Le prix au m² moyen à Saint-Geniès-Bellevue s'établit à 2 769 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 14 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Geniès-Bellevue, sur les coteaux au nord-est de Toulouse, en Haute-Garonne.
Le prix moyen constaté à Saint-Geniès-Bellevue s'établit à 2 769 €/m². Cette moyenne recouvre un parc très majoritairement pavillonnaire : selon l'INSEE, environ 95 % des logements de la commune sont des maisons et 5 % seulement des appartements. Le bâti est récent, plus de huit logements sur dix ayant été construits après 1970, et les grands volumes dominent, avec plus des trois quarts de logements de quatre pièces ou plus. Les lotissements des coteaux, les rues pavillonnaires autour du village ancien et les rares programmes collectifs ne se vendent pas au même niveau. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Saint-Geniès-Bellevue est celui d'une commune résidentielle de la couronne toulousaine, porté par la demande de maisons familiales plutôt que par un tourisme ou une résidence de séjour. Les résidences secondaires y sont marginales : la quasi-totalité des logements sont occupés à l'année par leurs propriétaires. Cette structure rend le marché relativement stable, mais aussi étroit, avec un nombre de transactions limité chaque année. Une poignée de ventes peut suffire à faire bouger la moyenne d'une année sur l'autre, ce qui invite à lire les chiffres sur plusieurs millésimes.
Deux facteurs orientent les prochaines années. D'un côté, le foncier constructible se raréfie sur les coteaux, ce qui limite l'offre neuve et entretient la valeur des maisons existantes. De l'autre, la commune reste dépendante du marché toulousain et des conditions de crédit : une tension sur l'agglomération se répercute rapidement sur les communes de sa couronne. La rénovation énergétique du parc construit dans les années 1970 et 1980 devient par ailleurs un critère de négociation de plus en plus présent.
Commune résidentielle de coteau tournée vers la maison individuelle, Saint-Geniès-Bellevue s'inscrit dans le tissu pavillonnaire du nord-est toulousain. Sa valeur se lit au regard de ses voisines immédiates des coteaux et du marché de Toulouse, dont elle dépend directement.
Le village conserve son château de Saint-Geniès, classé au titre des monuments historiques, édifié autour des années 1580 à 1600 sur les vestiges d'une construction plus ancienne. On doit sa reconstruction à la famille Bertier, des Toulousains anoblis par les charges municipales, dont plusieurs furent capitouls de Toulouse. L'édifice, coiffé d'ardoise et organisé autour d'une haute tour rectangulaire flanquée d'une échauguette, offre un exemple de Renaissance régionale. Au sud, il s'adosse à l'église actuelle, vraisemblablement l'ancienne chapelle du château. À partir de 1742, la seigneurie passe à la famille de Lassus, qui possède toujours les lieux.
La commune s'est appelée Saint-Geniès jusqu'en 1921, avant d'ajouter le nom de Bellevue qui rappelle sa position sur les coteaux dominant la vallée. Longtemps rurale, elle comptait environ 630 habitants en 1968. La proximité de Toulouse, à une dizaine de kilomètres au sud-ouest, a nourri une forte croissance résidentielle à partir des années 1970 : la population approche aujourd'hui 2 500 habitants. Saint-Geniès-Bellevue fait partie de la communauté de communes des Coteaux Bellevue et appartient à l'aire d'influence toulousaine, dont elle est devenue une commune résidentielle.
Selon l'INSEE, Saint-Geniès-Bellevue compte près de 2 500 habitants pour environ 1 000 logements, dont l'essentiel sont des résidences principales ; les résidences secondaires y sont marginales. La commune se distingue par un taux de propriétaires élevé, autour de 83 % des ménages, et par un parc de maisons familiales, plus de sept logements sur dix comptant quatre pièces ou davantage. Les acheteurs sont donc surtout des ménages du bassin toulousain à la recherche d'une maison avec terrain : familles qui quittent l'agglomération dense pour un cadre de coteau tout en restant à portée d'emploi de Toulouse, ménages déjà installés dans le secteur et primo-accédants aidés par des programmes récents. La demande d'appartements existe, mais reste réduite faute d'offre.
Le prix moyen constaté est de 2 769 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées par les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui agrège des biens de nature différente : une maison ancienne du village, un pavillon de lotissement des années 1980 et une construction récente ne relèvent pas du même segment. L'état du bien, la surface du terrain et la présence d'un garage expliquent une bonne part des écarts autour de cette moyenne.
Le marché est très largement celui de la maison individuelle. Selon l'INSEE, les maisons représentent environ 95 % des logements de la commune, contre 5 % d'appartements. L'offre de collectif est donc rare et se limite à quelques programmes récents ; un acheteur qui cherche un appartement dispose de peu de points de comparaison et de délais souvent plus longs. Pour une maison avec jardin, le choix est en revanche bien plus large, du pavillon des premières vagues de lotissement à la construction contemporaine.
La commune attire d'abord des familles du bassin toulousain qui recherchent une maison avec terrain sans trop s'éloigner de Toulouse. Le taux de propriétaires, proche de 83 % selon l'INSEE, confirme une population installée pour la durée plutôt que de passage. On y trouve des ménages actifs qui travaillent dans l'agglomération, des primo-accédants attirés par les programmes récents et des propriétaires déjà présents qui font évoluer leur bien au sein de la commune.
Oui, c'est le facteur déterminant. Située à une dizaine de kilomètres au nord-est du centre de Toulouse, Saint-Geniès-Bellevue bénéficie de l'attractivité de la métropole tout en offrant un cadre de coteau moins dense. Les axes routiers vers Toulouse et les pôles d'emploi du nord de l'agglomération soutiennent une demande régulière de résidents permanents. Cette dépendance au marché toulousain rend les prix locaux sensibles aux tensions de l'agglomération, à la hausse comme à la baisse.
Au-delà de la moyenne communale, plusieurs critères pèsent sur la valeur d'une maison. La surface habitable et celle du terrain comptent en premier lieu, dans une commune où les parcelles conditionnent souvent le prix. L'année de construction et l'état général jouent aussi : un pavillon des années 1970 non rénové et une construction récente aux normes actuelles ne se négocient pas de la même façon. Enfin, l'exposition, la vue depuis les coteaux et la proximité des services et des axes vers Toulouse affinent l'estimation.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).