Le prix au m² moyen à Les Pennes-Mirabeau s'établit à 3 275 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 67 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance des Pennes-Mirabeau, entre Marseille, Aix-en-Provence et l'étang de Berre, dans les Bouches-du-Rhône.
Le prix moyen des appartements aux Pennes-Mirabeau s'établit à 3 275 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Cette moyenne recouvre un parc contrasté, réparti entre plusieurs pôles distincts : le vieux village perché, les quartiers résidentiels des Cadeneaux et de La Gavotte, et les secteurs pavillonnaires étalés sur le plateau et les collines. La commune, située entre Marseille, Aix-en-Provence et l'étang de Berre, mêle immeubles récents, maisons de ville et villas avec terrain, ce qui creuse les écarts de valeur d'un secteur à l'autre. L'exposition, la vue sur les collines de l'Arbois, la surface du terrain, l'état du bien et la proximité des axes routiers font varier sensiblement le prix. Le relief, qui grimpe de 70 à 270 mètres, limite par endroits le foncier constructible.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché des Pennes-Mirabeau reste actif pour une commune de cette taille, avec de l'ordre de soixante-dix ventes d'appartements enregistrées chaque année dans les données DVF, auxquelles s'ajoutent les transactions de maisons. Cette activité tient à la fonction résidentielle de la commune et à sa position entre Marseille et Aix-en-Provence, qui entretient une demande de familles et d'actifs à la recherche d'un habitat plus aéré. L'offre nouvelle reste contenue : le relief, la protection d'une partie du plateau de l'Arbois et l'étalement pavillonnaire limitent le foncier disponible et concentrent les ventes sur les reventes dans le tissu existant.
Plusieurs facteurs soutiennent ce niveau de prix. La proximité des deux grandes villes du département, les bassins d'emploi de Marignane, de l'étang de Berre et de Plan de Campagne, ainsi que le cadre collinaire entretiennent une demande résidentielle qui dépasse le seul village. À l'inverse, la dépendance au marché métropolitain, la place de la voiture et la densité de la circulation aux heures de pointe bornent la progression des prix et expliquent des niveaux inférieurs à ceux d'Aix-en-Provence, tout en restant proches de ceux de Marseille.
Les Pennes-Mirabeau se situe légèrement au-dessus de sa voisine Vitrolles et à un niveau proche de Marseille, la grande ville la plus proche. La commune reste nettement en dessous d'Aix-en-Provence, la plus chère du secteur, à une quinzaine de kilomètres.
La commune s'est longtemps appelée Les Pennes, avant de prendre le nom de Les Pennes-Mirabeau en 1902. L'ajout renverrait soit au comte de Mirabeau, dont la famille possédait des terres sur le territoire, soit à la belle vue, mira beu en provençal, qu'offre l'ancien castrum. Le vieux village s'est développé au Moyen Âge sur une hauteur, autour d'un château. Le château des Vento, édifié en 1553, domine encore le village perché : sa table d'orientation ouvre un panorama sur le plateau de Vitrolles, l'étang de Berre et la chaîne de la Nerthe.
Le territoire ne s'organise pas autour d'un centre unique mais rassemble plusieurs villages et quartiers à l'identité propre. Les Cadeneaux, dont l'église approche les trois siècles, et La Gavotte, marquée par le domaine de la Campagne Reggio du XVIIe siècle et l'église Notre-Dame de l'Assomption consacrée en 1866, forment les pôles les plus habités. Le Plan des Pennes conserve une vocation plus rurale, tandis que les collines et le plateau accueillent un habitat pavillonnaire étalé.
Le sud de la commune borde le plateau de l'Arbois, vaste ensemble de garrigue et de collines partagé avec plusieurs communes voisines. À l'ouest, une large part du Plan de Campagne, l'une des plus grandes zones commerciales de France, se trouve sur le territoire des Pennes-Mirabeau. Le lieu est ancien : des moines de l'abbaye Saint-Victor de Marseille s'y étaient installés avant l'an mille, et le nom de campanius figure dans les chartes de l'abbaye de 977 et 1044. Cette activité commerciale et logistique constitue aujourd'hui un pôle d'emploi qui pèse sur l'économie locale.
Les Pennes-Mirabeau compte 22 537 habitants selon le recensement INSEE. Située dans le Pays d'Aix, entre Marseille, Aix-en-Provence, Vitrolles et Marignane, la commune s'étend sur un vaste territoire de collines et de plateaux, organisé en plusieurs pôles plutôt qu'autour d'un centre unique. Son marché est surtout résidentiel et tourné vers une population installée à l'année : ménages actifs travaillant à Marseille, à Aix, dans la zone aéroportuaire de Marignane ou sur les pôles d'activité voisins, familles à la recherche de maisons avec terrain, et primo-accédants attirés par des prix plus mesurés que dans les deux grandes villes voisines. Les biens avec extérieur, dans les quartiers pavillonnaires et à proximité des axes, concentrent l'essentiel de la demande.
Le prix moyen des appartements aux Pennes-Mirabeau est de 3 275 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Cette moyenne recouvre des écarts importants selon le secteur, l'exposition, la surface du terrain, l'état du bien et sa performance énergétique. Un appartement récent proche des commerces et une maison ancienne du vieux village ou des collines ne se négocient pas au même niveau.
La commune ne forme pas un bloc homogène : elle rassemble plusieurs villages et quartiers, du vieux village perché aux Cadeneaux et à La Gavotte, jusqu'aux lotissements du plateau et des collines. Le relief est marqué, l'altitude passant d'environ 70 à 270 mètres, et la vue, l'exposition comme la proximité des axes et des commerces changent d'un secteur à l'autre. Les maisons avec terrain et vue dégagée se situent en haut de fourchette, les appartements plus anciens restent plus abordables.
La commune est desservie par l'autoroute A7 et les axes reliant Marseille à Aix-en-Provence, ce qui la place à une quinzaine de kilomètres de chacune des deux villes. La zone commerciale de Plan de Campagne, en partie sur le territoire communal, est un point de passage majeur. L'aéroport de Marseille-Provence, à Marignane, est tout proche. La circulation reste dense aux heures de pointe autour des grands axes et des pôles commerciaux.
Le marché est plus équilibré que dans les grandes villes voisines. Le prix de référence de 3 275 €/m² porte sur les appartements, présents surtout dans les quartiers résidentiels comme Les Cadeneaux et La Gavotte. Les maisons, souvent des villas avec terrain sur les collines et le plateau, forment une part importante de l'offre et se négocient généralement au-dessus du niveau des appartements, selon la surface, l'extérieur et la vue. Le choix dépend surtout du budget et de l'usage recherché.
La commune tire parti de sa position entre Marseille et Aix-en-Provence, deux bassins d'emploi importants, et de la proximité de la zone aéroportuaire de Marignane et de Plan de Campagne. Elle offre un cadre de collines et un habitat plus aéré que les centres urbains voisins, à des prix généralement inférieurs à ceux d'Aix. Cette demande résidentielle, portée par des ménages installés à l'année, soutient un marché régulier tout au long de l'année.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).