Le prix au m² moyen à Morzine s'établit à 7 987 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 10 782 €/m². Environ 226 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Morzine, vallée d'Aulps en Haute-Savoie.
Le prix moyen constaté à Morzine s'établit à 7 987 €/m², et le segment maison et chalet ressort à 10 782 €/m². Cette moyenne recouvre un parc très particulier : près de 87 % d'appartements selon l'INSEE, répartis entre le bourg à 1 001 mètres, les hameaux étirés le long de la Dranse et la station d'Avoriaz, bâtie à 1 800 mètres sur le territoire de la commune. Un studio de résidence des années 1970, un appartement récent au pied du Pléney et un chalet ancien de hameau ne relèvent pas du même marché. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 10 782 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché local est piloté par la fréquentation touristique bien plus que par la démographie. Avec 2 658 habitants permanents et près de 8 700 résidences secondaires selon l'INSEE, la commune compte environ trois logements de séjour pour un habitant. L'appartenance aux Portes du Soleil, domaine franco-suisse créé en 1964 qui relie une douzaine de stations de part et d'autre de la frontière, élargit la clientèle bien au-delà de la Haute-Savoie. La saison d'été, portée par le vélo de montagne et la randonnée, allonge la période d'exploitation locative et soutient la demande d'acheteurs qui louent une partie de l'année.
L'offre nouvelle reste contrainte. Le foncier constructible est rare dans une vallée encaissée soumise aux risques naturels et aux règles de la loi Montagne, ce qui déplace l'activité vers la rénovation, en particulier les résidences d'Avoriaz livrées à partir de 1967 et les immeubles du bourg des décennies suivantes. La modernisation des remontées, dont le remplacement du téléphérique du Pléney par une télécabine en 2013, entretient l'attractivité du domaine. Face à cela, le logement des saisonniers et des actifs permanents reste un sujet récurrent, la concurrence des acheteurs de séjour réduisant le parc accessible à l'année.
Station de sports d'hiver dont le parc est presque entièrement tourné vers la résidence de séjour, Morzine se situe au-dessus de sa voisine directe Les Gets et du Grand-Bornand. L'écart est nettement plus large avec une ville du Léman comme Thonon-les-Bains.
Le nom de la commune apparaît sous la forme Morgenes dans une bulle pontificale de 1180. En 1253, les abbés de l'abbaye cistercienne de Sainte-Marie d'Aulps achètent l'ensemble des droits de justice sur les familles de Morzine, qui forme alors une métralie avec Montriond. Jusqu'au XXe siècle, la vie locale repose sur l'élevage de montagne et sur l'extraction de l'ardoise, activité notable du XVIIIe au XXe siècle. La commune devient française avec le rattachement de la Savoie en 1860. Elle connaît entre 1857 et 1870 l'épisode dit des possédées de Morzine, série de crises convulsives attribuées à une possession puis rattachée par la médecine à l'hystérie de conversion.
Le tournant vient du ski. En 1934, Morzine fait construire par l'entreprise Heckel un téléphérique de vingt-cinq places reliant le bourg au sommet du Pléney, qui culmine un peu au-dessus de 1 500 mètres. Mis en service le 15 décembre 1934 et inauguré le 12 janvier 1935, il est l'un des tout premiers de France, après celui de Chamonix. Cet équipement fixe pour longtemps la géographie de la commune : le bourg se densifie à son pied, les commerces et les hôtels s'alignent le long de la route de la vallée. L'appareil restera en service soixante-dix-neuf ans, jusqu'à son démontage en 2013 au profit d'une télécabine de dix places.
La seconde transformation est l'oeuvre de Jean Vuarnet, champion olympique de descente en 1960 à Squaw Valley. Le conseil municipal vote la vente des terrains du plateau d'Avoriaz en juillet 1960, le chantier du téléphérique des Prodains démarre en juin 1961 et l'appareil est inauguré en mars 1963. La station ouvre en janvier 1967, dessinée par les architectes Jacques Labro, Jean-Jacques Orzoni et Jean-Marc Roque : bardage de bois, silhouettes inclinées et interdiction complète de la voiture. Vuarnet est aussi à l'origine des Portes du Soleil, domaine franco-suisse créé en 1964. Le festival international du film fantastique s'y tient de 1973 à 1993.
Selon l'INSEE, Morzine compte 2 658 habitants pour 10 118 logements, dont 1 253 résidences principales seulement : les résidences secondaires et logements occasionnels représentent 86 % du parc. Les appartements pèsent environ 87 % des logements, héritage direct des résidences d'Avoriaz et des immeubles du bourg. Parmi les résidences principales, 69 % des ménages sont propriétaires. Les acheteurs sont donc en très large majorité des non-résidents : familles françaises de Genève, Lyon ou Paris, clientèle britannique, néerlandaise et belge attachée aux Portes du Soleil, propriétaires qui louent en saison. Les actifs permanents, employés des remontées mécaniques, de l'hôtellerie et des services, cherchent plutôt dans les hameaux et le parc ancien.
Le prix moyen constaté est de 7 987 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées par les notaires et publiées dans la base DVF. C'est une moyenne communale qui agrège des biens très différents, du studio de station au chalet de hameau. L'altitude, l'accès aux pistes, la vue et l'état du bien créent des écarts marqués. Le segment maison et chalet ressort nettement au-dessus, à 10 782 €/m².
Avoriaz se trouve sur le territoire communal, mais à 1 800 mètres et sans accès automobile : on y monte par le téléphérique des Prodains ou la route depuis Morzine. Le parc y est presque uniquement composé d'appartements de résidence, souvent construits entre 1967 et les années 1990, avec des charges et des règles de copropriété propres à une station piétonne. Le bourg, à 1 001 mètres, mêle chalets anciens, immeubles de centre et hameaux de vallée.
Les deux marchés coexistent mais n'ont pas le même volume. Selon l'INSEE, les appartements représentent environ 87 % des logements de la commune, contre 13 % de maisons. L'offre de chalets est donc étroite, concentrée dans les hameaux de la vallée de la Dranse, ce qui allonge les recherches et réduit le nombre de références de prix comparables. Les appartements couvrent une gamme large, du studio d'Avoriaz au logement récent proche du Pléney.
La commune n'a pas de gare : les accès ferroviaires les plus proches sont Cluses et Thonon-les-Bains, à une trentaine de kilomètres, complétés par des navettes. L'aéroport de Genève se situe à environ une heure et quart de route, ce qui explique le poids des acheteurs britanniques et d'Europe du Nord. Un bien proche d'un départ de remontée ou d'un arrêt de navette gratuite se valorise mieux, l'usage de la voiture étant contraint en saison.
La commune relève de la loi Montagne, qui encadre l'extension de l'urbanisation et limite le foncier constructible. Elle est également couverte par des plans de prévention des risques naturels, avalanches, crues torrentielles et mouvements de terrain, à consulter avant tout achat. La location en meublé de tourisme suppose une déclaration en mairie, dont les modalités locales sont à vérifier auprès des services communaux. À Avoriaz, les règlements de copropriété d'une station sans voiture ajoutent leurs propres contraintes.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).