Le prix au m² moyen à Mougins s'établit à 5 070 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 8 352 €/m². Environ 159 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Mougins, village perché de l'arrière-pays cannois dans les Alpes-Maritimes.
Le prix moyen constaté à Mougins s'établit à 5 070 €/m². Cette moyenne porte surtout sur les appartements, qui pèsent 47,3 % du parc selon l'INSEE, des logements pour l'essentiel récents puisque une large majorité du bâti a été élevée après 1970, souvent en petits ensembles ou en copropriétés avec jardin sur les collines. Le reste du parc est fait de maisons et de villas, 52,3 % des logements, un habitat individuel qui tire les valeurs vers le haut : le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 8 352 €/m², près de deux tiers au-dessus du niveau des appartements. La surface du terrain, la vue sur les collines et la proximité du vieux village creusent les écarts. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 8 352 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Mougins tient à sa double clientèle. D'un côté, des familles de cadres attirées par la proximité de Sophia-Antipolis, par les écoles internationales et par un cadre de collines préservé, qui visent la maison ou le grand appartement en résidence principale. De l'autre, une clientèle patrimoniale, française et étrangère, qui recherche la villa de prestige et soutient le haut du marché. Avec 19,6 % de résidences secondaires selon l'INSEE, une partie des transactions concerne des biens de villégiature, ce qui maintient les prix à un niveau élevé pour l'arrière-pays cannois.
L'offre nouvelle est contenue. Le relief, les espaces boisés et un urbanisme protecteur limitent les terrains constructibles, et le foncier disponible dans le vieux village est quasi nul, ce qui entretient la rareté du bâti ancien. L'activité se reporte largement sur la rénovation de villas et de copropriétés des années 1970 à 1990, dont la performance énergétique pèse désormais dans les négociations. La notoriété gastronomique et artistique de la commune, entretenue par les festivals et les galeries, continue par ailleurs d'alimenter une demande extérieure qui dépasse le bassin local.
Perchée entre Cannes et l'arrière-pays, Mougins se situe au-dessus de communes voisines comme Le Cannet ou Valbonne, mais reste en dessous du littoral cannois. L'écart tient au poids des villas de standing et à la rareté du foncier de collines.
Le site est occupé dès l'Antiquité, sous le nom de Muginum cité au premier siècle avant notre ère, mais le village actuel se fixe sur son piton rocheux à partir du XIIe siècle, organisé en ruelles concentriques derrière ses anciennes fortifications. À l'écart, sur une colline plantée de cyprès, la chapelle Notre-Dame-de-Vie remonte au XIIe siècle et a été reconstruite en 1655 ; classée monument historique depuis 1927, elle reste l'un des sites les plus fréquentés des Alpes-Maritimes. L'économie ancienne du bourg est agricole, tournée vers l'olivier, la vigne et le jasmin destiné à la parfumerie de Grasse voisine.
Mougins doit une part de sa notoriété aux artistes. Pablo Picasso, qui avait découvert le village en 1936, achète en 1961 le mas de Notre-Dame-de-Vie et y vit jusqu'à sa mort en 1973. Autour de lui et avant lui, Jean Cocteau, Paul Éluard, Winston Churchill, Christian Dior ou Édith Piaf séjournent dans les environs. Cette fréquentation installe durablement l'image d'un village d'art, entretenue aujourd'hui par les galeries et les musées du vieux Mougins.
La seconde signature de la commune est gastronomique. En 1969, le chef Roger Vergé s'installe au Moulin de Mougins, qui obtient sa première étoile Michelin dès 1970, la deuxième en 1972 et la troisième en 1974 ; Alain Ducasse y fait ses débuts comme commis. Vergé y fonde une école de cuisine et popularise sa cuisine du soleil. Depuis 2006, le festival des Étoiles de Mougins prolonge cet héritage en réunissant chaque année des chefs dans les ruelles du village.
Selon l'INSEE, Mougins compte 19 782 habitants pour 11 843 logements, dont 8 890 résidences principales, soit 75,1 % du parc ; les résidences secondaires en représentent 19,6 %. Le parc se partage presque à égalité entre maisons, 52,3 %, et appartements, 47,3 %, mais avec des niveaux de prix très différents. Parmi les ménages en résidence principale, 62,3 % sont propriétaires et 33,8 % locataires. Deux profils d'acheteurs se croisent : des familles de cadres qui travaillent sur la technopole de Sophia-Antipolis toute proche et cherchent une maison au calme près des écoles, et une clientèle plus fortunée, française et étrangère, en quête d'une villa de prestige avec terrain et vue.
Le prix moyen constaté est de 5 070 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui recouvre surtout des appartements. Sur les maisons et villas, le prix moyen relevé grimpe à 8 352 €/m², un écart d'environ deux tiers qui reflète le poids de l'habitat individuel de standing. La localisation, la surface du terrain et la vue expliquent l'essentiel des différences. Une estimation fiable s'appuie sur des ventes comparables, pas sur la seule moyenne.
La commune s'organise autour de plusieurs ensembles très différents. Le vieux village perché, piétonnier, concentre les galeries, les restaurants et un bâti ancien rare et recherché. En contrebas s'étendent des quartiers résidentiels plus récents, faits de copropriétés avec jardin et de lotissements de villas. Sur les collines, autour de Notre-Dame-de-Vie, se trouvent les grandes propriétés avec parc, souvent fermées et arborées. Ces logiques d'habitat ne se vendent pas au même niveau, l'individuel de standing tirant la moyenne vers le haut.
Oui. La commune se situe à quelques kilomètres de Cannes, sur les hauteurs, et borde la technopole de Sophia-Antipolis, premier pôle d'emploi tertiaire et scientifique de la Côte d'Azur. L'autoroute A8 et la pénétrante Cannes-Grasse desservent le territoire, ce qui place l'aéroport de Nice à une trentaine de minutes. Cette position, entre littoral cannois et arrière-pays, explique une bonne part de la demande : on y cherche le calme des collines tout en restant proche des bassins d'emploi et des écoles internationales du secteur.
L'offre existe mais reste chère. Les maisons et villas représentent 52,3 % des logements selon l'INSEE, un habitat individuel plus présent que sur le littoral voisin, mais dont le prix moyen atteint 8 352 €/m², bien au-dessus du niveau des appartements. Les biens vont de la villa provençale sur les collines aux grandes propriétés avec piscine et parc autour de Notre-Dame-de-Vie. Les références de vente sont hétérogènes : l'estimation d'une villa dépend surtout de son terrain, de sa vue et de son état, plus que de la moyenne communale.
Plusieurs points méritent d'être anticipés. La commune est soumise à un plan local d'urbanisme qui encadre les hauteurs, les emprises et l'aspect des constructions, en particulier autour du vieux village et des espaces boisés des collines. Le territoire est exposé au risque de feux de forêt et à des mouvements de terrain sur certains versants, ce qui implique des diagnostics et parfois des obligations de débroussaillement. Enfin, la part élevée de résidences secondaires expose à une fiscalité locale spécifique qu'il vaut mieux vérifier avant l'achat.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).