Le prix au m² moyen à Bihorel s'établit à 1 646 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 2 880 €/m². Environ 94 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Bihorel, commune résidentielle des hauteurs au nord-est de Rouen.
Le prix moyen constaté à Bihorel s'établit à 1 646 €/m² pour les appartements. Cette moyenne, plus basse que celle de Rouen voisine, s'explique par un parc de collectif souvent ancien et par la taille modeste du marché. Les maisons, elles, se négocient à un niveau très supérieur, autour de 2 880 €/m², écart qui traduit le caractère avant tout pavillonnaire et résidentiel de la commune. On y trouve des villas de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, des pavillons plus récents et quelques résidences collectives. Le décalage marqué entre appartements et maisons est la caractéristique la plus nette du marché local. Ces chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les ventes réellement signées chez les notaires, et donnent un repère communal à affiner bien par bien.
Maison : 2 880 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Bihorel repose sur sa position de commune résidentielle des hauteurs, directement accolée à Rouen mais plus calme et plus verte que la ville-centre. La demande émane surtout de familles et de ménages actifs de l'agglomération qui recherchent une maison avec jardin sans s'éloigner de Rouen. Cette demande explique le niveau élevé des prix des maisons, très au-dessus de celui des appartements, dans une commune où le pavillonnaire domine largement le paysage bâti.
L'offre reste contrainte par la petite taille de la commune et par la rareté du foncier disponible sur un plateau déjà largement bâti. Le marché des appartements, alimenté par un collectif souvent ancien, s'adresse à des budgets plus mesurés et voit la performance énergétique peser de plus en plus dans les négociations. Celui des maisons, plus tendu, oppose une demande familiale soutenue à une offre limitée, ce qui soutient les valeurs. Cette double lecture, appartements abordables et maisons chères, est la signature du marché de Bihorel.
Sur le plateau qui domine Rouen, Bihorel affiche des prix d'appartements plus bas que la ville-centre et que Mont-Saint-Aignan, dans un marché où les maisons se distinguent nettement.
Bihorel est une commune récente à l'échelle de l'histoire normande. Son territoire faisait partie de Bois-Guillaume jusqu'à la fin du XIXe siècle, avant qu'elle ne soit érigée en commune indépendante en 1892. Sa naissance accompagne l'essor des faubourgs résidentiels qui gagnent alors le plateau au nord de Rouen, à mesure que la ville se densifie dans la vallée de la Seine et que les familles aisées cherchent à s'installer sur les hauteurs, à l'air plus sain et à l'écart de l'industrie.
La commune s'est développée sur ce plateau qui domine Rouen, relié à la ville par des côtes autrefois raides. Le hameau des Bruyères, à l'est, garde la trace de ce passé de landes et de bois qui couvraient les hauteurs avant l'urbanisation. Le bâti s'est constitué pour l'essentiel de villas et de maisons de ville entourées de jardins, un tissu résidentiel dense mais aéré qui distingue Bihorel des quartiers plus populaires et industriels de la rive gauche rouennaise.
Au XXe siècle, Bihorel a poursuivi sa vocation résidentielle tout en s'intégrant pleinement à l'agglomération de Rouen. Quelques ensembles de logements collectifs sont venus compléter le tissu pavillonnaire, sans en changer la dominante. La commune reste de petite taille et sans grande industrie, tournée vers l'habitat et les services de proximité, en continuité directe avec les communes voisines du plateau comme Bois-Guillaume et Mont-Saint-Aignan.
Bihorel compte 8 316 habitants selon le dernier recensement, ce qui en fait une petite commune de l'agglomération rouennaise. Le parc de logements y est majoritairement pavillonnaire, avec une forte présence de villas et de maisons de ville entourées de jardins, complétées par quelques résidences collectives plus anciennes. La part de propriétaires occupants y est importante, en cohérence avec le profil résidentiel de la commune. Les acheteurs sont surtout des familles et des ménages actifs de l'agglomération de Rouen qui recherchent un cadre calme sur les hauteurs, à proximité immédiate de la ville. Le marché des appartements attire davantage les primo-accédants et les budgets plus contraints, tandis que les maisons, plus rares et nettement plus chères, s'adressent à des familles installées.
La valeur moyenne relevée à partir des ventes notariées est de 1 646 €/m² pour les appartements. Ce niveau, plus bas que celui de Rouen, tient à un collectif souvent ancien et à un marché de petite taille. Le type de bien, l'emplacement, l'année de construction et le diagnostic énergétique expliquent l'essentiel des écarts autour de cette moyenne. Pour une estimation fiable, mieux vaut s'appuyer sur des ventes de biens comparables que sur la seule moyenne communale.
Les maisons se négocient autour de 2 880 €/m² à Bihorel, soit un niveau très supérieur à celui des appartements. Cet écart reflète la nature profondément résidentielle et pavillonnaire de la commune, où la villa avec jardin sur les hauteurs de Rouen est le bien le plus recherché. Le collectif, plus ancien et moins abondant, tire la moyenne des appartements vers le bas. Les deux marchés répondent donc à des demandes distinctes, ce qui explique l'ampleur du décalage.
Bihorel est directement accolée à Rouen, sur le plateau nord-est, et la ville se rejoint en quelques minutes en voiture par les côtes qui descendent vers la vallée de la Seine. Le réseau de bus de l'agglomération dessert la commune et la relie au centre de Rouen et à ses correspondances. Cette proximité immédiate avec la ville-centre, combinée à un cadre plus calme, fait partie des atouts qui expliquent l'attractivité résidentielle de Bihorel.
Le hameau des Bruyères occupe la partie est de la commune et tire son nom des landes et bois qui couvraient autrefois ce plateau avant son urbanisation. C'est aujourd'hui un secteur résidentiel de Bihorel, dans la continuité du tissu pavillonnaire de la commune. Comme pour l'ensemble de Bihorel, la valeur d'un bien y dépend surtout de son type, de sa surface, de son état et de la présence d'un jardin.
Le profil résidentiel de Bihorel, dominé par la maison avec jardin sur les hauteurs de Rouen, correspond bien à une demande familiale. La commune offre un cadre calme et verdoyant tout en restant collée à Rouen et à ses services. Les familles y trouvent des maisons de ville et des villas, tandis que les primo-accédants s'orientent plutôt vers les appartements, plus abordables. La proximité des communes voisines du plateau, comme Bois-Guillaume et Mont-Saint-Aignan, complète l'offre de services et d'établissements scolaires.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).