Le prix au m² moyen à Gagny s'établit à 3 212 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 158 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Gagny, sur les coteaux de l'est parisien en Seine-Saint-Denis.
Le prix moyen constaté à Gagny s'établit à 3 212 €/m². Cette moyenne recouvre un parc équilibré, à la charnière entre le tissu pavillonnaire des coteaux et les résidences collectives des dernières décennies : selon l'INSEE, les appartements pèsent 53,9 % des logements et les maisons 46,1 %, une proportion de maisons élevée pour une commune de Seine-Saint-Denis. Ce poids du pavillon tire une partie du marché vers le haut, le prix moyen relevé sur les maisons et villas ressortant à 3 932 €/m². La situation sur le coteau ou dans la vallée, l'ancienneté du bâti et la proximité des gares creusent les écarts. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Gagny se lit dans le cadre du Grand Paris à l'est. À une dizaine de kilomètres de Paris et bien reliée par le RER E, la commune capte une demande de familles qui cherchent un pavillon avec jardin à un prix plus mesuré que dans les communes du Val-de-Marne toutes proches, où le mètre carré grimpe nettement plus haut. Cette position intermédiaire soutient les prix sans les emballer : Gagny se situe au-dessus des communes les plus abordables de la première couronne nord-est et en dessous des pôles les plus chers du bord de Marne. La forte part de propriétaires occupants, 59,3 % selon l'INSEE, limite par ailleurs la rotation des biens et tend un marché où l'offre de maisons reste rare.
Plusieurs facteurs de moyen terme jouent sur ce secteur. L'arrivée de la ligne 16 du Grand Paris Express dans les communes voisines, à Chelles et à Clichy-Montfermeil, améliore l'accessibilité de tout l'est de la Seine-Saint-Denis et peut diffuser une partie de son attractivité vers Gagny. À l'inverse, l'ancienneté d'une part importante du parc, avec plus de la moitié des logements construits avant 1971 selon l'INSEE, place la question de la rénovation énergétique au cœur des négociations, surtout sur les appartements. Le pavillonnaire des coteaux, plus rare et plus prisé, reste le segment le plus tendu.
Commune pavillonnaire de l'est de la Seine-Saint-Denis, Gagny se situe dans la moyenne haute de ses voisines immédiates de première couronne, au-dessus de Bondy et de Livry-Gargan et en dessous de Rosny-sous-Bois, sans atteindre les pôles plus chers du bord de Marne.
Le nom vient du latin Ganniacum, attesté au Moyen Âge sous les formes Guagniacum puis Gaigny. Un prieuré y est fondé au XIe siècle par Adèle de Champagne, et le lieu constitue au XIIIe siècle le fief d'Étienne de Gagny. Longtemps, la commune reste un village agricole étagé sur le coteau qui borde le plateau de l'ancienne forêt de Bondy, dominant la vallée de la Marne. Le sous-sol marno-calcaire, riche en gypse, y est exploité de longue date dans des carrières de pierre à plâtre, à ciel ouvert puis en galerie, qui marqueront durablement le relief et le sous-sol de la ville.
Le XIXe siècle transforme Gagny. La ligne de chemin de fer de Paris à Strasbourg traverse la commune et une gare y est mise en service dès 1849, ce qui accélère l'exploitation du gypse : le plâtre extrait des carrières locales part alors vers des marchés plus lointains. Le baron Roger, propriétaire des carrières, est à l'origine de l'élargissement du canal et de la construction du château du Chesnay, dont le nom se retrouve dans le secteur du Chénay. En 1869, une partie du territoire de Gagny est détachée pour former la nouvelle commune du Raincy.
Au tournant du XXe siècle, la desserte ferroviaire fait de Gagny une commune de banlieue résidentielle : les anciennes terres et les carrières abandonnées laissent place à des lotissements pavillonnaires qui dessinent une grande partie du tissu urbain actuel. La croissance se poursuit après-guerre, avec l'arrivée d'ensembles collectifs qui complètent le pavillonnaire sans l'effacer. La population continue d'augmenter à l'époque récente, passant d'environ 39 000 habitants au milieu des années 2010 à 42 313 habitants au recensement de 2023, sous l'effet de la pression résidentielle du Grand Paris à l'est.
Selon l'INSEE, Gagny compte 42 313 habitants et un parc de logements où les résidences principales dominent nettement, à 93,8 %, contre 0,9 % de résidences secondaires : on achète ici pour y vivre, pas pour un pied-à-terre. Parmi les ménages, 59,3 % sont propriétaires de leur logement et 40,7 % locataires, une part de propriétaires occupants supérieure à la moyenne du département. Le parc se répartit à peu près à parts égales entre appartements (53,9 %) et maisons (46,1 %), ce qui attire deux profils d'acquéreurs : des familles en quête d'un pavillon avec jardin sur les coteaux, souvent des accédants venus de Paris ou de la première couronne, et des primo-accédants ou des ménages plus modestes sur le collectif, sensibles à la desserte par le RER et aux prix plus mesurés que dans les communes voisines du Val-de-Marne.
Le prix moyen constaté est de 3 212 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mêle l'appartement de la vallée et le pavillon des coteaux. Le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 3 932 €/m². Le secteur, l'ancienneté du bien, son état et sa proximité avec une gare expliquent l'essentiel des écarts. Une estimation fiable s'appuie sur des ventes comparables récentes, pas sur la seule moyenne de la ville.
La commune s'étage entre la vallée de la Marne, au sud le long du canal de Chelles, et les coteaux qui montent vers le plateau, jusqu'à près de 120 mètres d'altitude. Le haut de Gagny, autour du Chénay et des anciens lotissements, est nettement pavillonnaire, avec des maisons et des terrains recherchés. Le bas et les abords des gares mêlent pavillons plus anciens et résidences collectives. Ces logiques d'habitat, plus le relief et la distance à une gare, ne se vendent pas au même niveau.
Gagny est desservie par deux gares du RER E, Gagny et Le Chénay-Gagny, sur la ligne de Paris-Est vers Chelles et l'est francilien, qui rejoignent la gare de l'Est parisienne en une vingtaine de minutes. Des lignes de bus, dont la ligne RATP 121 et le Noctilien N23, complètent la desserte locale. La commune est aussi proche de Chelles, voisine à l'est, dont la gare accueillera la ligne 16 du Grand Paris Express, ce qui renforce l'attractivité de tout ce secteur de l'est parisien.
Plus qu'ailleurs en Seine-Saint-Denis. Selon l'INSEE, les maisons représentent 46,1 % des logements, contre 53,9 % d'appartements, un équilibre rare pour le département. Ces maisons, souvent des pavillons de lotissement du début ou du milieu du XXe siècle, se concentrent sur les coteaux. Le prix moyen relevé sur les maisons et villas, à 3 932 €/m², se situe au-dessus de la moyenne communale : l'état, la surface du terrain, l'exposition et la vue sur la vallée pèsent alors davantage que le prix moyen de la ville.
Le passé minier de Gagny est un point de vigilance. L'exploitation ancienne du gypse a laissé des carrières souterraines, et une partie du territoire est concernée par un risque de mouvement de terrain lié à ces cavités, encadré par les services de l'État. Avant d'acheter, il est utile de vérifier si le bien se trouve en zone de risque et de consulter l'état des risques annexé au dossier de vente. Comme partout, les diagnostics obligatoires et la fiscalité locale sont à examiner en amont d'une transaction.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).