Le prix au m² moyen à Saint-Mandrier-sur-Mer s'établit à 4 937 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 143 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Saint-Mandrier-sur-Mer, presqu'île qui ferme la rade de Toulon, dans le Var.
Le prix moyen constaté à Saint-Mandrier-sur-Mer s'établit à 4 937 €/m². Cette moyenne porte sur un parc très majoritairement collectif : le tissu résidentiel de la presqu'île est fait d'immeubles et de petites résidences, dont beaucoup offrent une vue sur le port ou sur la rade. On y trouve des appartements anciens du cœur de village, des programmes plus récents autour du port de plaisance et quelques villas accrochées aux hauteurs boisées, plus rares et négociées à un niveau supérieur. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires, et recouvrent des situations très variées d'une adresse à l'autre.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Saint-Mandrier tient à une caractéristique simple : l'offre est rare. La Marine nationale occupe une large part de la presqu'île, les reliefs et les espaces naturels limitent la construction, et le stock de logements évolue peu. Cette rareté soutient les valeurs, en particulier sur les appartements avec vue sur le port ou sur la rade, qui concentrent la demande des ménages de l'agglomération toulonnaise comme des acheteurs de résidence secondaire.
Après plusieurs années de hausse, le marché local a marqué le pas, avec un ralentissement des volumes de ventes et des prix qui se sont tassés, à l'image de nombreuses communes littorales du Var. La performance énergétique est devenue un vrai critère de négociation, notamment sur les immeubles anciens du village exposés à l'air marin. Dans ce contexte, un bien bien situé et bien entretenu se distingue nettement d'un logement à rénover, et l'écart de prix entre les deux tend à se creuser.
Sur sa presqu'île à l'entrée de la rade, Saint-Mandrier se situe au-dessus de sa voisine La Seyne-sur-Mer et de Toulon, de l'autre côté de la rade, mais en dessous de Six-Fours-les-Plages, sur la même façade littorale.
Saint-Mandrier occupe une presqu'île qui prolonge La Seyne-sur-Mer et referme la rade de Toulon vers le sud. Ce territoire fut d'abord l'île de Cépet, un ensemble de reliefs rattachés au continent par un cordon de sable. Située sur la grande route maritime de la Méditerranée, la pointe a vu passer les peuples de marins de l'Antiquité, Phéniciens, Grecs, Ligures et Romains. Au Moyen Âge, elle est devenue un lieu de pèlerinage dédié à saint Mandrier, un soldat romain converti au christianisme qui aurait choisi d'y vivre en ermite, et qui a donné son nom à la commune.
À partir du dix-septième siècle, la presqu'île prend une fonction militaire au service de la défense de la rade de Toulon, premier arsenal naval d'Europe par sa taille. Forts et batteries côtières s'installent sur les hauteurs pour verrouiller l'entrée du port : le fort de la Croix des Signaux au point culminant, ceux du Gros Baou et de la Coudoulière, puis le phare du cap Cépet. À la pointe de la presqu'île, un cimetière militaire compte parmi son patrimoine un mausolée en forme de pyramide de huit mètres, orné de deux sphinx et élevé en 1810, qui abrite la sépulture de l'amiral de Latouche-Tréville.
La commune est longtemps restée rattachée à La Seyne-sur-Mer avant de devenir autonome le 24 avril 1950 ; elle a adopté le nom de Saint-Mandrier-sur-Mer en 1951. La Marine nationale occupe encore une large part du territoire, avec un centre d'instruction navale, une base de plongée et une école de mécanique ; l'ancienne base d'aéronautique navale a été reconvertie en parc d'activités marines. Le reste de la presqu'île garde son visage de village provençal organisé autour de son port de plaisance et d'un petit port de pêche niché dans une anse, face à l'arsenal toulonnais.
Saint-Mandrier-sur-Mer compte environ 6 000 habitants sur une presqu'île dont la Marine nationale occupe une part importante, ce qui limite mécaniquement le foncier disponible. Le parc est très majoritairement collectif : beaucoup d'appartements donnent sur le port ou sur la rade, et les maisons individuelles, plus rares, se répartissent sur les hauteurs boisées. Les acheteurs sont surtout des ménages de l'agglomération toulonnaise en quête d'un logement en bord de mer, des personnes attirées par le cadre de la presqu'île pour une résidence secondaire, et des actifs qui rejoignent Toulon par la navette maritime. Cette double demande, résidence principale et pied-à-terre, entretient une concurrence sur les biens avec vue et à proximité immédiate du port.
La moyenne communale ressort à 4 937 €/m², établie à partir des ventes enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Ce chiffre recouvre des réalités très différentes, d'un studio ancien du village à un appartement récent avec vue sur le port. L'adresse, l'étage, l'exposition, la vue sur la rade et la performance énergétique expliquent l'essentiel des écarts. Pour estimer votre bien, mieux vaut vous appuyer sur des ventes comparables que sur la seule moyenne de la commune.
Le territoire se lit d'abord autour du port de plaisance et du cœur de village, secteur animé où les appartements avec vue sont les plus demandés. En remontant vers les collines, l'habitat se fait plus résidentiel, avec des villas et de petites copropriétés dispersées dans la pinède. La pointe et les hauteurs restent largement occupées par les emprises de la Marine et les forts, ce qui réserve les zones constructibles à une partie limitée de la presqu'île. Ces contextes ne se vendent pas au même niveau.
La presqu'île est reliée au centre de Toulon par une navette maritime qui traverse la rade en une vingtaine de minutes, une liaison appréciée pour éviter la route. Par voie terrestre, il faut contourner la rade en passant par La Seyne-sur-Mer, la commune voisine à laquelle Saint-Mandrier est rattachée par un cordon littoral. Cette situation de bout de presqu'île, à la fois proche de Toulon par la mer et un peu à l'écart par la route, fait partie de l'identité du lieu et pèse sur la manière dont on y habite.
C'est possible mais peu courant, car le parc est dominé par le collectif et le foncier reste contraint par les emprises militaires. Les maisons se trouvent surtout sur les hauteurs boisées, avec parfois une vue sur la rade, et se négocient à un niveau supérieur à celui des appartements. Les références de vente y étant peu nombreuses, l'estimation d'une maison dépend surtout de son terrain, de son état et de son exposition, davantage que de la moyenne communale.
Un logement de presqu'île suppose de tenir compte de l'exposition au vent et à l'air marin, qui use les façades et les menuiseries, et de vérifier l'état des parties communes dans les copropriétés proches du port. La location d'un meublé de tourisme peut être encadrée : renseignez-vous en mairie avant de vous lancer. Enfin, la fiscalité applicable aux résidences secondaires, fréquentes sur la presqu'île, mérite d'être anticipée selon votre projet.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).