Le prix au m² moyen à Vincennes s'établit à 8 734 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 12 685 €/m². Environ 699 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Vincennes, entre château royal et lisière du bois.
Le prix moyen constaté à Vincennes s'établit à 8 734 €/m². Cette moyenne recouvre un parc presque entièrement collectif : selon l'INSEE, plus de neuf logements sur dix sont des appartements, souvent dans des immeubles de la fin du XIXe siècle ou des programmes d'après-guerre. Les écarts se jouent surtout sur la proximité du bois et du château, la desserte par la ligne 1 et le RER A, et l'état de la copropriété. Les rares maisons de ville, sur un territoire de 1,91 km², se négocient nettement au-dessus, autour de 12 685 €/m². Ces valeurs proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison / villa : 12 685 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 9 624 €/m² en 2021, le prix moyen à Vincennes atteint 8 734 €/m² en 2026, soit environ -9 % sur la période.
Le premier moteur du marché vincennois est la rareté. Avec 1,91 km² entièrement bâtis, la commune n'a plus de foncier disponible : les programmes neufs se limitent à des opérations ponctuelles, issues de démolitions-reconstructions ou de surélévations. L'offre repose donc presque entièrement sur la revente d'un parc ancien, dont une large part date de la fin du XIXe siècle et de l'entre-deux-guerres. Le volume de transactions reste étroit, de l'ordre de sept cents ventes par an tous biens confondus, ce qui rend le marché sensible au moindre à-coup de la demande.
Le second moteur est la desserte. La ligne 1 du métro, prolongée jusqu'à Château de Vincennes en 1934, place la commune à quelques minutes de Nation, et le RER A complète le dispositif vers l'est et vers le quartier d'affaires. Le projet de prolongement de la ligne 1 vers Val-de-Fontenay est suivi de près par le marché local. S'y ajoute le cadre de vie : le bois de Vincennes au sud, le château et son domaine à l'est, un centre-ville commerçant et une offre scolaire dense, qui retiennent les ménages avec enfants au moment où beaucoup quittent Paris.
Vincennes se situe dans le haut du marché du Val-de-Marne, nettement au-dessus de Montreuil et de Champigny-sur-Marne. Les niveaux y restent toutefois en retrait de ceux constatés à Paris, dont la commune est limitrophe.
Le nom de Vincennes vient probablement du gaulois Vidu-cenna, qui évoque la forêt. Au XIIe siècle, Louis VII fait de la forêt de Vilcena un domaine de chasse royal et y installe un manoir, qui devient l'une des résidences favorites des rois de France. À partir de 1361, la construction du donjon reprend les fondations posées par Philippe VI vingt-cinq ans plus tôt : la tour, haute d'une cinquantaine de mètres, reste l'un des plus hauts donjons médiévaux d'Europe. La Sainte-Chapelle, commencée en 1379, n'est achevée qu'en 1552, exemple tardif de gothique flamboyant. Autour de l'enceinte royale se forme un hameau, La Pissotte, noyau du futur bourg.
En 1740, une manufacture de porcelaine s'installe dans le château ; elle est transférée à Sèvres en 1756 et donne naissance à la célèbre manufacture. Après la Révolution, les habitants se plaignent de l'étroitesse du territoire communal et obtiennent un agrandissement en 1829. La vocation militaire s'affirme avec la construction du Fort Neuf à partir de 1840, dans le cadre des fortifications de Thiers. L'ouverture du chemin de fer en 1859, puis la cession du bois de Vincennes à la Ville de Paris le 24 juillet 1860, fixent le cadre de la commune. La population passe de 4 800 habitants en 1851 à 31 400 en 1901.
Le 24 mars 1934, la ligne 1 du métro est prolongée jusqu'à Château de Vincennes : c'est sa première extension en banlieue, et elle achève d'arrimer la commune à Paris. Le bâti se densifie sur un territoire resté minuscule, 1,91 km², contraint par le bois au sud, le domaine du château à l'est et les communes voisines. Vincennes est ainsi devenue la deuxième commune la plus densément peuplée de France, avec plus de 25 000 habitants au kilomètre carré. Faute de foncier disponible, la ville travaille sur l'existant : un projet urbain lancé en 2011 a réaménagé le centre-ville et la place Diderot, passée en zone 30.
Vincennes compte 48 193 habitants selon l'INSEE, sur moins de deux kilomètres carrés. Le parc de logements est presque entièrement collectif : 93,7 % d'appartements, et environ 1 400 maisons individuelles seulement. Les résidences principales représentent près de 91 % des logements, signe d'une ville habitée à l'année plutôt que d'un marché de pied-à-terre. La répartition entre propriétaires et locataires est presque équilibrée, autour de 48 % de propriétaires occupants. Les acquéreurs sont majoritairement des ménages actifs qui travaillent à Paris et cherchent un logement familial à quelques stations de Nation, ainsi que des Vincennois déjà installés qui changent de taille de logement sans quitter la commune.
Le prix moyen au mètre carré à Vincennes s'établit à 8 734 €/m², toutes typologies d'appartements confondues. Ce chiffre est calculé à partir de la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires, et non des annonces. Il s'agit d'une moyenne communale : un studio ancien sans ascenseur et un grand appartement rénové face au bois s'en écartent nettement, dans un sens comme dans l'autre. Une estimation en ligne permet de situer votre bien plus précisément.
La ville est découpée en cinq quartiers de proximité, du centre-ville au secteur Diderot et Domaine du Bois. Les adresses proches du bois de Vincennes, au sud, et celles du centre-ville autour de l'hôtel de ville et du marché concentrent la demande. Le secteur est, vers le château et la limite de Fontenay-sous-Bois, présente un bâti plus hétérogène. À l'ouest, la proximité immédiate de Paris et de Saint-Mandé pèse sur les valeurs.
Vincennes est desservie par la ligne 1 du métro, avec les stations Bérault et Château de Vincennes, terminus de la ligne depuis 1934, et par le RER A à la gare de Vincennes, ouverte comme gare de chemin de fer en 1859. Nation est à quelques minutes, et la Défense accessible sans changement. Plusieurs lignes de bus complètent la desserte, et le prolongement de la ligne 1 vers Val-de-Fontenay est à l'étude.
Le choix est en pratique très contraint : selon l'INSEE, 93,7 % des logements sont des appartements et la commune ne compte qu'environ 1 400 maisons individuelles. Ces maisons, souvent des pavillons de la fin du XIXe siècle ou de l'entre-deux-guerres avec un petit jardin, changent rarement de mains et se négocient autour de 12 685 €/m². Un acheteur qui cherche une maison avec terrain trouvera davantage de choix à Fontenay-sous-Bois ou à Montreuil.
Le château de Vincennes est classé monument historique : les travaux situés dans son périmètre de protection sont soumis à l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, ce qui encadre façades et menuiseries dans certaines rues. Par ailleurs, le parc étant très majoritairement en copropriété, les diagnostics et les documents de copropriété, dont l'état des charges et les procès-verbaux d'assemblée, sont à réunir tôt : ils conditionnent le calendrier de la vente.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).