Le prix au m² moyen à Eaunes s'établit à 2 405 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 26 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance d'Eaunes, au sud de Toulouse.
Le prix moyen des appartements à Eaunes s'établit à 2 405 €/m², selon les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. Cette moyenne porte sur un marché du collectif étroit : selon l'INSEE, les maisons représentent 80 % des logements et les appartements seulement 19,8 %. Les ventes d'appartements restent donc peu nombreuses, de l'ordre de vingt-six par an, et concernent surtout des programmes récents, la commune s'étant largement construite au fil des dernières décennies. La surface, l'année de construction et la présence d'un stationnement pèsent nettement sur la valeur d'un bien dans une commune où le pavillon domine.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché eaunois est la périurbanisation de Toulouse. Depuis les années 1970, l'agglomération pousse vers sa couronne sud des ménages en quête de maisons plus accessibles que dans la ville-centre. Eaunes en a directement bénéficié : sa population a plus que quadruplé depuis 1975 et continue de croître, avec une progression de plus de 6 % entre 2017 et 2023 selon l'INSEE. Cette demande soutenue de familles primo-accédantes entretient un marché de la maison individuelle actif, même si le nombre de ventes d'appartements reste modeste, de l'ordre de vingt-six par an.
Le second facteur est l'accessibilité et le foncier. La proximité de Muret, sous-préfecture et pôle d'emploi, de sa gare desservie en TER et de l'autoroute A64 place Eaunes dans un bassin de vie complet, sans dépendre uniquement de Toulouse. La disponibilité de terrains, plus large que dans la première couronne, a permis un développement pavillonnaire continu ; elle se réduit à mesure que les communes du Muretain se densifient et que les documents d'urbanisme encadrent l'extension. Cette raréfaction progressive du foncier constructible soutient la valeur des maisons existantes et oriente une partie de la demande vers l'ancien.
Eaunes se situe dans la moyenne des communes du sud toulousain : les prix y sont plus élevés qu'à Muret, la ville voisine, proches de ceux de Cugnaux et nettement en dessous de ceux de Toulouse.
Eaunes est une commune du sud toulousain, à une vingtaine de kilomètres de Toulouse et à cinq kilomètres de Muret, sur le ruisseau du Haumont qui rejoint l'Ariège plus au nord. Longtemps rattaché à Muret, le territoire s'en détache en 1777 pour devenir une commune autonome, dont le premier maire est le notable Louis de Gayrard. Le bourg reste alors modeste : le recensement de 1793 n'y compte que 319 habitants. Après la Révolution, plusieurs familles fuyant les troubles s'y installent et bâtissent des demeures, dont le château Gerber. Jusqu'au milieu du XXe siècle, Eaunes demeure un village agricole de la plaine, à l'écart de la croissance toulousaine.
Le principal monument de la commune est l'abbaye cistercienne de La Clarté-Dieu, fondée en 1150 sur des terres concédées par les seigneurs de Montaut. Rattachée à la lignée de Cîteaux par Morimond, à travers les abbayes de Berdoues et de Planselve, elle est d'abord bâtie en bois ; la construction en pierre de l'église et du monastère ne s'achève qu'au début du XIVe siècle, avant d'être pillée au siècle suivant. L'établissement décline au XVIIe siècle, puis disparaît en 1790 avec la dispersion de la communauté et la vente des biens. L'église est inscrite au titre des monuments historiques en 1932, le chœur et le transept classés en 1967, le prieuré inscrit en 1992.
Le visage actuel d'Eaunes se dessine à partir de 1975, quand l'agglomération toulousaine gagne sa périphérie sud. La population, encore de 361 habitants en 1931, atteint 1 488 en 1975, 3 389 en 1999, puis 6 539 aujourd'hui : la commune a été multipliée par plus de quatre en un demi-siècle, essentiellement par des lotissements pavillonnaires. En 1989, la municipalité rachète l'abbaye, aménage son parc et l'ouvre au public. Le bâtiment conventuel restauré accueille depuis octobre 2008 la médiathèque municipale Marie de France et la salle du conseil. Eaunes appartient aujourd'hui à la communauté d'agglomération du Muretain, qui structure les services et les transports de ce secteur au sud de Toulouse.
Eaunes compte 6 539 habitants, selon l'INSEE. La commune totalise environ 3 000 logements, dont 94,2 % de résidences principales et seulement 0,5 % de résidences secondaires ou occasionnelles : le marché est purement résidentiel, sans dimension touristique. Toujours selon l'INSEE, 80 % des logements sont des maisons et 19,8 % des appartements, et 65,1 % des ménages sont propriétaires de leur logement contre 33,9 % de locataires. Ce profil dessine une population de familles et de couples d'actifs, souvent primo-accédants, qui travaillent à Muret ou dans l'agglomération toulousaine et cherchent une maison avec jardin à distance raisonnable de leur emploi. Le parc est relativement récent, l'essentiel des logements ayant été construit depuis les années 1980.
Le prix moyen des appartements à Eaunes est de 2 405 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Cette moyenne repose sur un nombre de ventes limité, car le parc de la commune est surtout composé de maisons : les appartements ne pèsent qu'un logement sur cinq. La surface, l'année de construction, la présence d'un stationnement et la proximité du centre et de la gare de Muret font varier sensiblement la valeur d'un bien.
À Eaunes, le marché est très majoritairement celui de la maison individuelle : selon l'INSEE, 80 % des logements sont des maisons, souvent en lotissement et bâties depuis les années 1980 et 1990. L'offre d'appartements existe mais reste marginale, concentrée dans quelques petits programmes collectifs récents près du centre. Un acquéreur qui cherche du collectif trouvera davantage de choix à Muret ou vers Toulouse ; à Eaunes, c'est le pavillon avec jardin qui structure l'essentiel de l'offre.
Eaunes se situe à une vingtaine de kilomètres au sud de Toulouse et à cinq kilomètres de Muret. La ligne de bus 314 relie la commune à la gare de Muret, desservie par les TER Occitanie vers la gare Toulouse-Matabiau. En voiture, on rejoint Toulouse par l'ancienne route nationale 20, devenue RD 820, tandis que l'autoroute A64, accessible à Muret, ouvre vers le sud et le piémont pyrénéen. Cette desserte à la fois routière et ferroviaire soutient l'attractivité résidentielle de la commune auprès des actifs toulousains.
Eaunes fait partie de la communauté d'agglomération du Muretain, le Muretain Agglo, qui regroupe une vingtaine de communes autour de Muret, au sud-ouest de Toulouse. Cette intercommunalité gère notamment les transports, l'eau, les déchets et une partie de l'aménagement, ce qui influe sur les documents de planification et donc sur les zones constructibles. Pour un projet d'achat ou de vente, il est utile de vérifier le plan local d'urbanisme en vigueur ainsi que les taux de fiscalité locale votés par la commune et l'agglomération.
Dans l'ensemble, oui. La commune a connu l'essentiel de sa croissance après 1975, quand l'étalement de l'agglomération toulousaine a gagné le sud du département : sa population est passée d'environ 1 500 habitants en 1975 à plus de 6 500 aujourd'hui. Une large part des maisons date donc des années 1980 à 2000, en lotissement, et une fraction du parc relève de programmes plus récents. Cette relative jeunesse du bâti se traduit souvent par de meilleures performances énergétiques que dans les centres anciens voisins.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).