Le prix au m² moyen à Mauguio s'établit à 4 816 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 230 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Mauguio et Carnon, dans l'Hérault.
Le prix moyen constaté pour un appartement à Mauguio s'établit à 4 816 €/m². Cette moyenne recouvre deux marchés très différents réunis dans une même commune. D'un côté le bourg historique, à une dizaine de kilomètres de la mer, organisé autour de sa motte castrale et des lotissements qui l'entourent. De l'autre Carnon, station balnéaire bâtie sur le cordon littoral dans les années 1970, où dominent les logements de bord de mer face au port et aux plages. Ces derniers tirent la moyenne communale vers le haut. Le chiffre provient de la base DVF, c'est-à-dire des transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché est la double nature de la commune. Le bourg de Mauguio vit de la proximité de Montpellier, à une douzaine de kilomètres, et de l'emploi concentré sur son propre territoire autour de l'aéroport Montpellier-Méditerranée et des zones d'activités de Fréjorgues. Carnon dépend d'un autre cycle, celui de la saison touristique et de la demande de résidence secondaire sur le littoral languedocien. La population, de 16 522 habitants, est en léger repli par rapport à 2017 : la commune ne gagne plus d'habitants permanents, ce qui tient en partie à la place des logements occupés une partie de l'année seulement.
Le foncier constitue la seconde contrainte. Sur un territoire de 49,56 km² largement occupé par l'étang de l'Or, par des terres agricoles irriguées depuis les années 1950 et par des zones inondables, les surfaces constructibles sont réduites, et le cordon littoral de Carnon est bâti depuis les aménagements des années 1970. L'agglomération du Pays de l'Or, qui réunit huit communes et dont le siège est à Mauguio, porte la planification à cette échelle depuis sa transformation en communauté d'agglomération au 1er janvier 2012. Cette rareté du terrain soutient les valeurs, à Carnon plus encore que dans le bourg.
Mauguio se négocie au-dessus de Montpellier, sa voisine immédiate, mais reste en retrait de La Grande-Motte, station née sur ses propres terres. L'écart avec les villes de l'intérieur, comme Nîmes, est nettement plus marqué.
Mauguio s'appelait Melgueil, nom attesté dès 996. La commune fut la capitale d'un comté puissant, dont le territoire couvrait la plus grande partie de l'actuel Gard et l'est de l'Hérault. Vers le milieu du Xe siècle, les comtes s'arrogent le droit de battre monnaie : le denier melgorien, alliage de cuivre et d'argent, circule dans tout le Languedoc et sert longtemps de référence monétaire régionale. L'un d'eux, Pons de Melgueil, devient abbé de Cluny de 1109 à 1126. En avril 1215, dans le contexte de la croisade albigeoise, le pape place le comté sous la suzeraineté de l'évêque de Maguelone, Guillaume d'Autignac.
De cette période subsiste la motte castrale, butte féodale autour de laquelle se sont agrégés le village puis les campagnes cultivées. Elle est la plus grande du sud de la France conservée en l'état et est inscrite au titre des monuments historiques. Le nom de Mauguio s'impose dans les actes notariés à partir du milieu du XVIe siècle et devient courant au XVIIe. La commune reste longtemps agricole, tournée vers la polyculture et la vigne, sur une plaine bordée par l'étang de l'Or. Le littoral, lui, n'est alors occupé que par des cabanes de pêcheurs bâties près des étangs.
Le XXe siècle rebat les cartes. En 1936, le ministère de l'Air fait étudier des terrains en bordure de l'étang ; le premier avion se pose à Fréjorgues en 1938 et la première aérogare civile est inaugurée en 1946. La plateforme prend le nom d'aéroport Montpellier-Méditerranée par arrêté du 1er février 1994. À partir des années 1950 et 1960, l'irrigation permet le développement de l'arboriculture. En 1974, La Grande-Motte, créée sur des terres prélevées à Mauguio, devient une commune à part entière. Carnon, aménagé la même décennie selon un plan de rues orthogonal avec son port de plaisance, fixe la vocation balnéaire de la façade maritime.
Mauguio n'est pas une commune de résidence principale comme les autres. Selon l'INSEE, elle compte 13 080 logements, dont 63,0 % de résidences principales, 31,0 % de résidences secondaires ou occasionnelles et 6,0 % de logements vacants : près d'un logement sur trois n'est pas occupé à l'année, et cette part se concentre à Carnon. Toujours selon l'INSEE, les appartements représentent 57,0 % du parc et les maisons 42,8 %, et 60,8 % des ménages occupant leur résidence principale en sont propriétaires. Les acquéreurs se répartissent donc entre familles de l'aire montpelliéraine qui cherchent une maison dans le bourg, et acheteurs de résidence secondaire attirés par le front de mer.
Le prix moyen d'un appartement s'établit à 4 816 €/m² à Mauguio. Ce chiffre est calculé à partir des transactions réellement enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF, pas à partir d'annonces. Il s'agit d'une moyenne communale qui mélange le bourg de Mauguio et la station de Carnon : selon le secteur, la vue, l'étage ou la proximité de la plage, la valeur d'un bien peut s'en écarter nettement.
Oui, ce sont deux marchés distincts au sein d'une même commune. Mauguio, à une dizaine de kilomètres de la mer, est un bourg organisé autour de sa motte castrale, entouré de lotissements et de terres agricoles : on y achète surtout pour habiter à l'année. Carnon, sur le cordon littoral qui sépare l'étang de l'Or de la Méditerranée, est une station des années 1970 où les logements proches du port ou de la plage se négocient à un autre niveau.
Mauguio se trouve à environ 12 kilomètres de Montpellier par la route. En transports collectifs, la ligne de bus 607 rejoint l'arrêt Boirargues de la ligne 3 du tramway. Pour Carnon, la desserte passe par la ligne 4 du réseau du Pays de l'Or, qui relie la station au terminus Pérols Étang de l'Or de cette même ligne 3. Une navette des plages fonctionne l'été entre ce terminus et le secteur du Grand Travers.
La commune est couverte par un plan de prévention des risques d'inondation approuvé par arrêté préfectoral du 16 mars 2001, qui intègre la submersion par la mer et par les étangs. Le plan local d'urbanisme traduit ce zonage par des secteurs inondables rouges et bleus et par des secteurs littoraux. Une révision du PPRI, engagée après les épisodes climatiques de 2014, a été soumise à enquête publique du 24 septembre au 25 octobre 2024. Vérifiez le zonage applicable avant tout projet.
Les deux marchés cohabitent. Selon l'INSEE, les maisons représentent 42,8 % du parc communal : elles se situent pour l'essentiel à Mauguio même, dans les lotissements qui entourent le bourg, avec une offre limitée et une rotation lente. Les appartements, majoritaires, sont concentrés à Carnon et dans les opérations plus récentes. Le prix affiché sur cette page porte sur les appartements ; une maison avec terrain se négocie sur d'autres références, propres à son secteur.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).