Le prix au m² moyen à Gien s'établit à 1 140 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 39 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance de Gien, ville de la Loire dans l'est du Loiret, dominée par son château et sa faïencerie.
Le prix moyen des appartements à Gien s'établit à 1 140 €/m², d'après les transactions DVF réellement enregistrées chez les notaires. C'est l'un des niveaux les plus abordables du Val de Loire, très en dessous d'Orléans et de sa périphérie. Cette moyenne recouvre un parc contrasté : immeubles du centre reconstruit après les bombardements de 1940, logements anciens des rues qui descendent vers la Loire, et résidences plus récentes en périphérie. Les maisons, majoritaires sur la commune, se négocient en moyenne autour de 1 382 €/m². L'état du bien, la vue sur la Loire et le château, l'étage et la proximité du pont en pierre et du centre historique font varier sensiblement la valeur. Le marché reste peu tendu, avec un volume de ventes modéré qui laisse de la marge aux primo-accédants et aux familles.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché de Gien reste peu liquide au regard des pôles du département, avec un volume de ventes modéré rapporté à sa taille. La demande porte surtout sur les maisons et sur les appartements du centre reconstruit, achetés comme résidences principales. L'offre, régulièrement alimentée par les reventes du parc ancien, tend à dépasser une demande locale limitée, ce qui contient les prix et allonge parfois les délais de vente.
Plusieurs facteurs expliquent ce niveau bas. L'éloignement de l'agglomération orléanaise, principal moteur de prix du Loiret, pèse sur les valeurs, tandis que le tissu de résidences principales et l'absence de tension spéculative maintiennent un marché calme. À l'inverse, le cadre ligérien, le patrimoine du château et de la faïencerie et un budget d'accession contenu entretiennent une demande stable de la part des primo-accédants et des familles.
Gien affiche l'un des niveaux les plus bas de l'est du département, sous Montargis et nettement en dessous d'Orléans et de Fleury-les-Aubrais, tirées vers le haut par l'agglomération orléanaise. La ville reste un point d'entrée abordable pour qui vise le Val de Loire.
Le château qui domine la ville a été édifié à la fin du quinzième siècle pour Anne de Beaujeu, fille de Louis XI et régente de France pendant la minorité de Charles VIII. La construction abandonne l'aspect défensif du Moyen Âge pour un logis de brique et de pierre. Le bâtiment abrite depuis 1952 un musée consacré à la chasse, à l'histoire et à la nature en Val de Loire.
L'autre nom de Gien est la faïence. La faïencerie a été fondée en 1821 par l'Anglais Thomas Hall, qui s'installe sur les bords de Loire et rachète les bâtiments de l'ancien couvent des Minimes. Deux siècles plus tard, la manufacture perpétue un savoir-faire qui a fait la réputation de la ville bien au-delà du Loiret.
En juin 1940, l'offensive allemande frappe durement Gien : la ville est bombardée du 15 au 17 juin et l'incendie qui suit dure trois jours. Trois cent soixante-quinze immeubles d'habitation sont détruits et une grande partie du centre historique disparaît. La reconstruction se poursuit îlot par îlot jusqu'en 1962, donnant au centre-ville son visage actuel de brique et de tuile, adossé au pont en pierre sur la Loire.
Gien compte 13 459 habitants et joue le rôle de sous-préfecture pour l'est du Loiret. Le parc est à dominante de maisons, complété par les immeubles du centre reconstruit et quelques résidences en périphérie. La commune attire des primo-accédants, des familles et des actifs du bassin giennois qui trouvent ici des prix nettement inférieurs à ceux de l'agglomération orléanaise. Le budget d'accession y reste contenu, ce qui soutient une demande régulière de résidences principales plutôt que de placements.
Le prix moyen des appartements à Gien est de 1 140 €/m², d'après les transactions DVF réellement actées chez les notaires. Les maisons, plus nombreuses, se négocient en moyenne autour de 1 382 €/m². Ces moyennes recouvrent des écarts selon l'état du bien, l'étage, la vue sur la Loire et la distance au centre. Le niveau reste l'un des plus bas du Val de Loire.
Gien se situe à l'écart de l'agglomération orléanaise, qui concentre la demande et les prix les plus élevés du département. La ville a un marché peu tendu, avec une offre de maisons et d'appartements du centre reconstruit qui dépasse souvent la demande. Ce déséquilibre, combiné à une population stable, maintient des niveaux accessibles pour les acheteurs qui s'installent à l'année.
Gien dispose d'une gare desservie par les trains régionaux du Centre-Val de Loire, vers Orléans d'un côté et Nevers de l'autre. En voiture, la ville est reliée par la RD2007, l'ancienne route nationale 7, et par les axes du Giennois. Orléans, le principal pôle d'emploi et de services du département, se trouve à une soixantaine de kilomètres en remontant la Loire.
Non. Contrairement aux communes littorales ou aux stations, Gien est d'abord une ville de résidences principales, habitée à l'année. La demande vient de ménages qui s'installent durablement, primo-accédants et familles, plus que d'acheteurs de résidence secondaire. Cette structure explique un marché régulier mais sans tension spéculative.
Le choix dépend du budget et du projet. Les appartements, concentrés dans le centre reconstruit, offrent le ticket d'entrée le plus bas. Les maisons, majoritaires sur la commune et présentes dans les quartiers pavillonnaires comme dans les rues anciennes, se négocient un peu au-dessus, du fait de leur surface et de leur extérieur. Dans les deux cas, les prix restent contenus au regard du reste du Loiret.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).