen constaté aux Pavillons-sous-Bois ressort à 3 075 €/m². Cette moyenne agrège un parc partagé entre de petits immeubles collectifs, souvent alignés le long des grands axes et près des stations du tramway, et un tissu pavillonnaire hérité des lotissements du début du XXe siècle. Les maisons, très présentes dans le sud de la commune, se négocient à un niveau plus élevé, de l'ordre de 4 298 €/m², un écart qui traduit l'attachement local à l'habitat individuel et le peu de terrains encore disponibles. Ces valeurs reposent sur la base DVF, qui recense les ventes réellement signées chez les notaires, et non sur de simples annonces.
Maison : 4 298 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché des Pavillons-sous-Bois profite de sa position de première couronne nord-est, à une dizaine de kilomètres de Paris et sur le tracé du tramway T4. La commune capte une demande de ménages qui cherchent plus de surface qu'à Paris sans trop s'éloigner, avec une population en hausse depuis 2017. La tension se concentre sur deux segments : les appartements familiaux bien situés et les pavillons du sud, dont l'offre reste limitée par la faible taille du territoire et la volonté municipale de préserver le tissu de maisons.
Côté offre, les programmes neufs se logent surtout au nord, près du canal et des axes, tandis que le parc pavillonnaire évolue lentement, au gré de rares reventes. Comme partout en Île-de-France, le diagnostic de performance énergétique s'est imposé comme un critère de négociation, en particulier sur les maisons anciennes et les petits immeubles peu isolés. Les biens rénovés et proches d'une station du tramway se vendent plus vite, tandis que les logements énergivores demandent des délais et des marges de discussion plus larges.
Adossée à ses voisines de première couronne, la commune se situe dans la moyenne de sa frange de Seine-Saint-Denis : au-dessus de Bondy, proche de Livry-Gargan avec qui elle partage le tramway T4, et en dessous de Villemomble, autre bastion pavillonnaire du secteur.
La ville doit son nom aux pavillons de garde édifiés vers 1770 à l'entrée du domaine du Raincy. Le territoire n'était alors qu'une frange marécageuse de la forêt de Bondy, longtemps réputée peu sûre. Le lotissement du domaine à partir du milieu du XIXe siècle transforme peu à peu ce secteur en faubourg résidentiel, et la commune est instituée le 3 janvier 1905 par séparation de Bondy, avec un peu plus de deux mille habitants.
Le canal de l'Ourcq, qui traverse la commune, a orienté son essor. Il a attiré des artisans, des industriels et des Parisiens modestes en quête de terrains bon marché, desservis par le port de la Poudrette. Autour de ce corridor de l'eau et du travail, la population passe de quelques milliers d'habitants avant la Première Guerre mondiale à plusieurs dizaines de milliers aujourd'hui. Chaque été, les berges retrouvent une vocation de promenade avec les animations de L'Été du Canal.
Aux côtés du Raincy et de Villemomble, Les Pavillons-sous-Bois forme l'un des secteurs pavillonnaires les plus marqués du département. La municipalité a fait de la préservation de ce paysage de maisons et de jardins un axe de son plan local d'urbanisme. La mise en service du tramway T4 en novembre 2006, sur le tracé de l'ancienne ligne des Coquetiers, a rapproché la commune de Bondy et d'Aulnay-sous-Bois et redessiné les usages du quotidien.
La commune compte 25 804 habitants, une population qui a progressé d'environ 7,7 % depuis 2017. Sur un territoire ramassé de 2,92 km², le bâti oppose deux ambiances : au nord, le long du canal et des grands axes, des petits collectifs et d'anciens sites d'activité reconvertis ; au sud, un damier de rues pavillonnaires calmes hérité des lotissements d'origine. Les acheteurs sont surtout des ménages franciliens, primo-accédants à la recherche d'un premier appartement bien desservi, et familles attirées par une maison de banlieue proche de Paris. La coexistence de ces deux marchés, appartement abordable et pavillon recherché, définit l'identité immobilière de la ville.
La moyenne communale s'établit à 3 075 €/m², à partir des ventes enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Ce chiffre recouvre des réalités très différentes, du studio ancien au pavillon familial avec jardin. L'adresse, l'état du bien, l'étage, la proximité d'une station du tramway et la performance énergétique expliquent l'essentiel des écarts de prix. Pour votre bien, une estimation appuyée sur des ventes comparables sera toujours plus juste que la seule moyenne de la ville.
La commune se lit du nord au sud. Le long du canal de l'Ourcq et des grands boulevards, on trouve des immeubles collectifs et d'anciennes emprises industrielles reconverties. En descendant vers le sud, le tissu devient pavillonnaire, avec des rues résidentielles calmes protégées par le plan local d'urbanisme. Les abords des deux stations du tramway T4 forment un troisième repère, apprécié pour l'accès rapide aux transports. Ces ambiances ne se vendent pas au même niveau.
La ville est desservie par deux stations du tramway T4, qui relie Bondy à Aulnay-sous-Bois et à l'hôpital de Montfermeil sur le tracé de l'ancienne ligne des Coquetiers. Le T4 donne accès au RER E à Bondy et au RER B à Aulnay-sous-Bois, pour rejoindre Paris en une vingtaine de minutes. Plusieurs lignes de bus complètent le maillage local. Cette bonne desserte pèse dans les arbitrages des acheteurs, en particulier près des arrêts du tramway.
Les deux marchés cohabitent. L'appartement, plus abordable, domine près des axes et des stations du tramway, tandis que la maison reste le bien emblématique des quartiers sud. Les pavillons se négocient nettement plus cher, autour de 4 298 €/m², car les terrains sont rares et l'habitat individuel très demandé. Le choix dépend de votre budget, de votre besoin d'extérieur et de votre horizon de revente, chaque segment ayant sa propre dynamique.
Le plan local d'urbanisme protège le caractère pavillonnaire d'une partie de la commune : gabarits, emprises et clôtures y sont encadrés, un point à vérifier avant tout projet d'extension ou de division. Les abords du canal de l'Ourcq peuvent être concernés par des contraintes liées à l'eau, à consulter dans les documents d'urbanisme et l'état des risques. Enfin, la mise en location d'un meublé de tourisme suppose une déclaration en mairie, comme dans le reste de la métropole parisienne.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).