Le prix au m² moyen à Fleury-sur-Orne s'établit à 2 961 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 28 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Fleury-sur-Orne, dans la banlieue sud de Caen.
À Fleury-sur-Orne, le prix moyen s'établit à 2 961 €/m². Cette moyenne porte sur un parc partagé presque à parts égales entre appartements et maisons, la commune ayant beaucoup construit ces dernières années le long de l'Orne et dans les nouveaux quartiers du sud de l'agglomération caennaise. Les logements récents des programmes collectifs côtoient les maisons de bourg et les pavillons plus anciens, ce qui explique une dispersion réelle autour de ce chiffre. Cette valeur provient des données DVF, c'est-à-dire des transactions réellement enregistrées chez les notaires, et non d'annonces immobilières.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Fleury-sur-Orne est d'abord porté par sa position dans l'agglomération de Caen. La commune a connu une forte croissance résidentielle : le nombre de résidences principales est passé d'environ 1 900 en 2012 à plus de 3 000 en 2023 selon l'INSEE, grâce aux programmes neufs sortis de terre dans le sud de l'agglomération. Cette production de logements alimente une offre régulière, surtout en appartement, ce qui distingue Fleury-sur-Orne des communes littorales voisines où le foncier est rare. La demande vient de ménages actifs travaillant à Caen et cherchant un coût d'accès plus modéré.
Le second moteur tient à la proximité des pôles d'emploi et d'équipement de Caen, accessibles en quelques minutes par la route et le réseau de bus. Cette accessibilité soutient une demande locative solide, cohérente avec la part élevée de locataires relevée par l'INSEE, et attire des investisseurs sur les petits appartements récents. Le marché reste moins tendu que celui du centre de Caen ou des stations balnéaires du Calvados, ce qui en fait une porte d'entrée pour les primo-accédants. Les délais de vente dépendent surtout du type de bien et de son état.
Fleury-sur-Orne se situe à un niveau intermédiaire pour l'agglomération caennaise : ses prix restent proches de ceux de Caen, au-dessus de sa voisine Hérouville-Saint-Clair, mais nettement en dessous des stations balnéaires du littoral comme Ouistreham.
Fleury-sur-Orne s'est longtemps appelée Allemagne, un nom hérité de l'Antiquité : des troupes alamanes y auraient été stationnées sous l'Empire romain pour garder un passage sur l'Orne. Le site est habité bien plus tôt encore, comme l'a montré la fouille d'une nécropole néolithique dont certains monuments funéraires, des tumuli allongés, atteignaient plusieurs centaines de mètres. Au Moyen Âge, le territoire est marqué par la bataille du Val-ès-Dunes, en 1047 : les cavaliers rebelles en déroute tentèrent de franchir l'Orne au gué d'Athis, où beaucoup se noyèrent. Le village dépendait alors d'une seigneurie qui contrôlait ce point de passage.
À partir du XIe siècle, le sous-sol de la commune devient une ressource majeure. On y extrait la pierre de Caen, un calcaire clair et tendre facile à tailler, d'abord à ciel ouvert puis, à partir du XIVe siècle, en galeries souterraines creusées par puits. Cette pierre a servi à bâtir de nombreux édifices normands et a été exportée jusqu'en Angleterre, notamment pour la Tour de Londres. Au XIXe siècle, l'activité atteint son apogée : plusieurs carrières fonctionnent en même temps et emploient une centaine d'ouvriers installés sur place. L'extraction ne cessera qu'à la fin des années 1950, après la reconstruction de Caen.
En 1916, en pleine Première Guerre mondiale, la commune change de nom : Allemagne devient Fleury-sur-Orne, en hommage à Fleury-devant-Douaumont, village de la Meuse rasé lors des combats de Verdun. Le changement est officialisé par un décret du 12 avril 1917. Pendant la bataille de Caen, en 1944, les carrières souterraines abritent des milliers de civils venus se réfugier sous les bombardements, et les troupes canadiennes libèrent la commune en juillet 1944. Après-guerre, Fleury-sur-Orne s'intègre pleinement à l'agglomération caennaise, dont elle devient une banlieue résidentielle au sud de Caen, portée par des vagues de construction successives.
Fleury-sur-Orne compte 5 941 habitants et fonctionne comme une commune résidentielle de la banlieue sud de Caen. Selon l'INSEE, sur près de 3 200 logements recensés en 2023, 94,2 % sont des résidences principales et seulement 1,2 % des résidences secondaires, signe d'un marché tourné vers l'habitat permanent. Le parc est presque équilibré, avec 55,5 % d'appartements et 43,2 % de maisons. La location domine nettement : 65,6 % des ménages sont locataires et 33,3 % propriétaires de leur résidence principale, selon l'INSEE. Les acquéreurs sont surtout des primo-accédants et des familles qui recherchent la proximité de Caen à un niveau de prix inférieur à celui du centre-ville.
Le prix moyen constaté à Fleury-sur-Orne est de 2 961 €/m². Il s'agit d'une moyenne calculée sur les ventes réellement enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF, et non sur des prix affichés en agence. Un même bien peut s'en écarter selon le quartier, l'ancienneté, l'état général et la présence d'un extérieur. Notre estimation en ligne affine cette moyenne à partir des caractéristiques précises de votre logement.
La demande se répartit entre le bourg ancien, autour de la mairie et de l'église, et les quartiers neufs développés ces dernières années dans le prolongement sud de Caen, où se concentrent les programmes collectifs récents. Les abords de l'Orne et les rues pavillonnaires calmes attirent les familles, tandis que les appartements neufs séduisent les primo-accédants et les investisseurs. La proximité immédiate de Caen et des accès routiers reste le premier critère de choix des acheteurs.
La commune est directement reliée à Caen par le réseau de bus de l'agglomération, avec des lignes qui desservent le centre-ville et les pôles d'emploi en quelques minutes. La proximité du périphérique caennais et des grands axes facilite les trajets en voiture vers Caen, la côte et le reste du Calvados. La gare de Caen, à quelques kilomètres, propose des liaisons vers Paris Saint-Lazare, ce qui place Fleury-sur-Orne dans l'orbite quotidienne de l'agglomération.
Le marché est assez équilibré : selon l'INSEE, la commune compte 55,5 % d'appartements et 43,2 % de maisons, une répartition peu courante pour une commune de cette taille et liée à la forte construction collective récente. L'offre en appartement, souvent neuve ou récente, convient aux primo-accédants et aux budgets mesurés. Les maisons, du pavillon des années 1960 aux constructions plus récentes, restent recherchées par les familles et se négocient parfois plus longuement, faute d'une offre abondante.
À l'achat, vous réglez les droits de mutation, souvent appelés frais de notaire, calculés sur le prix du bien. Une fois propriétaire, vous êtes redevable de la taxe foncière, dont le taux est voté chaque année par la commune et les collectivités du Calvados. La taxe d'habitation a été supprimée sur les résidences principales, qui représentent plus de neuf logements sur dix à Fleury-sur-Orne selon l'INSEE. Renseignez-vous auprès du centre des finances publiques pour connaître les taux en vigueur.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).