Le prix au m² moyen à Beausoleil s'établit à 7 301 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 250 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration de la commune de Beausoleil.
Le prix moyen des appartements à Beausoleil s'établit à 7 301 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Le marché y est actif, avec environ 250 ventes d'appartements par an : la commune vit au rythme de Monaco, qu'elle borde directement. Le segment des maisons et villas se négocie nettement plus haut, autour de 12 505 €/m², mais sur un volume faible qui en fait un repère de contrôle plus qu'une valeur de marché. La moyenne appartement recouvre de forts écarts selon l'étage, la vue mer et la proximité immédiate de la frontière monégasque.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Après 6 400 €/m² en 2021, le prix moyen à Beausoleil atteint 7 301 €/m² en 2026, soit environ +14 % sur la période.
Le prix moyen des appartements à Beausoleil se situe à 7 301 €/m² en 2026, un niveau qui place la commune parmi les plus chères des Alpes-Maritimes hors stations littorales. Le marché est actif, avec environ 250 transactions d'appartements par an : un volume suffisant pour que la moyenne soit représentative, contrairement aux communes voisines où quelques ventes suffisent à la faire bouger. Cette activité tient à la fonction de la ville, qui sert de bassin résidentiel à Monaco.
Plusieurs facteurs soutiennent durablement ces prix. La proximité immédiate de Monaco entretient une demande constante d'actifs qui ne peuvent ou ne veulent pas se loger dans la principauté. Le foncier est rare, contraint par le relief en forte pente et la frontière monégasque qui ferme tout développement vers le sud. À cela s'ajoute la rareté des biens avec vue mer dégagée, particulièrement recherchés, qui tirent la partie haute du marché.
Avec 7 301 €/m² pour les appartements, Beausoleil se situe entre Beaulieu-sur-Mer (8 451 €/m²) et les communes plus accessibles de la Riviera comme Menton (5 198 €/m²) ou Nice (5 139 €/m²). Monaco, qu'elle borde directement, relève d'une tout autre catégorie de prix.
Beausoleil est née en 1904, sur les hauteurs immédiates de Monaco, à un moment où Monte-Carlo se développait et débordait au-delà de la frontière. La commune fut un temps pressentie pour s'appeler Monte-Carlo Supérieur, avant que les autorités monégasques ne s'y opposent. Bâtie à flanc de colline, entre le mont Agel et le promontoire de la Tête de Chien, elle s'organise en pentes fortes que parcourent des escaliers et des ascenseurs publics reliant les quartiers à la principauté. Le boulevard de la République, axe principal, court parallèlement à la frontière, les trottoirs d'un côté en France, de l'autre à Monaco.
Son tissu garde l'empreinte de la Belle Époque, période où la Riviera attirait une clientèle internationale. Le Riviera Palace, avec sa façade monumentale et son jardin d'hiver ouvert sur Monaco, témoigne de cet âge d'or. Aujourd'hui, Beausoleil reste avant tout une commune d'actifs : une large part de ses habitants travaillent à Monaco, et l'on y achète pour vivre aux portes de la principauté à un prix sans commune mesure avec le marché monégasque voisin. Le promontoire de la Tête de Chien offre l'une des plus belles vues panoramiques de toute la Riviera, de Cap-d'Ail à la côte italienne.
Le marché de Beausoleil s'adresse d'abord à une clientèle d'actifs travaillant à Monaco et à une clientèle internationale en quête d'un pied-à-terre sur la Riviera. La demande porte surtout sur des appartements, recherchés pour leur proximité immédiate de la principauté et leur vue sur la mer ou sur Monaco. L'argument central est le différentiel de prix : on accède à un cadre de vie monégasque à une fraction du prix au m² de la principauté. Sur ce marché, la valeur d'un bien dépend étroitement de son étage, de son exposition et de sa distance à la frontière.
Le prix moyen des appartements à Beausoleil est de 7 301 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Ce prix moyen recouvre de fortes variations selon l'étage, la vue mer et la proximité de la frontière monégasque.
Beausoleil borde directement Monaco : on y vit aux portes de la principauté, avec les mêmes vues et la même proximité des commerces et des transports monégasques, mais à un prix au m² très inférieur. Le marché monégasque se situe dans une catégorie de prix à part, plusieurs fois supérieure. C'est ce différentiel qui fait l'attractivité de la commune auprès des actifs travaillant à Monaco.
Oui. Le prix de référence de 7 301 €/m² porte sur les appartements, qui constituent l'essentiel du marché. Le segment des maisons et villas se négocie plus haut, autour de 12 505 €/m², mais sur un très petit nombre de ventes : ce chiffre est un repère de contrôle, pas une valeur de marché représentative. Le relief en forte pente laisse peu de place aux maisons individuelles.
L'estimateur Immover s'appuie sur les transactions réellement constatées et sur la moyenne communale, puis ajuste selon la surface, l'étage et l'exposition. Sur une commune en pente comme Beausoleil, la vue et la proximité de Monaco pèsent fortement : l'estimation donne un ordre de grandeur fiable qu'un avis local vient ensuite affiner.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).