Le prix au m² moyen à Maisons-Alfort s'établit à 5 451 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 483 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Maisons-Alfort, sur la rive sud de la Marne.
Le prix moyen constaté à Maisons-Alfort s'établit à 5 451 €/m² pour un appartement. Cette moyenne recouvre un parc très majoritairement collectif : immeubles de rapport et bâtiments art déco d'Alfort et de Charentonneau, le long de la Marne, grandes copropriétés des années 1960 et 1970 aux Juilliottes et au Vert-de-Maisons, et un tissu pavillonnaire resserré au nord de la commune. La distance à une station de la ligne 8 ou à une gare du RER D explique une large part des écarts constatés d'une rue à l'autre. Ces valeurs proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 5 890 €/m² en 2021, le prix moyen à Maisons-Alfort atteint 5 451 €/m² en 2026, soit environ -7 % sur la période.
Le premier moteur du marché local est l'accessibilité. Maisons-Alfort cumule trois stations de métro, deux gares du RER D et, à terme, une station de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express au Vert de Maisons, dont l'ouverture est annoncée pour l'automne 2027 après plusieurs reports. Cette combinaison place la commune à quelques minutes de la Gare de Lyon tout en offrant des surfaces inaccessibles dans Paris. La demande se concentre logiquement sur les logements familiaux situés à moins de dix minutes à pied d'une station, et se relâche à mesure que l'on s'en éloigne.
Le second moteur est la rareté du foncier. Le territoire communal, amputé de près de 40 % lors de la création d'Alfortville en 1885, est aujourd'hui bâti sur la quasi-totalité de sa superficie : la production neuve se limite à des opérations ponctuelles et à des surélévations. L'emploi local reste soutenu par des institutions durablement implantées, l'École nationale vétérinaire d'Alfort et le siège de l'Agence nationale de sécurité sanitaire de l'alimentation, de l'environnement et du travail, qui alimentent une demande locative régulière. Avec 89,6 % de résidences principales, le marché est peu exposé aux mouvements de la résidence secondaire.
Maisons-Alfort se situe dans le haut du marché val-de-marnais, sensiblement au-dessus de ses voisines immédiates de la rive gauche de la Seine et de la Marne. Elle reste en retrait des communes de première couronne les mieux valorisées à l'est de Paris.
Les terres de Maisons apparaissent dans les textes en 988, lorsque Hugues Capet les donne à l'abbaye de Saint-Maur-des-Fossés. Le hameau d'Alfort s'en détache au XIVe siècle : son nom vient de Hareford, en souvenir de Pierre d'Aigueblanche, prélat savoyard devenu évêque de Hereford en Angleterre, qui possédait le domaine. Le château d'Alfort, bâti sur la rive sud de la Marne, change ensuite plusieurs fois de mains. En 1765, son domaine est acquis pour y installer l'école vétérinaire fondée par Claude Bourgelat, deuxième établissement de ce type au monde après celui de Lyon. L'École nationale vétérinaire d'Alfort occupe toujours le même site et a durablement fixé l'identité de la commune.
Le XIXe siècle donne à la ville sa forme actuelle. Dans les années 1840, le fort de Charenton est élevé sur le territoire communal, dans le cadre de la ceinture fortifiée de Paris. La ligne de chemin de fer de Paris à Lyon coupe la commune à l'ouest et attire, le long de la voie, une population ouvrière dont les intérêts divergent de ceux du bourg agricole. Mécontente de sa représentation, cette section obtient sa séparation par la loi du 1er avril 1885 : Alfortville devient une commune indépendante et Maisons-Alfort perd près de 40 % de son territoire. À partir de 1880, les lotissements remplacent progressivement les terres cultivées.
Le XXe siècle achève l'urbanisation. Les anciennes carrières et champignonnières du sud de la commune laissent place, au milieu du siècle, à des ensembles collectifs qui font basculer le parc vers l'appartement. En septembre 1944, une fusée V2 s'abat sur la ville et fait six morts. L'arrivée du métro accompagne ensuite la densification : la ligne 8 atteint Maisons-Alfort - Stade le 19 septembre 1970, Maisons-Alfort - Les Juilliottes le 27 avril 1972, puis Créteil-Préfecture le 10 septembre 1974. La commune, qui a la forme d'un triangle bordé au nord par la Marne, compte aujourd'hui 56 799 habitants et se classe au sixième rang du Val-de-Marne.
Maisons-Alfort est un marché de résidence principale, tenu par des ménages installés et par des acquéreurs venus de Paris ou des communes voisines. Selon l'INSEE, la commune compte 56 799 habitants et environ 29 600 logements, dont 89,6 % de résidences principales et seulement 2,9 % de résidences secondaires. Le parc est nettement collectif : 84,3 % d'appartements contre 14,6 % de maisons, héritage de la densification d'après-guerre. Toujours selon l'INSEE, 43 % des ménages sont propriétaires de leur logement et 51,6 % sont locataires. Les logements comptent 3,1 pièces en moyenne, ce qui oriente la demande vers les deux et trois pièces familiaux.
Le prix moyen constaté pour un appartement à Maisons-Alfort est de 5 451 €/m². Ce montant est calculé à partir de la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires, et non à partir d'annonces. Il s'agit d'une moyenne communale : votre bien peut s'en écarter sensiblement selon le quartier, l'étage, la présence d'un ascenseur, l'état général et la distance à la ligne 8 ou au RER D.
Les secteurs les plus recherchés sont Alfort et Charentonneau, au nord, contigus au centre-ville et proches de la Marne. Charentonneau concentre la plus grande zone de maisons individuelles de la commune et un bâti art déco. Vers le sud, les Juilliottes, Berlioz et le Vert-de-Maisons ont été urbanisés plus tard, avec une part importante de grands ensembles, et affichent des valeurs plus accessibles. Le centre-ville, autour de la mairie et du marché, reste le point d'équilibre du marché local.
La commune est desservie par trois stations de la ligne 8 du métro : École vétérinaire de Maisons-Alfort, Maisons-Alfort - Stade et Maisons-Alfort - Les Juilliottes. S'y ajoutent deux gares du RER D, Maisons-Alfort - Alfortville et Le Vert de Maisons, qui rejoignent la Gare de Lyon en quelques minutes. Quatre lignes Noctilien complètent le dispositif la nuit. Cette double desserte, métro et RER, est un critère de premier plan pour les acquéreurs et pèse directement sur les prix rue par rue.
La gare du Vert de Maisons, à la limite d'Alfortville, deviendra une station de la ligne 15 Sud du Grand Paris Express. Elle placera plus de 26 000 habitants à moins d'un kilomètre d'une liaison de rocade vers Villejuif, Issy ou Noisy, sans passage par Paris. La mise en service a été reportée à plusieurs reprises et est désormais annoncée pour l'automne 2027. Cette perspective est déjà largement intégrée par les acquéreurs du sud de la commune.
La commune est bordée au nord par la Marne et une partie de son territoire relève du plan de prévention du risque inondation de la Marne et de la Seine dans le Val-de-Marne, qui encadre la construction, les extensions et l'aménagement des sous-sols. Le sud de la ville a par ailleurs été exploité en carrières et en champignonnières avant d'être bâti, ce qui justifie de vérifier l'existence d'anciennes cavités lors d'une vente. Ces éléments figurent dans l'état des risques remis à l'acquéreur.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).