Le prix au m² moyen à Hérouville-Saint-Clair s'établit à 2 209 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 175 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance d'Hérouville-Saint-Clair, dans l'agglomération de Caen, en Normandie.
Le prix moyen constaté à Hérouville-Saint-Clair s'établit à 2 209 €/m². Cette moyenne recouvre un parc très majoritairement collectif : selon l'INSEE, les appartements représentent 77,6 % des logements, pour l'essentiel bâtis lors de la création de la ville nouvelle entre les années 1960 et 1980, du studio au grand quatre-pièces familial. Les maisons, plus rares avec 20,4 % du parc, se négocient à un niveau supérieur : le prix moyen relevé sur les maisons et villas ressort à 2 822 €/m². L'année de construction, l'état énergétique et le secteur, entre quartiers rénovés et zones pavillonnaires, expliquent l'essentiel des écarts. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché d'Hérouville-Saint-Clair est celui d'une ville d'agglomération adossée à Caen. À quatre kilomètres de la ville-centre, la commune capte une demande de primo-accédants et d'investisseurs attirés par des prix plus abordables, alors que 70,1 % des ménages sont locataires selon l'INSEE : la demande locative, portée par les campus et les zones d'emploi caennaises, structure une bonne part des transactions. Avec 93,9 % de résidences principales, l'essentiel des ventes porte sur des logements occupés à l'année, sans la couche spéculative des communes littorales de la Côte Fleurie toute proche.
L'offre est très majoritairement composée d'appartements des années 1960-1970, dont la performance énergétique pèse désormais dans les négociations. Les programmes de renouvellement urbain engagés depuis les années 2000, avec réhabilitations et démolitions ciblées, recomposent progressivement plusieurs quartiers et créent des écarts de valeur nets entre secteurs rénovés et bâti non traité. Le segment des maisons individuelles, minoritaire, reste plus tendu faute d'offre. La proximité immédiate de Caen et un niveau de prix inférieur à celui de la ville-centre soutiennent la demande sur l'ensemble du parc.
Adossée à Caen, Hérouville-Saint-Clair se situe sous le niveau de sa ville-centre et très en dessous des stations de la Côte Fleurie voisine. L'écart tient au poids du logement collectif habité à l'année, loin de la demande de villégiature qui porte le littoral.
Hérouville-Saint-Clair est longtemps restée un village de la plaine de Caen, tourné vers l'agriculture, à l'écart du développement de la ville voisine. Son nom garde la trace de l'ancien hameau et de la paroisse de Saint-Clair, réunis à Hérouville. Jusqu'au début des années 1960, la commune ne comptait que quelques centaines d'habitants et son territoire de plus de mille hectares était surtout couvert de champs, ce qui a rendu possible, plus tard, une opération d'urbanisme d'une ampleur rare.
En 1961, l'État décide d'aménager à Hérouville une zone à urbaniser en priorité, dans le cadre de la décentralisation industrielle de la Basse-Normandie et de l'expansion de l'agglomération de Caen. Sept quartiers sont dessinés par des architectes et urbanistes parisiens. Les chantiers démarrent vers 1964, au rythme d'environ 1 500 logements par an, et font sortir de terre les Belles Portes, le Grand Parc, la Haute Folie, la Grande Delle, le Val puis le Bois. En une vingtaine d'années, la population est multipliée par plus de dix et la commune devient l'une des plus peuplées du Calvados, adossée à Caen.
L'aménagement se poursuit avec la création d'un vrai centre-ville. La Citadelle Douce, achevée en 1987, réunit l'hôtel de ville, un théâtre, des commerces et des logements pour donner un cœur à cette ville née d'un plan d'ensemble. À partir des années 2000, une convention de renouvellement urbain, signée dans le cadre de l'ANRU, engage la réhabilitation des grands ensembles, avec des démolitions de tours et la recomposition de plusieurs quartiers. Le parc de logements actuel porte cette double histoire, entre bâti des années 1960-1970 et secteurs récemment rénovés.
Selon l'INSEE, Hérouville-Saint-Clair compte 23 470 habitants pour 11 968 logements, dont 93,9 % de résidences principales et seulement 0,9 % de résidences secondaires : c'est une ville habitée à l'année, pas une commune de villégiature. Le parc est dominé par le collectif, avec 77,6 % d'appartements contre 20,4 % de maisons. Parmi les ménages en résidence principale, 70,1 % sont locataires et 28,7 % seulement propriétaires, une part de propriétaires nettement inférieure aux moyennes nationales. Les acheteurs sont surtout des primo-accédants et de jeunes ménages attirés par des prix plus abordables que dans Caen, des familles en quête d'une maison dans le segment pavillonnaire minoritaire, et des investisseurs qui visent la demande locative soutenue par la proximité des campus et des zones d'emploi caennaises.
Le prix moyen constaté est de 2 209 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale, qui mélange l'appartement des grands ensembles rénovés et la maison de secteur pavillonnaire. Le prix moyen relevé sur les maisons et villas atteint 2 822 €/m². L'année de construction, l'état énergétique, l'étage et le quartier expliquent l'essentiel des écarts. Une estimation sérieuse se cale sur des ventes comparables, pas sur la seule moyenne.
La ville s'organise autour des quartiers issus de la ville nouvelle : le Grand Parc, les Belles Portes, la Haute Folie, le Val et le Bois, complétés par le centre de la Citadelle Douce, achevé en 1987. À ces grands ensembles, en partie réhabilités depuis les années 2000, s'ajoutent des secteurs pavillonnaires plus récents et le noyau de l'ancien village. Ces logiques d'habitat, du collectif rénové à la maison individuelle, ne se vendent pas au même niveau.
Hérouville-Saint-Clair jouxte Caen, à environ 4 kilomètres du centre, et lui est directement reliée par le réseau de bus de l'agglomération et par le périphérique caennais. Cette proximité immédiate avec la ville-centre, ses emplois, ses universités et ses services, tout en affichant des prix plus mesurés, est un des ressorts du marché local. La voiture reste très utilisée, ce qui donne de la valeur au stationnement et au garage.
L'offre est déséquilibrée en faveur du collectif. Selon l'INSEE, les maisons ne représentent que 20,4 % des logements, contre 77,6 % d'appartements. Elles se concentrent dans les secteurs pavillonnaires et aux franges de la commune, avec des surfaces et des terrains variables. Les références de vente y sont moins nombreuses et l'écart de prix au mètre carré avec l'appartement est réel, ce qui rend l'estimation d'une maison plus dépendante de son état, de son terrain et de son emplacement que de la moyenne communale.
Une grande partie du parc est en copropriété, souvent issue des grands ensembles des années 1960-1970 : le diagnostic de performance énergétique et les travaux de rénovation votés en assemblée pèsent alors dans la valeur et la revente. Plusieurs quartiers font l'objet d'un programme de renouvellement urbain, avec réhabilitations et recompositions, qu'il est utile de vérifier avant d'acheter. Côté fiscalité, la taxe foncière et le régime applicable à un éventuel investissement locatif méritent d'être anticipés.
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Estimer mon bienCette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).