Le prix au m² moyen à Villeneuve-le-Roi s'établit à 3 252 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 71 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Villeneuve-le-Roi, sur la rive gauche de la Seine, dans le Val-de-Marne.
Le prix moyen des appartements à Villeneuve-le-Roi s'établit à 3 252 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Cette moyenne recouvre un parc varié : petits collectifs et résidences des abords de la gare, pavillons et maisons de ville des quartiers résidentiels, et immeubles plus récents proches des axes. La proximité de la Seine, la desserte par le RER C, l'étage, l'état du bien et la distance à la gare font varier sensiblement la valeur d'un logement. La commune, située sur la rive gauche de la Seine à une quinzaine de kilomètres au sud-est de Paris, occupe une position de proche couronne tout en conservant une part importante de tissu pavillonnaire, ce qui distingue son marché de celui des villes plus denses du Val-de-Marne.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Villeneuve-le-Roi reste régulier pour une commune de cette taille, avec de l'ordre de soixante-dix ventes d'appartements enregistrées chaque année dans les données DVF. Cette rotation tient à la position de proche couronne de la commune et à la demande continue de la région parisienne pour des logements plus accessibles que dans les villes plus denses du Val-de-Marne. L'offre nouvelle reste contenue : l'emprise de l'aéroport d'Orly et le caractère pavillonnaire d'une large part du territoire limitent le foncier disponible, et les transactions se concentrent sur les reventes dans le tissu existant.
Plusieurs facteurs soutiennent ce niveau de prix. La desserte directe de Paris par le RER C, la proximité des bassins d'emploi du sud-est parisien et d'Orly, et l'attrait des quartiers pavillonnaires bordés par la Seine entretiennent une demande résidentielle solide. À l'inverse, les nuisances liées à l'activité aéroportuaire, la densité inférieure à celle des pôles voisins et un parc marqué par la maison individuelle bornent la progression des prix et expliquent des niveaux plus mesurés que dans les communes les plus cotées du département.
Villeneuve-le-Roi se situe en dessous de sa voisine immédiate Choisy-le-Roi, sur l'autre rive du fleuve, et au-dessus de Villeneuve-Saint-Georges, face à elle de l'autre côté de la Seine. La commune reste plus mesurée que Vitry-sur-Seine, plus proche de Paris et plus dense.
Le nom de la commune relève du latin villa nova, la ville neuve, attesté dès 1113, puis Villanove Regis en 1197, la mention regis renvoyant au roi. Au XIIe siècle, des moines défricheurs s'installent sur ce site alors très boisé et fondent le village, dont les terres appartiennent à l'abbaye Saint-Victor de Paris. Longtemps rurale et tournée vers la Seine qui borde son territoire, Villeneuve-le-Roi reste un bourg agricole jusqu'au XIXe siècle.
Au début du XVIIe siècle, le magistrat Guillaume du Vair, garde des sceaux de France, entreprend la construction d'un château sur la commune. Cet édifice, plusieurs fois remanié au fil des propriétaires successifs, a aujourd'hui disparu. Le territoire conserve alors un caractère agricole et viticole, avant que l'arrivée du chemin de fer ne transforme durablement la commune.
L'ouverture de la gare en 1914, sur la ligne de Paris à Bordeaux aujourd'hui empruntée par le RER C, accélère le développement de Villeneuve-le-Roi. À partir de 1918, l'État réquisitionne des terrains dans la partie ouest du territoire pour y aménager le terrain d'aviation d'Orly-Villeneuve, à l'origine de l'actuel aéroport d'Orly, ouvert au trafic dans les années 1930. L'entre-deux-guerres et les décennies suivantes voient la commune se lotir et se densifier, tout en gardant une identité résidentielle marquée le long de la Seine.
Villeneuve-le-Roi compte environ 21 000 habitants. Commune de la proche couronne parisienne, sur la rive gauche de la Seine, elle présente une densité nettement inférieure à la moyenne du Val-de-Marne, en raison de la part importante de son territoire occupée par l'aéroport d'Orly et d'un tissu pavillonnaire étendu. Les acquéreurs sont surtout des ménages de la région parisienne : primo-accédants et familles à la recherche d'une maison avec jardin plus accessible que dans les communes voisines plus denses, et actifs attirés par la desserte directe du RER C vers Paris-Austerlitz. Les pavillons des quartiers résidentiels et les appartements proches de la gare concentrent l'essentiel de la demande.
Le prix moyen des appartements à Villeneuve-le-Roi est de 3 252 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Cette moyenne recouvre des écarts importants selon le secteur, l'étage, la présence d'un extérieur ou d'un stationnement, l'état du bien et sa distance à la gare. Un appartement récent proche du RER C et un logement plus ancien à l'écart ne se négocient pas au même niveau.
La commune juxtapose des tissus très différents : abords de la gare et petits collectifs, quartiers pavillonnaires résidentiels, et secteurs proches des grands axes et de l'aéroport d'Orly. La proximité de la Seine, la desserte par le RER C, le calme et l'exposition font évoluer la valeur d'une rue à l'autre. Les biens proches de la gare et des services restent parmi les plus recherchés.
La gare de Villeneuve-le-Roi, ouverte en 1914, est desservie par le RER C, avec des trains vers Paris-Austerlitz d'un côté et vers Juvisy de l'autre. En voiture, la commune est accessible par les axes reliant Paris à la banlieue sud-est et par la proximité immédiate de l'aéroport d'Orly. Cette desserte directe du centre de Paris est un facteur important pour le marché local.
Le prix de référence de 3 252 €/m² porte sur les appartements, présents surtout autour de la gare et dans les résidences plus récentes. La commune conserve toutefois une forte part de pavillons et de maisons de ville dans ses quartiers résidentiels, recherchés par les familles pour leur jardin. Les maisons se négocient généralement à des niveaux distincts des appartements, selon la surface, l'état et le foncier.
La partie ouest du territoire communal est occupée par l'aéroport d'Orly, ce qui limite le foncier constructible et expose certains secteurs aux nuisances liées à l'activité aéroportuaire. À l'inverse, l'aéroport et les zones d'emploi voisines soutiennent une demande de logements de la part des actifs du secteur. L'effet sur la valeur d'un bien dépend donc fortement de sa localisation précise dans la commune.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).