Le prix au m² moyen à Rosny-sous-Bois s'établit à 3 732 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 5 169 €/m². Environ 318 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Rosny-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis.
Le prix moyen constaté à Rosny-sous-Bois s'établit à 3 732 €/m². Cette moyenne recouvre un parc largement collectif, où les appartements représentent plus de huit logements sur dix selon l'INSEE. Les grands ensembles des Marnaudes et du Bois-Perrier, construits à partir des années 1960, ne se négocient pas au même niveau que le pavillonnaire du plateau d'Avron ou de Rosny Sud, dont les maisons ressortent autour de 5 169 €/m². La proximité immédiate des stations de la ligne 11 et du RER E pèse aussi sur les écarts. Les montants proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 5 169 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 3 978 €/m² en 2021, le prix moyen à Rosny-sous-Bois atteint 3 732 €/m² en 2026, soit environ -6 % sur la période.
Le premier moteur du marché rosnéen est le rattrapage des transports. Le prolongement de la ligne 11 jusqu'à Rosny-Bois-Perrier, ouvert le 13 juin 2024 après huit ans de travaux, a mis le centre de Paris à une vingtaine de minutes et desservi au passage la Boissière et les Coteaux Beauclair, deux secteurs jusque-là dépendants du bus. Le chantier de la gare de la ligne 15 Est, engagé sur le parvis du RER, prolonge cette dynamique. Une commune de Seine-Saint-Denis qui passe de deux gares de RER à un pôle multimodal change de position relative dans l'agglomération.
Le second moteur tient à la composition du parc et à l'emploi local. Rosny-sous-Bois combine des grands ensembles issus de l'urbanisation des années 1960 et 1970, sur lesquels portent des opérations de rénovation, et un tissu pavillonnaire ancien qui alimente une offre de maisons rare à ce niveau de prix en première couronne. Westfield Rosny 2, ouvert en 1973 et rénové en 1997 puis en 2016, reste un pôle commercial et d'emploi structurant pour l'est parisien. Le fort de Rosny, occupé par la gendarmerie nationale depuis 1921, ancre également une activité publique durable sur le territoire.
Rosny-sous-Bois se situe bien en dessous de Montreuil, sa voisine immédiate, à un niveau proche de Champigny-sur-Marne et au-dessus d'Aulnay-sous-Bois. Sa desserte récente par le métro explique une partie de cet écartement.
Le site est occupé dès l'époque mérovingienne, comme l'ont montré des fouilles archéologiques menées autour de l'église. Une bulle papale de 1163 mentionne Rodoniacum : l'église et le village qui l'entoure appartiennent alors à l'abbaye Sainte-Geneviève de Paris. Le nom évolue en Rosny en 1344, puis en Rôni au XVIIIe siècle. Le territoire reste rural pendant des siècles, couvert de vignes et de cultures qui alimentent la capitale. L'appellation actuelle, Rosny-sous-Bois, n'est officiellement adoptée qu'en 1897, pour distinguer la commune des autres Rosny d'Île-de-France. Le village est alors encore modeste, groupé autour de son église et de ses fermes.
Le XIXe siècle installe les infrastructures qui décideront de la forme de la ville. La redoute de la Boissière est édifiée en 1831, puis le fort de Rosny entre 1840 et 1846, dans le cadre de la ceinture de forts détachés protégeant Paris. La ligne de chemin de fer Paris-Mulhouse ouvre en 1852 et la première gare dessert la commune à partir de 1856. Pendant la guerre franco-allemande de 1870-1871, le plateau d'Avron devient l'un des points hauts de la défense de Paris et subit un bombardement intense. En 1894, trois lignes de tramway exploitées par les Chemins de fer nogentais relient enfin le bourg à ses voisines.
Le XXe siècle transforme le village en ville de banlieue dense. Un office public d'habitations à bon marché est créé en 1926, et la première cité, la résidence du Général-Leclerc, est inaugurée en 1933. Depuis 1921, le fort abrite les services techniques et scientifiques de la gendarmerie nationale, vocation qu'il a conservée. La redoute de la Boissière est démolie en 1966 et remplacée par des tours de logements. Le chantier du centre commercial Rosny 2 démarre en août 1971 et l'ensemble ouvre le 27 février 1973 : c'est alors le premier centre commercial de l'est parisien par son volume. Il porte le nom de Westfield Rosny 2 depuis 2019.
Rosny-sous-Bois compte 47 180 habitants. Selon l'INSEE, la commune recense environ 22 800 logements, dont 87,5 % de résidences principales et seulement 2,5 % de résidences secondaires ou occasionnelles : le marché est donc résidentiel, sans dimension de villégiature. Toujours selon l'INSEE, 82,4 % des logements sont des appartements et 15,9 % des maisons, héritage direct des grands ensembles des années 1960 et 1970. La répartition entre propriétaires (43,6 %) et locataires (52,2 %) est plus équilibrée que dans beaucoup de communes voisines. Les acquéreurs sont surtout des ménages actifs travaillant à Paris ou dans l'est francilien, et des familles qui cherchent une maison à un budget hors de portée intra-muros.
Le prix moyen constaté à Rosny-sous-Bois est de 3 732 €/m², toutes ventes confondues. Ce chiffre provient de la base DVF, qui recense les mutations réellement enregistrées chez les notaires, et non des annonces en ligne. Il s'agit d'une moyenne communale : entre un appartement des Marnaudes et une maison du plateau d'Avron, l'écart est important. Une estimation adresse par adresse reste nécessaire avant de fixer un prix de vente.
La commune se répartit en quatre quartiers. Centre-Ville, Plateau d'Avron et Beauséjour regroupent la mairie, l'église et une part importante du pavillonnaire. Marnaudes et Bois-Perrier accueillent le centre commercial Westfield Rosny 2, la gare du RER E et les grands ensembles. La Boissière et les Coteaux Beauclair, au nord-ouest, touchent Montreuil et Noisy-le-Sec. Rosny Sud, enfin, est un secteur presque exclusivement résidentiel, plus calme et davantage tourné vers la maison individuelle.
Deux gares du RER E desservent la commune, Rosny-sous-Bois et Rosny-Bois-Perrier. Depuis le 13 juin 2024, le métro de la ligne 11 est prolongé jusqu'à Rosny-Bois-Perrier, avec également les stations Les Dhuys et Coteaux Beauclair : le trajet jusqu'à Châtelet prend une vingtaine de minutes. La commune est par ailleurs bordée par l'A3 et l'A86, ce qui explique une part importante des déplacements en voiture vers les pôles d'emploi de l'est francilien.
Rosny-Bois-Perrier sera la seule gare rosnéenne de la ligne 15 Est du Grand Paris Express, implantée sur le parvis de la gare RER actuelle, avec correspondance vers le RER E et la ligne 11. La mise en service du tronçon vers Champigny est annoncée à l'horizon 2030. Les secteurs situés à distance de marche du futur pôle bénéficient déjà d'une attention plus soutenue des acquéreurs, sans qu'un effet chiffré puisse être isolé à ce stade.
Les deux marchés coexistent, ce qui n'est pas courant en première couronne. L'INSEE recense environ 3 600 maisons pour 18 800 appartements. Le pavillonnaire se concentre sur le plateau d'Avron, à Beauséjour et dans Rosny Sud, alors que les appartements dominent aux Marnaudes, au Bois-Perrier et à la Boissière. Les maisons ressortent autour de 5 169 €/m², nettement au-dessus de la moyenne communale, un écart qui tient à la rareté du produit et à la valeur du terrain.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).