Le prix au m² moyen à Bormes-les-Mimosas s'établit à 5 886 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 196 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance du village perché de Bormes-les-Mimosas, face au littoral des Maures.
Le prix moyen constaté à Bormes-les-Mimosas s'établit à 5 886 €/m². Cette moyenne recouvre un territoire de 97 km² au parc très contrasté : maisons étroites du bourg perché, copropriétés balnéaires du quartier de La Favière, villas des domaines littoraux de Cabasson et du Gaou Bénat, lotissements de collines. Les appartements représentent un peu plus de la moitié des logements, le reste étant pavillonnaire, et l'écart entre le front de mer et l'intérieur des terres reste marqué. Ces valeurs proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées par les notaires, et non des annonces ou des estimations déclaratives.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
La population de Bormes-les-Mimosas progresse de façon continue et atteint 8 545 habitants, en hausse d'environ 5 % depuis 2017 selon l'INSEE. Cette croissance vient largement de ménages qui connaissaient la commune comme lieu de villégiature et s'y installent à l'année, souvent au moment de la retraite. Elle entretient une demande de résidences principales sur un parc conçu pour un usage saisonnier, et alimente la conversion progressive de logements de vacances en habitat permanent. Le taux de vacance, à 1,3 %, traduit cette tension : très peu de biens restent durablement inoccupés, y compris hors saison.
Le second moteur est touristique et patrimonial. Le village perché, l'image du mimosa et la présence du fort de Brégançon, résidence d'été des présidents de la République depuis 1968, entretiennent une notoriété qui dépasse le département. La saison s'appuie sur le port de plaisance de La Favière, sur une hôtellerie de plein air importante et sur des plages restées peu urbanisées comme l'Estagnol ou Cabasson. Cette économie soutient la valeur locative des appartements du littoral. À l'inverse, la protection du massif et la loi Littoral limitent l'offre nouvelle : les arbitrages se jouent d'abord sur le parc existant.
Sur cette portion du littoral varois, Bormes-les-Mimosas se situe nettement au-dessus de la plaine hyéroise, à un niveau proche de celui des stations voisines du golfe de Saint-Tropez, et très en deçà des communes les plus chères de la presqu'île.
Le site est occupé dès l'Antiquité par les Bormani, tribu ligure établie près de l'actuel Cabasson, qui a laissé son nom à la commune. Au 9e siècle, les incursions venues de la mer poussent les habitants à quitter le rivage pour se replier sur un éperon rocheux dominant la baie. Le village fortifié et ses remparts se construisent au 12e siècle, autour du château des seigneurs de Fos, élevé aux 13e et 14e siècles. Incendié en 1589 pendant les guerres de Religion, il est abandonné, transformé en couvent de Minimes, puis vendu comme bien national à la Révolution. En 1481, le passage de François de Paule, à qui la tradition locale attribue d'avoir épargné la peste au village, vaut à Bormes une chapelle édifiée en 1560.
La commune conserve longtemps une double identité, agricole sur les collines et maritime sur le rivage. Le 9 juin 1913, la partie orientale du littoral se détache pour former la commune du Lavandou, qui emporte le principal point d'accostage. Bormes garde le bourg perché, ses vignes et ses oliviers, aujourd'hui encore inscrits dans les aires de l'appellation Côtes de Provence La Londe et de l'huile d'olive de Provence. Le mimosa, importé d'Australie au 19e siècle, s'acclimate aux versants abrités du massif des Maures et devient l'emblème du village, au point que son nom lui est officiellement adjoint le 15 février 1968. La population, de 1 400 habitants en 1793, n'atteint encore que 2 486 habitants en 1962.
Le tournant est celui du littoral. Le fort de Brégançon, place militaire jusqu'en 1963, est réaménagé en résidence entre 1964 et 1968 par l'architecte Pierre-Jean Guth, érigé en résidence officielle du président de la République par un décret du 5 janvier 1968, puis classé monument historique le 25 septembre de la même année ; son ouverture élargie aux visiteurs date de 2013. Le port de plaisance de La Favière est construit entre 1969 et 1971, au nord de l'embouchure du ruisseau qui lui donne son nom. Deux incendies majeurs, en juin 1990, où quatre sapeurs-pompiers ont perdu la vie près de Cabasson, et en juillet 2017, ont parcouru 1 600 hectares chacun et rappellent la contrainte forestière qui borne l'urbanisation. Cette histoire en deux temps explique la forme actuelle de la commune : un bourg médiéval resté compact sur sa colline, et une frange littorale aménagée en une trentaine d'années.
Bormes-les-Mimosas compte 8 545 habitants selon l'INSEE, pour un parc de près de 11 600 logements. Le rapport entre ces deux chiffres résume le marché : 61 % des logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles, contre 38 % de résidences principales et 1,3 % de logements vacants, un taux très bas. Les appartements représentent 54 % du parc et les maisons 45 %, répartition qui traduit la coexistence du bourg ancien, des lotissements de collines et des résidences balnéaires de La Favière. Parmi les ménages installés à l'année, 62 % sont propriétaires de leur logement, toujours selon l'INSEE. Les acquéreurs se partagent donc entre résidents permanents, souvent installés après une période d'usage saisonnier, et acheteurs non résidents en quête d'un pied-à-terre.
Le prix moyen ressort à 5 886 €/m² sur la commune, toutes typologies confondues. Ce chiffre est calculé à partir de la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées par les notaires. Il recouvre des situations très différentes, du studio de La Favière à la villa des domaines du littoral, en passant par la maison de village du bourg perché. Pour un bien précis, l'emplacement, la vue mer, la distance à une plage et l'état du bâtiment pèsent davantage que la moyenne communale.
La commune fonctionne en plusieurs pôles distincts. Le bourg perché offre des maisons de village anciennes, souvent étroites et sans stationnement, dans un tissu médiéval protégé. La Favière et le secteur du port concentrent les copropriétés et les appartements avec terrasse. Cabasson, le Gaou Bénat, domaine privé et fermé, et les abords de Brégançon forment un marché de villas rare et peu liquide. Le Pin de Bormes et les hameaux de l'intérieur proposent un habitat pavillonnaire plus courant.
La commune n'est pas desservie par le rail. L'accès se fait par la route, principalement par la départementale 98 qui longe le littoral des Maures, avec Hyères à environ 11 kilomètres et Toulon à une trentaine de kilomètres. La gare et l'aéroport de Toulon-Hyères sont les points d'entrée les plus proches. Cette dépendance à la route explique la saturation estivale des axes côtiers, un paramètre que les acheteurs à l'année prennent en compte.
Les deux marchés coexistent à parts presque égales : 54 % d'appartements et 45 % de maisons selon l'INSEE, ce qui est rare sur le littoral varois. Les appartements se concentrent sur la frange balnéaire et offrent des volumes de transactions réguliers. Les maisons se répartissent entre le bâti ancien du bourg, contraint et sans extension possible, et les villas des collines et des domaines littoraux, dont les délais de vente sont plus longs. Le choix dépend de l'usage visé et de la liquidité recherchée.
Trois contraintes se cumulent. La loi Littoral de 1986 impose une urbanisation en continuité de l'existant et rend la bande des cent mètres inconstructible hors espaces urbanisés. Le massif des Maures couvre une grande partie des 97 km² de la commune, en espaces boisés protégés. Enfin, le risque incendie, illustré par les feux de 1990 et 2017, impose des obligations légales de débroussaillement autour des constructions. Le foncier nouveau reste donc très limité.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).