Le prix au m² moyen à Le Pré-Saint-Gervais s'établit à 6 532 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 129 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance du Pré-Saint-Gervais, petite commune dense de Seine-Saint-Denis adossée à Paris.
Le prix moyen constaté au Pré-Saint-Gervais s'établit à 6 532 €/m². Cette moyenne porte sur un parc presque entièrement collectif : d'après l'INSEE, près de 89 % des logements de la commune sont des appartements. Elle mêle des immeubles de rapport du début du XXe siècle, des résidences bâties après-guerre et les maisons basses de la cité-jardin des années 1930. Les rares maisons individuelles, qui ne représentent qu'une petite part du bâti, se négocient à un niveau plus élevé, autour de 9 483 €/m², ce qui traduit d'abord leur rareté sur un territoire de moins d'un kilomètre carré. Ces chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché du Pré-Saint-Gervais repose sur sa position de première couronne, au contact direct de Paris et des portes du nord-est. La commune capte une demande de report : des ménages qui visent la capitale sans en avoir les moyens, et qui trouvent ici un appartement mieux dimensionné à quelques stations de métro. La rareté du foncier, sur un territoire parmi les plus petits et les plus denses de France, entretient une tension continue sur les appartements familiaux et sur les biens proches des accès de transport.
L'offre nouvelle reste très limitée, faute d'espace disponible : l'essentiel des transactions porte sur de l'ancien, dont une part de logements des années 1930 à 1970. Comme partout en Île-de-France, la performance énergétique s'est imposée comme un critère de négociation, en particulier sur les immeubles anciens, où un mauvais diagnostic pèse désormais sur le prix. La proximité de communes comme Les Lilas ou Pantin situe Le Pré-Saint-Gervais dans la frange intermédiaire du marché de la petite couronne nord-est, entre le niveau parisien et celui des villes plus éloignées.
Enclavé entre Paris, Pantin et Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais se situe à peu près au niveau des Lilas, un cran au-dessus de Pantin, et nettement au-dessus de Romainville, plus éloignée de la capitale.
Le nom de la commune rappelle les prairies humides qui bordaient jadis Paris. Jusqu'au XVIIIe siècle, le lieu dépend en partie de l'abbaye de Saint-Denis et reste voué aux cultures maraîchères et aux vignes. Sa particularité tient à un réseau de sources aménagé dès le XIIe siècle : les eaux captées sous la butte alimentaient Paris par des aqueducs, et ce patrimoine hydraulique médiéval, en partie conservé, reste l'un des plus anciens de la région.
Le Pré-Saint-Gervais est passé à la postérité politique le 25 mai 1913. Ce jour-là, un rassemblement pacifiste contre la loi portant le service militaire à trois ans réunit une foule considérable sur le territoire de la commune. Jean Jaurès y prononce l'un de ses discours les plus commentés contre la marche à la guerre. L'épisode, resté dans la mémoire ouvrière de la banlieue nord-est, est aujourd'hui rappelé sur place et dans le nom de plusieurs lieux du secteur.
L'urbanisation s'accélère avec l'industrialisation et l'arrivée du métro. La cité-jardin, construite au début des années 1930 sur les déblais du chantier de la ligne 7 bis, illustre l'ambition de loger dignement les familles ouvrières dans un cadre aéré, à contre-courant de la densité alentour. La commune conjugue depuis un tissu faubourien serré, ce patrimoine social remarquable et une position de première couronne qui la place à quelques minutes des portes de Paris.
D'après l'INSEE, Le Pré-Saint-Gervais compte 16 993 habitants sur un territoire d'environ 0,7 km², ce qui en fait l'une des communes les plus densément peuplées de France, avec de l'ordre de 24 000 habitants au kilomètre carré. Le parc est presque exclusivement collectif : près de 89 % des logements sont des appartements, et les maisons individuelles restent l'exception. On y trouve aussi bien des immeubles anciens du vieux centre que des résidences plus récentes et les logements sociaux de la cité-jardin. Les acheteurs sont surtout des ménages franciliens qui cherchent un appartement aux portes de Paris : primo-accédants, jeunes couples et familles attirés par la proximité de la capitale et par un cadre plus abordable que les arrondissements voisins.
La moyenne communale ressort à 6 532 €/m², calculée à partir des ventes enregistrées chez les notaires et publiées dans la base DVF. Ce chiffre agrège des biens très différents, du studio ancien du centre à l'appartement familial rénové. L'adresse, l'étage, la présence d'un ascenseur, l'année de construction et l'étiquette énergétique expliquent la plupart des écarts. Pour votre bien, une estimation appuyée sur des ventes comparables sera toujours plus juste que la seule moyenne.
La commune est minuscule, mais son bâti n'est pas homogène. Le vieux centre, autour de la mairie et des rues commerçantes, concentre les immeubles anciens et l'animation. La cité-jardin des années 1930 forme un ensemble à part, avec ses maisons basses et ses venelles. Les franges qui touchent Pantin et Les Lilas mêlent résidences plus récentes et logement social. Ces ambiances ne se vendent pas toutes au même niveau.
La commune touche Paris à l'ouest et bénéficie de plusieurs accès sans avoir de station sur son sol même. Le terminus de la ligne 7 bis porte son nom, la station Porte des Lilas dessert la ligne 11, et les stations Hoche et Église de Pantin de la ligne 5 sont à quelques minutes à pied. On rejoint ainsi le centre de Paris en une quinzaine de minutes. De nombreuses lignes de bus complètent la desserte vers les communes voisines.
C'est possible mais rare. Les maisons ne pèsent qu'une faible part du parc, l'essentiel du bâti étant collectif. On en trouve surtout dans la cité-jardin et dans quelques rues du centre. Leur prix se situe nettement au-dessus du collectif, autour de 9 483 €/m², du fait de leur rareté sur un territoire déjà très construit. Les références de vente étant peu nombreuses, l'estimation d'une maison dépend surtout de son état, de son terrain et de son exposition.
Comme dans toute la métropole du Grand Paris, la location d'un meublé de tourisme est encadrée et suppose une déclaration en mairie. La forte densité du bâti implique aussi de regarder de près la copropriété : état de l'immeuble, travaux votés, présence ou non d'un ascenseur. Enfin, la fiscalité applicable aux résidences secondaires mérite d'être anticipée selon votre projet. Ces éléments se vérifient dans les documents de copropriété et d'urbanisme avant tout engagement.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).