Le prix au m² moyen à Mouguerre s'établit à 3 926 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 13 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Mouguerre, commune des collines du Labourd au-dessus de Bayonne, au Pays basque.
Le prix moyen constaté à Mouguerre s'établit à 3 926 €/m². Cette moyenne porte sur un parc résidentiel largement pavillonnaire : la commune s'est développée en maisons individuelles, souvent de style néo-basque, sur les collines qui dominent l'agglomération de Bayonne. L'offre d'appartements reste minoritaire et récente, une part importante du bâti ayant été construite après 1990. Les écarts de prix tiennent surtout à la surface du terrain, à la vue dégagée vers le Pays basque intérieur ou l'océan, et à l'année de construction. Le chiffre repose sur un nombre limité de transactions enregistrées en 2025 : il donne un ordre de grandeur du marché plus qu'une valeur précise au bien près. Les données proviennent de la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Mouguerre est porté par l'attractivité de l'agglomération de Bayonne, Anglet et Biarritz plutôt que par le tourisme de séjour. La commune joue le rôle de couronne résidentielle : des ménages actifs y cherchent une maison avec terrain, à distance raisonnable de la côte et des pôles d'emploi. Cette demande de résidents à l'année donne au marché un socle plus stable que celui des communes strictement balnéaires, mais elle se heurte à une offre limitée, la commune étant surtout faite de tissu pavillonnaire et de collines où le foncier constructible se raréfie.
Deux facteurs cadreront les prochaines années. D'un côté, le petit nombre de transactions annuelles rend la moyenne communale sensible à la composition des ventes : quelques biens haut de gamme avec vue peuvent faire varier le chiffre d'une année sur l'autre, ce qui invite à lire les prix comme un ordre de grandeur. De l'autre, la pression foncière de tout le Pays basque côtier, la rareté des terrains et l'encadrement de l'urbanisation sur les coteaux limitent l'offre nouvelle et soutiennent les valeurs, tandis que la rénovation énergétique des maisons des années 1990-2000 devient un critère de négociation.
Commune résidentielle des collines du Labourd, tournée vers l'agglomération de Bayonne plutôt que vers le front de mer, Mouguerre se situe en retrait des pôles littoraux les plus chers. Elle se compare surtout à sa voisine immédiate Bayonne et aux communes basques de l'intérieur comme Ustaritz et Cambo-les-Bains.
Mouguerre est un village du Labourd, la province basque côtière, installé sur un ensemble de collines qui montent jusqu'à 146 mètres, à une dizaine de kilomètres à l'est de Bayonne. Sa position en balcon au-dessus de la vallée de l'Adour lui a donné très tôt un rôle de point d'observation sur le passage entre la côte et l'intérieur. Le nom et le peuplement sont anciens, la paroisse relevant historiquement du bailliage de Labourd, et la commune conserve les repères du village basque traditionnel : l'église, les frontons de pelote et un habitat dispersé en quartiers.
La commune est surtout connue pour la croix de Mouguerre, un obélisque élevé en 1917 sur une hauteur qui offre un large panorama sur l'agglomération de Bayonne, Anglet et Biarritz. Le monument commémore les combats de décembre 1813, quand les troupes du maréchal Soult affrontèrent l'armée de Wellington lors de la bataille de la Nive, à la fin des guerres napoléoniennes. Au XXe siècle, Mouguerre est passée d'un bourg rural à une commune résidentielle de l'agglomération bayonnaise, tout en accueillant sur son territoire le Centre européen de fret, une vaste plateforme logistique parfois qualifiée de port sec de Bayonne, raccordée au rail et aux autoroutes A63 et A64.
Selon l'INSEE, Mouguerre compte 5 428 habitants et environ 2 000 logements, dont plus de 90 % de résidences principales et une vacance faible, autour de 4 %. Plus de la moitié du parc a été construite après 1990, signe d'une commune qui a grandi avec l'étalement résidentiel de l'agglomération de Bayonne. Le logement y est très majoritairement une maison individuelle, souvent de facture néo-basque. Les acheteurs sont surtout des ménages du bassin de vie de Bayonne, Anglet et Biarritz : actifs de l'agglomération, familles qui cherchent un terrain et le calme des collines sans s'éloigner de la côte, et une part d'employés des zones d'activité et de la plateforme logistique voisines. La demande locative existe mais reste secondaire dans une commune de propriétaires.
Le prix moyen constaté est de 3 926 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées par les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale établie sur un petit nombre de ventes, ce qui la rend sensible aux caractéristiques des biens vendus une année donnée. Une maison néo-basque récente avec terrain et vue, une villa ancienne à rénover ou un appartement dans un programme récent ne se situent pas au même niveau. La surface du terrain, l'exposition et l'état du bien expliquent l'essentiel des écarts.
Le marché est d'abord un marché de maisons. La commune s'est construite en pavillons individuels sur les collines, et l'offre d'appartements reste limitée, concentrée dans des programmes récents. Chercher une maison suppose donc de comparer surtout des biens avec terrain, dont la valeur dépend beaucoup de la vue, de l'orientation et de la constructibilité de la parcelle. Pour un appartement, le choix est plus étroit et les points de comparaison moins nombreux, ce qui allonge souvent le temps de recherche.
Mouguerre fait partie du bassin de vie de Bayonne, Anglet et Biarritz, à une dizaine de kilomètres du littoral. Cette position soutient une demande régulière de ménages qui travaillent dans l'agglomération et veulent un cadre résidentiel plus vert, avec du terrain, tout en restant à portée de la côte et des services urbains. La commune offre une alternative aux prix du front de mer, ce qui explique une partie de son attractivité pour les familles.
Le Centre européen de fret, la grande zone d'activité et de logistique installée sur la commune, est un pôle d'emploi raccordé au rail et aux autoroutes A63 et A64. Il concerne surtout l'immobilier d'entreprise et le foncier d'activité, distincts du marché du logement. Pour l'habitat, son effet est indirect : il apporte des emplois locaux et une partie de la demande, mais les secteurs résidentiels de collines restent à l'écart des zones d'activité.
Sur un terrain en pente, la nature du sol, l'accès et les règles d'urbanisme locales conditionnent la constructibilité et le coût des travaux : le plan local d'urbanisme est à consulter avant tout projet. La vue et l'orientation, très valorisées sur les collines, méritent d'être vérifiées sur place aux différentes heures de la journée. Enfin, sur un parc où beaucoup de maisons datent des dernières décennies, le diagnostic de performance énergétique et l'état de la toiture et de l'isolation sont des postes à examiner.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).