Le prix au m² moyen à Megève s'établit à 10 217 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 16 728 €/m². Environ 161 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Megève, station de la vallée de l'Arly en Haute-Savoie, face au Mont-Blanc.
Le prix moyen constaté à Megève s'établit à 10 217 €/m². C'est l'un des niveaux les plus élevés des Alpes françaises, porté par un marché de prestige où la résidence secondaire domine : selon l'INSEE, près de 77 % des logements de la commune ne sont pas occupés à l'année. La moyenne recouvre surtout des appartements de station, qui pèsent environ 75 % du parc. Le bâti individuel, plus rare, tire le marché vers le haut : le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 16 728 €/m², soit un écart de l'ordre de 64 % avec l'appartement, l'un des plus forts constatés sur nos communes. Il traduit le poids des chalets de standing recherchés par une clientèle internationale. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison / villa : 16 728 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Megève est un marché de prestige, plus proche de celui des grandes stations internationales que d'un marché résidentiel classique. La demande est portée par des acheteurs de résidence secondaire, français et étrangers, sur un parc où près de 77 % des logements ne sont pas occupés à l'année selon l'INSEE. Cette clientèle recherche l'emplacement, la vue sur le Mont-Blanc et la qualité de prestation plus que la surface pure, ce qui soutient durablement les prix et creuse les écarts entre un appartement standard et un chalet d'exception.
L'offre nouvelle reste contrainte. La loi Montagne et la rareté du foncier dans un village déjà dense limitent les constructions, et l'activité se concentre sur la rénovation et la revente de biens existants, où la performance énergétique et le standing pèsent de plus en plus dans la négociation. L'incertitude sur l'enneigement de moyenne altitude pousse par ailleurs la station à développer ses activités d'été et son offre de bien-être, ce qui conforte l'attractivité du village au-delà de la seule saison de ski et, avec elle, la valeur des biens les mieux situés.
Megève joue dans la catégorie des stations de prestige des Alpes. Son prix se situe au niveau de Chamonix-Mont-Blanc (9 956 €/m²) et nettement au-dessus des communes de vallée comme Saint-Gervais-les-Bains (5 336 €/m²) ou Sallanches (3 704 €/m²), plus accessibles.
Megève naît comme un village agricole de moyenne montagne, dans la vallée de l'Arly. Son développement médiéval est lié au défrichement conduit par les religieux de l'abbaye de Talloires, et l'économie y reste longtemps tournée vers l'élevage, l'alpage et les cultures de subsistance, à l'écart des grands axes. Le clocher à bulbe de l'église Saint-Jean-Baptiste et les vieilles fermes témoignent encore de ce passé rural, avant que le tourisme d'altitude ne change la nature du bourg au XXe siècle.
Le tournant est daté et documenté. En 1920, la baronne Noémie de Rothschild, épouse de Maurice de Rothschild, cherche une alternative française à Saint-Moritz, alors en Suisse, et repère le potentiel de Megève face au Mont-Blanc. Dès 1921, un palace ouvre sur les hauteurs du Mont d'Arbois et lance la station. L'architecte Henry Jacques Le Même y invente une forme de chalet inspirée des fermes locales mais adaptée à la villégiature, qui fera école dans toutes les Alpes. Megève devient ainsi l'une des premières stations de sports d'hiver françaises pensée pour une clientèle aisée.
Au fil du siècle, la station structure son domaine skiable autour de trois secteurs, Rochebrune, le Mont d'Arbois et le Jaillet, aujourd'hui reliés à l'ensemble Évasion Mont-Blanc partagé avec Saint-Gervais et Combloux. Le village, situé à environ 1 100 mètres d'altitude, conserve un centre piéton et un caractère de bourg savoyard, ce qui l'a distingué des stations d'altitude bâties de toutes pièces dans les années 1960. Cette image de village-station haut de gamme reste le socle de son marché immobilier.
Selon l'INSEE, Megève compte 2 893 habitants pour environ 9 191 logements, dont 18 % seulement de résidences principales : les résidences secondaires et logements occasionnels en représentent près de 77 %, une part parmi les plus élevées des communes alpines. Les appartements pèsent environ 75 % des logements, les maisons 25 %. Parmi les ménages installés à l'année en résidence principale, 62,5 % sont propriétaires. Deux mondes cohabitent donc sur le même territoire. D'un côté une population permanente réduite, active dans le tourisme, l'hôtellerie, les services et l'artisanat de montagne. De l'autre une clientèle d'acheteurs de séjour, française et internationale, souvent fortunée, qui vient chercher un appartement de standing ou un chalet, et qui explique le niveau et la tenue des prix.
Le prix moyen constaté est de 10 217 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mêle l'appartement de station et le chalet de prestige. Le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 16 728 €/m², un écart de l'ordre de 64 % qui pèse fortement sur toute estimation. L'emplacement, la vue sur le Mont-Blanc, l'accès aux remontées et la qualité de la prestation expliquent l'essentiel des différences. Une estimation sérieuse se cale sur des ventes comparables, pas sur la moyenne.
L'écart tient à la rareté et au positionnement du bâti individuel. Les maisons ne représentent qu'environ 25 % des logements, contre 75 % d'appartements, et une partie du marché du chalet vise une clientèle internationale de prestige prête à payer pour un terrain, une vue et une prestation haut de gamme. Ce segment tire la moyenne des maisons et villas vers 16 728 €/m², nettement au-dessus de l'appartement. Pour un chalet, l'estimation dépend davantage de l'emplacement, de la vue et du niveau de finition que de la moyenne communale.
Le domaine s'organise autour de trois massifs, Rochebrune, le Mont d'Arbois et le Jaillet, chacun avec ses quartiers de chalets. Le Mont d'Arbois, berceau de la station lancée par la famille Rothschild, concentre une partie de l'immobilier le plus recherché. Le centre du village, à environ 1 100 mètres, réunit les commerces, l'église et l'animation à l'année, avec un habitat mêlant immeubles de station et anciennes fermes. Les hameaux et coteaux plus éloignés proposent des biens plus dispersés. Ces logiques d'emplacement ne se valorisent pas au même niveau.
Megève se situe dans la vallée de l'Arly, à une trentaine de minutes de Sallanches et de l'autoroute Blanche, et à environ une heure d'Annecy ou de Genève et son aéroport international. La commune n'a pas de gare : la gare la plus proche se trouve à Sallanches ou à Saint-Gervais, sur la ligne du Mont-Blanc. La voiture reste centrale pour rejoindre la station, ce qui donne de la valeur au garage et au stationnement, un point à considérer dans l'estimation d'un bien.
La commune relève de la loi Montagne, qui encadre l'urbanisation, les extensions et l'aspect des constructions, avec une attention forte portée au style savoyard. Des risques naturels de montagne sont recensés sur le territoire et consultables en mairie. Compte tenu du poids des résidences secondaires, la fiscalité applicable à ce statut mérite d'être anticipée, tout comme les règles locales sur la location de meublés de tourisme, soumise à déclaration en mairie.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).