Le prix au m² moyen à Saint-Mamet s'établit à 2 781 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 14 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Mamet, à l'entrée de la vallée de Luchon, dans les Pyrénées.
À Saint-Mamet, le prix de référence s'établit à 2 781 €/m² pour un appartement. Ce niveau se situe dans la zone d'influence directe de Bagnères-de-Luchon, dont Saint-Mamet est limitrophe, à l'entrée de la vallée de Luchon dans les Pyrénées. Le marché local reste de très faible volume, propre à un village de moins de 600 habitants, où chaque vente peut peser fortement sur la moyenne observée. Ces valeurs proviennent des données DVF, c'est-à-dire des transactions réellement enregistrées chez les notaires, et non d'estimations d'annonces en ligne. Elles donnent un ordre de grandeur : chaque bien reste à évaluer selon son état, son emplacement et sa proximité de Luchon et de ses thermes.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Saint-Mamet se caractérise par un volume de transactions très limité, propre à un village de moins de 600 habitants à l'entrée de la vallée de Luchon. La proximité immédiate de Bagnères-de-Luchon, ville thermale et station de montagne, oriente une partie de la demande vers des résidences secondaires ou des pieds-à-terre, aux côtés d'une demande de résidence principale plus classique. Avec un nombre de ventes aussi restreint, chaque transaction pèse fortement sur la moyenne observée, plus qu'une véritable tendance de marché.
À plus long terme, la trajectoire des prix reste liée au dynamisme de Luchon et de son bassin touristique et thermal, ainsi qu'à la rareté du foncier constructible dans ce territoire de montagne. La performance énergétique des bâtiments anciens, souvent en pierre ou en schiste, devient un critère de plus en plus déterminant : les biens rénovés et bien isolés se distinguent des logements plus anciens à rénover. L'attractivité de la vallée de Luchon pour le tourisme de montagne reste le principal moteur de fond de ce petit marché.
Saint-Mamet se situe dans la mouvance directe de Bagnères-de-Luchon, avec des prix proches de ceux de la ville thermale voisine, nettement au-dessus de ceux de Saint-Gaudens et d'Eaux-Bonnes.
Saint-Mamet est une petite commune de Haute-Garonne, dans le Comminges, aux portes des Pyrénées. Elle est limitrophe de Bagnères-de-Luchon, dont elle jouxte le centre-ville à environ un kilomètre, et son territoire s'étend vers l'est jusqu'à la frontière espagnole, où le col du Portillon donne accès à la vallée d'Aran. Des vestiges d'occupation du Néolithique final ont été relevés sur la commune, témoignant d'une présence humaine ancienne sur ce territoire de montagne.
Le village s'est historiquement structuré autour de deux ensembles : le Burbe, son noyau ancien, et l'avenue de Gascogne, une voie plus récente qui, au XIXe siècle, relie Saint-Mamet à la vie mondaine de Bagnères-de-Luchon, alors ville thermale réputée fréquentée par le poète Jean Moréas. En 1784, un Allemand, le comte de Beust, ouvre une mine de cobalt sur la commune : le minerai est acheminé à dos de mulet par le port de la Plane et les cols d'Azet et de Peyresourde pour produire du bleu de cobalt. L'exploitation, qui emploie jusqu'à une trentaine d'ouvriers, est interrompue par la Révolution avant de connaître une reprise vers 1830, puis de fermer au cours du XIXe siècle.
Le village conserve plusieurs témoins de cette histoire : les vestiges d'un ancien moulin, aujourd'hui près du chemin du Moulin, les ruines du château de Fondeville, la mairie-école de 1897 bâtie en granit, schiste et ardoise, une fontaine sur l'avenue du Portillon, et l'église du village. Saint-Mamet fait aujourd'hui partie de la communauté de communes Pyrénées Haut-Garonnaises et reste, par sa position d'entrée de vallée, très étroitement lié à Bagnères-de-Luchon.
Selon l'INSEE, Saint-Mamet compte environ 548 habitants, une population stable propre à un très petit village de montagne. Le marché s'adresse à la fois à des acheteurs de résidence principale, souvent en lien avec Bagnères-de-Luchon toute proche, et à des acheteurs de résidence secondaire attirés par la vallée de Luchon et son cadre thermal et montagnard. Le parc est dominé par des maisons anciennes en pierre ou en schiste, avec une offre d'appartements marginale, ce qui oriente la demande vers l'achat de biens individuels plutôt que vers l'investissement locatif de masse.
Le prix de référence à Saint-Mamet s'établit à 2 781 €/m² pour un appartement. Ce chiffre provient des données DVF, les ventes réellement signées chez les notaires. Sur un marché de très faible volume comme celui de Saint-Mamet, il s'agit d'une moyenne : l'état, la surface et la proximité de Luchon peuvent faire varier sensiblement le prix d'un bien à l'autre.
Le village se structure autour de deux ensembles historiques, le Burbe, son noyau ancien, et l'avenue de Gascogne, développée au XIXe siècle en lien avec la vie mondaine de Luchon. Les biens proches de ces axes et de la limite avec Bagnères-de-Luchon restent les plus recherchés, pour leur accès immédiat aux commerces et aux thermes de la ville voisine.
Saint-Mamet est limitrophe de Bagnères-de-Luchon, à environ un kilomètre du centre-ville, ce qui place le village aux portes des thermes et de la station. Le territoire s'étend à l'est jusqu'à la frontière espagnole, où le col du Portillon donne accès à la vallée d'Aran. Cette situation d'entrée de vallée en fait un point de passage entre le Comminges et les Pyrénées espagnoles.
Le marché de Saint-Mamet est avant tout un marché de maisons de montagne, dans un village de moins de 600 habitants où le bâti ancien domine. L'offre d'appartements reste marginale et concentrée sur de petites résidences ou des divisions de bâtiments anciens. Pour un acheteur, la maison individuelle en pierre ou en schiste constitue le produit le plus représentatif du village.
Saint-Mamet se situe en zone de montagne, avec un relief marqué, jusqu'à près de 1 975 mètres d'altitude sur son territoire, qui encadre la constructibilité de certaines parcelles. Le très faible volume de transactions annuelles rend le marché sensible à chaque vente et peut limiter le choix disponible à un instant donné. Avant tout projet, il est utile de consulter le plan local d'urbanisme en mairie pour vérifier les règles applicables à une parcelle.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).