Le prix au m² moyen à Théoule-sur-Mer s'établit à 7 442 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 76 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance du littoral de la Côte d'Azur.
Le prix moyen à Théoule-sur-Mer s'établit à 7 442 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. La commune ne compte que 10,5 km², dont une large part en massif protégé et en pente forte : le foncier constructible y est rare, et les biens se répartissent entre appartements de front de mer et villas accrochées aux versants de l'Esterel. La moyenne recouvre des écarts importants selon le secteur et la vue.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 6 109 €/m² en 2021, le prix moyen à Théoule-sur-Mer atteint 7 442 €/m² en 2026, soit environ +22 % sur la période.
Le marché théoulien se lit à travers un parc de logements atypique : 3 300 logements pour 749 résidences principales seulement. Autrement dit, trois logements sur quatre ne sont pas occupés à l'année. Cette structure rend le marché peu sensible à la demande locale et très dépendant de la demande de villégiature venue de l'extérieur, ce qui soutient les prix mais rend aussi les volumes de ventes irréguliers d'une année sur l'autre.
La contrainte foncière est le second déterminant. Entre le massif de l'Esterel protégé, les espaces relevant du Conservatoire du littoral, la bande littorale inconstructible et le plan de prévention du risque incendie de forêt approuvé en 2022, la surface réellement mobilisable pour de nouveaux logements est faible. À demande constante, cette rareté maintient le niveau de valorisation autour de 7 442 €/m² en 2026.
Replacée dans son environnement, Théoule-sur-Mer se situe au-dessus de Cannes et de Mandelieu-la-Napoule, sans atteindre les niveaux du cap d'Ail ou de la presqu'île de Saint-Jean-Cap-Ferrat.
Théoule-sur-Mer est adossée aux versants sud-est du massif de l'Esterel, dont la roche de porphyre rouge tombe directement dans la Méditerranée sur une quinzaine de kilomètres de côte découpée en calanques. Longtemps, le site n'a été qu'un hameau : en 1851, on n'y recensait que sept feux et vingt-trois habitants. Une savonnerie y avait pourtant employé près de deux cents personnes au XVIIe siècle, avant que l'activité ne s'éteigne.
Le tournant vient du rail et du foncier. La ligne des Arcs à Cannes ouvre en 1863, la gare de Théoule est bâtie en 1883, et en 1888 Louis Frémy lotit un vaste domaine que vient acheter une clientèle aisée, notamment lyonnaise. La villégiature s'installe, l'Estérel-Grand-Hôtel ouvre au Trayas en 1906. Détachée de Mandelieu, Théoule devient une commune à part entière le 24 mars 1929. Le débarquement de Provence touche le secteur les 15 et 16 août 1944.
La commune s'étire aujourd'hui le long de la Corniche d'Or en secteurs bien distincts : le village, la Figueirette, Port-La Galère, Miramar et Le Trayas, à la limite du Var. Quatre ports de plaisance y ponctuent le littoral. Ce sont ces secteurs, plus que la commune prise dans son ensemble, qui expliquent les écarts de valeur d'un bien à l'autre.
Le marché théoulien est d'abord un marché de villégiature. Selon l'INSEE, les résidences secondaires représentent 75 % des 3 300 logements de la commune, contre 23 % de résidences principales, et le taux de logements vacants tombe à 2,2 %. Les acquéreurs cherchent un pied-à-terre en bord de mer ou une villa avec vue plutôt qu'un logement du quotidien, et l'offre disponible reste étroite. Les appartements forment près des trois quarts du parc, ce qui rend le segment des petites surfaces de front de mer particulièrement disputé.
Le prix moyen à Théoule-sur-Mer est de 7 442 €/m², calculé sur les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Ce niveau place la commune dans le haut du marché azuréen, nettement au-dessus de la moyenne de Cannes.
Parce que le foncier y est physiquement contraint. La commune couvre 10,5 km², dont une large part en massif de l'Esterel protégé et en fortes pentes, avec un littoral soumis à la loi Littoral et un plan de prévention du risque incendie de forêt approuvé en avril 2022. L'offre nouvelle est donc très limitée face à une demande de résidences secondaires constante.
Non. Théoule s'étire sur une quinzaine de kilomètres de côte en secteurs très typés : le village, la Figueirette, Port-La Galère, Miramar et Le Trayas. Un appartement en front de mer, une villa sur les hauteurs et un bien dans un domaine à accès restreint ne se valorisent pas de la même façon. La moyenne de 7 442 €/m² recouvre ces écarts.
Oui. Avec environ 76 ventes d'appartements par an, l'échantillon reste suffisant pour dégager un ordre de grandeur fiable. L'estimateur immover part des transactions réellement constatées puis ajuste selon la surface, la typologie et l'emplacement. Sur ce type de marché, un avis local vient utilement affiner le résultat.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).