Le prix au m² moyen à Neuilly-sur-Marne s'établit à 3 079 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 4 115 €/m². Environ 172 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Neuilly-sur-Marne, sur les bords de Marne à l'est de Paris.
Le prix moyen constaté à Neuilly-sur-Marne s'établit à 3 079 €/m². Cette moyenne porte d'abord sur un parc dominé par le collectif : selon l'INSEE, 82,0 % des logements de la commune sont des appartements, contre 17,7 % de maisons. Elle mêle des immeubles anciens du centre, de grands ensembles des années 1960-1970 et les logements neufs sortis de terre dans l'écoquartier Maison-Blanche. Les maisons, plus rares, ressortent à un niveau plus élevé : le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 4 115 €/m², soit environ un tiers de plus que le collectif. L'emplacement par rapport à la Marne, l'année de construction et la performance énergétique expliquent l'essentiel des écarts. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 4 115 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché local est porté par une croissance démographique rare en Île-de-France : la population a gagné près de 14 % entre 2017 et 2023 selon l'INSEE, sous l'effet de l'écoquartier Maison-Blanche et des programmes neufs de la ZAC de l'Est-Nocéen. Cette dynamique attire des ménages primo-accédants et des familles écartées des prix de Paris et des communes plus cotées du bord de Marne, ce qui soutient la demande sur un parc largement collectif. La coexistence d'un ancien abordable et d'un neuf mieux classé au diagnostic énergétique crée deux segments de marché aux niveaux de prix distincts.
L'offre nouvelle reste concentrée sur les grandes emprises réaménagées des anciens hôpitaux, ce qui donne à la ville une réserve foncière que peu de communes voisines possèdent. La perspective de la ligne 16 du Grand Paris Express, avec deux stations prévues sur le territoire, constitue un levier de valorisation à moyen terme, mais son calendrier repoussé invite à la prudence : mieux vaut estimer un bien sur le marché d'aujourd'hui que sur une desserte encore incertaine. La performance énergétique pèse de plus en plus dans les négociations, en particulier sur le parc collectif ancien.
Sur la rive nord de la Marne, Neuilly-sur-Marne se situe parmi les communes les plus abordables de ce secteur de l'est parisien. Elle reste nettement en dessous des villes de bord de Marne les plus cotées, et se rapproche du niveau de Livry-Gargan, un peu à l'écart de la rivière.
Le site est occupé dès l'époque gallo-romaine, sous le nom de Nobiliacum, et un religieux du lieu, Foulques de Neuilly, se fait connaître comme prédicateur à la fin du XIIe siècle. La commune reste longtemps un bourg agricole et maraîcher tourné vers la Marne, qui borde son territoire au sud. Le percement du canal de Chelles, entre 1849 et 1869, double la boucle de la rivière pour la navigation et fixe une partie de la géographie actuelle. Longtemps modeste, la population passe d'environ 3 100 habitants à la fin du XIXe siècle à plus de 39 000 aujourd'hui.
L'histoire de la ville est marquée par l'implantation de deux grands hôpitaux psychiatriques, qui occupent à eux seuls plus d'un tiers de son territoire. Le domaine de Ville-Évrard est acquis en 1863 par le département de la Seine pour y installer un asile, ouvert à la fin des années 1860 ; l'établissement a compté parmi ses patients la sculptrice Camille Claudel et l'écrivain Antonin Artaud. L'asile de Maison-Blanche, destiné aux femmes, est bâti sur des terrains voisins et ouvre autour de 1900. Ces vastes emprises hospitalières, avec leurs parcs, ont durablement contenu l'urbanisation du nord de la commune.
Le désengagement progressif de l'hôpital de Maison-Blanche a libéré un foncier considérable. L'ancien site, réaménagé dans le cadre de la ZAC de l'Est-Nocéen qui englobe aussi Ville-Évrard, se transforme en écoquartier destiné à accueillir plusieurs milliers d'habitants, des entreprises et des équipements publics. Ce projet, l'un des plus étendus de l'est parisien, explique la forte croissance démographique récente de la ville, dont la population a progressé d'environ 14 % entre 2017 et 2023 selon l'INSEE.
Selon l'INSEE, Neuilly-sur-Marne compte 39 800 habitants pour 16 654 logements, dont 95,5 % de résidences principales : les résidences secondaires y sont marginales, à hauteur de 1,0 % du parc, comme dans la plupart des communes de première et deuxième couronne. Les appartements pèsent 82,0 % des logements, les maisons 17,7 %. Parmi les ménages en résidence principale, 40,3 % sont propriétaires et 57,8 % locataires, une part locative élevée liée au poids du logement social et collectif. Les acheteurs sont surtout des ménages primo-accédants et des familles de l'est parisien, souvent écartés des prix de Paris et des communes plus chères du bord de Marne comme Le Perreux ou Nogent, auxquels s'ajoutent des investisseurs attirés par les programmes neufs de l'écoquartier Maison-Blanche.
Le prix moyen constaté est de 3 079 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mêle l'appartement ancien du centre, le grand ensemble des années 1960-1970 et le logement neuf de l'écoquartier Maison-Blanche. Le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 4 115 €/m². La proximité de la Marne, l'année de construction et l'état énergétique expliquent l'essentiel des écarts. Une estimation fiable se cale sur des ventes comparables, pas sur la moyenne.
L'écoquartier prend place sur l'ancien site de l'hôpital psychiatrique de Maison-Blanche, réaménagé dans le cadre de la ZAC de l'Est-Nocéen. Il apporte plusieurs milliers de logements neufs, des commerces et des équipements sur un secteur longtemps fermé au nord de la ville. Pour le marché, cela signifie une offre de biens récents, bien classés au diagnostic énergétique, qui coexiste avec un parc ancien plus abordable. Les prix au mètre carré y sont généralement supérieurs à la moyenne communale, ce qui tire la ville vers le haut à mesure que le quartier se remplit.
La commune n'a pas de gare sur son territoire : l'accès ferré le plus proche est la station de RER A de Neuilly-Plaisance, sur la ville voisine, complété par un réseau de bus dense vers les gares alentour. La ligne 16 du Grand Paris Express doit desservir Neuilly-sur-Marne avec deux stations, Neuilly-Les Fauvettes et Neuilly-Hôpitaux, et une correspondance vers la ligne 15 à Noisy-Champs, mais le calendrier de ce tronçon a été repoussé faute de financement acté. En attendant, la voiture et le bus restent centraux, ce qui valorise le stationnement.
L'offre est déséquilibrée en faveur du collectif. Selon l'INSEE, les maisons ne représentent que 17,7 % des logements contre 82,0 % d'appartements. Elles se concentrent dans les secteurs pavillonnaires anciens, souvent sous forme de maisons de ville ou de pavillons d'entre-deux-guerres, avec des surfaces et des terrains variables. Les références de vente y sont moins nombreuses et l'écart de prix au mètre carré avec l'appartement est net, ce qui rend l'estimation d'une maison plus dépendante de son état, de son terrain et de son emplacement que de la moyenne communale.
La mise en location d'un logement en meublé de tourisme fait l'objet d'une déclaration préalable en mairie, et la commune peut encadrer cette activité. Sur un marché de résidence principale comme Neuilly-sur-Marne, la demande locative de longue durée reste la logique dominante, portée par les familles et les actifs de l'est parisien. Avant tout projet d'achat locatif, il est utile de vérifier le règlement local, la fiscalité applicable et le diagnostic énergétique, qui conditionne désormais la possibilité de louer.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).