Le prix au m² moyen à Cugnaux s'établit à 2 556 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 122 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Cugnaux, au sud-ouest de Toulouse, en Haute-Garonne.
À Cugnaux, le prix moyen des appartements s'établit à 2 556 €/m² selon la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires. La commune garde un parc à dominante individuelle, hérité de sa périurbanisation à partir des années 1980 : pavillons et maisons de lotissement y sont plus nombreux que les immeubles. Les maisons se négocient à un niveau un peu supérieur, autour de 2 907 €/m², un écart cohérent avec la demande de familles cherchant un jardin à proximité de Toulouse. Le collectif progresse, porté par les programmes neufs du secteur Francazal-Agora. Cette moyenne recouvre donc des situations très différentes, du studio récent à la maison des années 1970, et ne remplace pas une estimation appuyée sur des biens comparables.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Cugnaux tient à sa position de première couronne, accessible depuis Toulouse tout en offrant des prix plus abordables que la ville-centre. La demande vient surtout de ménages actifs de l'agglomération et de primo-accédants, attirés par la maison de lotissement et, de plus en plus, par les appartements neufs proches du centre. La croissance démographique continue, portée par cette attractivité résidentielle, entretient une demande soutenue sur les biens familiaux disposant d'un extérieur.
Côté offre, la commune combine un parc pavillonnaire installé et une production neuve concentrée sur le secteur Francazal-Agora, qui renouvelle progressivement le collectif. Comme partout en Haute-Garonne, la performance énergétique s'est imposée comme un critère de négociation, en particulier sur les maisons des années 1970 et 1980, plus consommatrices. La reconversion de l'ancienne base de Francazal en zone d'activités constitue un facteur à suivre, susceptible de soutenir la demande locale sur le long terme.
Au sud-ouest de l'agglomération toulousaine, Cugnaux se situe nettement en dessous de Toulouse, proche de Colomiers, et un cran au-dessus de Muret, plus éloignée de la ville-centre.
Cugnaux s'étend sur la deuxième terrasse de la Garonne, à une altitude comprise entre 150 et 170 mètres, à environ onze kilomètres au sud-ouest de Toulouse. Son histoire religieuse est marquée par un long différend : la paroisse Saint-Laurent, partagée avec Villeneuve-Tolosane depuis 1239, cristallise pendant des siècles les rivalités entre les deux villages. L'ancienne église brûle en 1824. Une nouvelle église est reconstruite entre 1825 et 1827 en brique rose toulousaine, agrandie en 1853, puis dotée de sa façade actuelle en 1936.
Du XVIIe au XIXe siècle, Cugnaux vit surtout de son agriculture et de sa vigne, qui approvisionne Toulouse en vin. Cette prospérité rurale laisse quelques bâtiments notables, comme le château de la Cassagnère, édifié en 1680 par le baron Pierre de Papus, ou le pavillon de style Louis XVI construit en 1779. Le sud du territoire est ensuite occupé par l'aérodrome de Toulouse-Francazal, longtemps base militaire, dont la reconversion économique constitue aujourd'hui un enjeu d'aménagement pour la commune.
À partir de 1980, Cugnaux change de nature : l'ancienne commune agricole se transforme en ville de la banlieue toulousaine et sa population croît fortement pour dépasser les 20 000 habitants. Le recul de l'agriculture est net, avec seulement deux exploitations recensées en 2020 contre vingt-cinq en 1988. La ville a toutefois choisi de conserver un lien avec sa terre : elle est propriétaire de 52 hectares agricoles et met neuf hectares du secteur d'Hautpoul à disposition de maraîchers, qui y cultivent des légumes de saison distribués en paniers.
Cugnaux compte 20 662 habitants et forme aujourd'hui une commune résidentielle de la première couronne toulousaine. Le parc est dominé par la maison individuelle, fruit des lotissements pavillonnaires apparus avec la périurbanisation, mais l'habitat collectif se développe autour du centre et du secteur Francazal-Agora, où sortent des programmes neufs. Les acheteurs sont surtout des ménages actifs travaillant dans l'agglomération, des primo-accédants attirés par des prix plus mesurés que dans Toulouse intra-muros, et des familles en quête d'un jardin proche de la ville. Le tissu commercial et de services, avec ses hypermarchés et ses entreprises, emploie une part importante des habitants et limite certaines migrations quotidiennes.
Pour un appartement, la base DVF donne une moyenne de 2 556 €/m², issue des ventes enregistrées chez les notaires. Ce chiffre reste une moyenne communale : il mêle des logements anciens et des programmes récents. L'adresse, l'étage, l'année de construction, la présence d'un extérieur et l'étiquette énergétique expliquent l'essentiel des écarts d'un bien à l'autre. Pour une valeur fiable, mieux vaut s'appuyer sur des ventes comparables que sur la seule moyenne.
Les deux marchés coexistent. La maison reste la forme d'habitat la plus répandue, héritage des lotissements des dernières décennies, et se vend un peu plus cher que l'appartement, autour de 2 907 €/m². L'appartement, lui, séduit les primo-accédants et les investisseurs, avec une offre neuve en hausse près du centre et de Francazal-Agora. Votre choix dépend surtout de votre budget, de votre besoin d'extérieur et de votre horizon de revente.
Cugnaux n'a ni métro ni tramway sur son territoire, mais la commune est desservie par plusieurs lignes de bus Tisséo, dont la ligne à haute fréquence Linéo L11, qui rejoignent le réseau de métro toulousain. Les trajets vers le centre passent donc par une correspondance bus puis métro. La voiture reste très utilisée pour rejoindre la rocade et les zones d'emploi du sud-ouest de l'agglomération.
La commune se lit entre son centre ancien, organisé autour de l'église Saint-Laurent en brique rose, et une couronne pavillonnaire née de la périurbanisation. Le secteur de Francazal-Agora, au sud, concentre une part de l'offre neuve et bénéficie de la reconversion de l'ancienne base aérienne. Le secteur d'Hautpoul, lui, garde une vocation agricole avec le maraîchage communal. Ces ambiances ne se valorisent pas de la même manière.
L'ancienne base de Toulouse-Francazal fait l'objet d'un projet de reconversion économique, avec une zone d'activités qui apporte de l'emploi au sud de la commune. Un pôle d'activité proche peut soutenir la demande de logements à moyen terme, mais son effet sur les prix reste progressif et difficile à isoler des tendances générales de l'agglomération. Nous vous recommandons de raisonner sur la valeur actuelle de votre bien plutôt que sur des anticipations.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).