Le prix au m² moyen à Villeneuve-Saint-Georges s'établit à 2 819 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 3 720 €/m². Environ 95 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Villeneuve-Saint-Georges, au confluent de la Seine et de l'Yerres.
Le prix moyen constaté à Villeneuve-Saint-Georges s'établit à 2 819 €/m² pour les appartements, tandis que les maisons se négocient en moyenne autour de 3 720 €/m². Cette différence reflète la structure du parc, partagé entre un collectif important, hérité de l'urbanisation liée au chemin de fer et aux grands ensembles, et un tissu pavillonnaire dense, notamment sur les coteaux. Les écarts internes tiennent surtout à la distance avec la gare du RER D, à l'altitude par rapport à la Seine et au classement en zone inondable de la ville basse. Ces chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires. Ils constituent un repère communal, à affiner selon les caractéristiques propres à chaque bien.
Maison : 3 720 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Villeneuve-Saint-Georges repose d'abord sur sa desserte directe de Paris par le RER D et sur des prix parmi les plus accessibles de la proche couronne sud-est. La commune attire des primo-accédants, des familles et des actifs franciliens exclus des secteurs plus chers du Val-de-Marne, ce qui entretient une demande régulière, aussi bien sur les appartements que sur les maisons des coteaux. La taille de la population et la structure sociale, avec une forte part de locataires et de logement social, orientent une grande partie des transactions vers la revente d'appartements et l'accession à la propriété.
La ville se distingue par un fort contraste interne. Les coteaux pavillonnaires, en hauteur et à l'écart du fleuve, soutiennent la demande de maisons, tandis que la ville basse reste contrainte par le risque d'inondation qui encadre l'urbanisme près de la Seine et de l'Yerres. Comme partout, la performance énergétique s'est imposée comme un critère de négociation, en particulier sur le bâti ancien et les grands ensembles. Après les hausses des années précédentes, le marché francilien s'est ajusté avec la remontée des taux de crédit, et Villeneuve-Saint-Georges, plus abordable que ses voisines, joue un rôle d'alternative pour les budgets contraints.
Villeneuve-Saint-Georges figure parmi les communes les plus accessibles de ce secteur du Val-de-Marne. Son niveau de prix se situe en dessous de ses voisines Choisy-le-Roi et Créteil, plus proches de Paris et mieux valorisées.
Villeneuve-Saint-Georges est née sur un coteau dominant la Seine, au point où la rivière l'Yerres rejoint le fleuve. Son noyau ancien, le Vieux Villeneuve, s'est organisé autour de l'église Saint-Georges, dont les parties les plus anciennes remontent au Moyen Âge, et le long de l'ancienne route de Bourgogne, la nationale 6, qui a longtemps fait de la ville une étape sur l'axe de Paris vers le sud-est. Cette position de passage a marqué son développement bien avant l'arrivée du chemin de fer.
Le rail a transformé la commune. Sur la ligne de Paris à Lyon et à la Méditerranée, Villeneuve-Saint-Georges a accueilli l'une des plus grandes gares de triage de France, qui a fait de la ville un grand centre ferroviaire et une cité de cheminots. Cette activité stratégique a aussi eu un coût : la ville et ses installations ferroviaires ont été lourdement bombardées pendant la Seconde Guerre mondiale, en 1944, en raison de leur rôle dans le trafic ferroviaire.
La ville se lit encore aujourd'hui sur deux niveaux. La ville basse, proche de la Seine et de la gare, est exposée au risque d'inondation par le fleuve et par l'Yerres, tandis que les coteaux accueillent des quartiers pavillonnaires et résidentiels. Au 20e siècle, l'urbanisation s'est intensifiée avec la construction de grands ensembles, qui coexistent avec le tissu pavillonnaire et le noyau ancien. La commune conserve ainsi une physionomie contrastée, entre héritage ferroviaire, bords de Seine et hauteurs résidentielles.
Villeneuve-Saint-Georges compte 36 221 habitants. Le parc de logements est partagé entre un collectif important, entre immeubles anciens et grands ensembles, et un tissu pavillonnaire dense sur les coteaux. La commune est habitée à l'année, avec une forte proportion de locataires et un parc social significatif. Les acheteurs sont principalement des primo-accédants, des familles et des actifs franciliens qui recherchent un logement plus accessible que dans la proche couronne, tout en profitant de la desserte directe de Paris par le RER D. Les maisons avec jardin des coteaux attirent les familles, tandis que les appartements répondent à la demande des premiers achats et de l'investissement locatif.
Le prix moyen relevé pour les appartements à Villeneuve-Saint-Georges est de 2 819 €/m², les maisons ressortant en moyenne plus haut, autour de 3 720 €/m². Ces valeurs sont calculées sur les ventes enregistrées dans la base DVF, qui recense les transactions réellement passées chez les notaires. Votre bien peut s'en écarter selon l'étage, l'état, la présence d'un ascenseur, d'un jardin, d'un stationnement, la proximité de la gare et la situation par rapport à la zone inondable. Pour une estimation fiable, mieux vaut s'appuyer sur des ventes de biens comparables que sur la seule moyenne.
Les quartiers pavillonnaires des coteaux, plus haut par rapport à la Seine et à l'écart de la zone inondable, concentrent les valeurs les plus élevées, en particulier les maisons avec jardin. Les abords de la gare du RER D sont recherchés pour la desserte, mais la ville basse proche du fleuve est davantage exposée au risque d'inondation. Les grands ensembles collectifs se situent en dessous de la moyenne. L'altitude par rapport à la Seine, la desserte et l'état du bien expliquent une large part des écarts d'un secteur à l'autre.
La commune est desservie par la gare de Villeneuve-Saint-Georges sur le RER D, qui offre une liaison directe vers la gare de Lyon et le centre de Paris. Le réseau de bus complète la desserte locale, et la nationale 6 ainsi que les grands axes routiers du Val-de-Marne permettent de rejoindre le reste de l'agglomération. Cette desserte directe de Paris, à un prix plus accessible que dans la proche couronne, est l'un des principaux atouts de la ville pour les actifs franciliens.
Oui, c'est un point à examiner avant de signer. La ville basse, proche de la Seine et du confluent de l'Yerres, est exposée au risque d'inondation et couverte par un plan de prévention qui encadre les règles de construction selon la zone. Cette information se vérifie dans les documents d'urbanisme et l'état des risques, que le vendeur doit vous remettre. La couverture assurantielle et l'historique du bien méritent d'être vérifiés avant l'offre. Les quartiers des coteaux, en hauteur, ne sont pas concernés de la même manière.
Le choix dépend fortement du secteur. Les maisons, concentrées sur les coteaux résidentiels, se négocient en moyenne plus haut que les appartements et attirent les familles en quête d'un jardin à l'écart de la zone inondable. Les appartements, entre immeubles anciens et grands ensembles, offrent des prix d'entrée plus accessibles, adaptés à un premier achat ou à un investissement locatif proche de la gare. Il convient dans tous les cas de vérifier la performance énergétique, l'état de la copropriété et la situation au regard du risque d'inondation.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).