Le prix au m² moyen à Le Raincy s'établit à 3 980 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 129 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance du Raincy, commune résidentielle de la Seine-Saint-Denis.
Au Raincy, le prix moyen constaté s'établit à 3 980 €/m². Cette moyenne recouvre un parc contrasté : des immeubles collectifs regroupés surtout autour de la gare et du centre, et un tissu pavillonnaire dense hérité du lotissement de l'ancien parc du château, fait de villas bourgeoises et de maisons plus récentes. Les maisons, nombreuses ici, se négocient à un niveau plus élevé, autour de 4 955 €/m², ce qui reflète l'attrait des grandes parcelles arborées et le caractère résidentiel de la commune. Ces chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les ventes réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché du Raincy repose sur une identité rare en Seine-Saint-Denis : une commune résidentielle de villas et d'avenues arborées, à une quinzaine de minutes de Paris par le RER E. Cette configuration attire une demande familiale soutenue, en particulier sur les maisons avec jardin, dont l'offre reste limitée par la taille modeste du territoire et la rareté des terrains disponibles. Les biens dotés d'un extérieur et proches de la gare concentrent l'essentiel des recherches.
Côté appartements, le parc collectif du secteur de la gare et du centre s'adresse davantage aux couples et aux primo-accédants, à des niveaux plus accessibles que les grandes villas. Comme partout en Île-de-France, la performance énergétique s'est imposée comme un critère de négociation, surtout sur les immeubles et pavillons anciens. La proximité de communes limitrophes moins cotées situe Le Raincy dans le haut de sa frange de l'est parisien, un positionnement que sa desserte et son cadre entretiennent.
Au contact direct de ses voisines, Le Raincy se situe au-dessus de Villemomble et de Gagny, et devance légèrement Rosny-sous-Bois, la plus proche de son niveau parmi les communes qui l'entourent.
L'histoire du Raincy tient d'abord à son château, bâti entre 1643 et 1650 pour Jacques Bordier, intendant des finances de Louis XIII, sur la route de Paris à Meaux. Son parc, l'un des plus vastes de la région parisienne avec près de 240 hectares, passa en 1769 à la maison d'Orléans. Le château fut détruit à la Révolution, mais l'empreinte du domaine reste lisible dans le tracé des avenues et la devise de la ville, "Hier forêt, aujourd'hui ville".
Au XIXe siècle, l'arrivée du chemin de fer en 1863 change la donne. Le vaste parc est progressivement loti et vendu en parcelles, sur lesquelles s'élèvent des villas bourgeoises et des demeures de la Belle Époque, le long d'avenues plantées d'arbres. Le Raincy devient alors une commune résidentielle recherchée par les familles parisiennes en quête d'un cadre verdoyant à courte distance de la capitale, une identité que la ville a conservée.
Le patrimoine du Raincy compte aussi un édifice de portée mondiale : l'église Notre-Dame, dite Notre-Dame-de-la-Consolation, construite en 1922 et 1923 par les frères Auguste et Gustave Perret. C'est le premier édifice religieux entièrement bâti en béton armé, élevé en treize mois seulement, avec de fines colonnes et de vastes claustras de verre coloré signés Marguerite Huré. Surnommée la "Sainte-Chapelle du béton armé", elle est classée au titre des monuments historiques depuis 1966 et attire des visiteurs venus étudier son architecture.
Le Raincy compte 14 735 habitants sur un territoire compact, organisé autour de quatre secteurs : la mairie au nord, la gare au sud, le centre et le plateau à l'est. Souvent décrite comme l'une des communes les plus aisées de la Seine-Saint-Denis, la ville se distingue par son tissu pavillonnaire de villas et de maisons de ville, complété par des immeubles collectifs concentrés près de la gare et des axes commerçants. Les acheteurs sont surtout des familles franciliennes à la recherche d'une maison avec jardin à quelques minutes de Paris, mais aussi des couples et des primo-accédants qui visent les appartements du centre. La demande porte largement sur les biens dotés d'un extérieur et d'une bonne desserte vers la capitale.
La moyenne communale ressort à 3 980 €/m², d'après les transactions publiées dans la base DVF des notaires. Ce chiffre agrège des réalités très différentes, du studio proche de la gare à la villa bourgeoise du plateau. L'adresse, l'état, la surface du terrain, l'année de construction et la performance énergétique expliquent l'essentiel des écarts. Pour une estimation fiable de votre bien, mieux vaut s'appuyer sur des ventes comparables que sur la seule moyenne.
La ville se lit selon quatre grands secteurs. Le quartier de la gare, au sud, est le plus dense et le mieux desservi, avec une part importante de collectif. Le centre concentre les commerces et le marché apprécié des habitants. Le secteur de la mairie, au nord, et le plateau, à l'est, offrent les villas les plus recherchées, sur de grandes parcelles arborées. Ces ambiances ne se vendent pas au même niveau.
La gare du Raincy-Villemomble-Montfermeil, sur le RER E, relie Paris-Est et Haussmann-Saint-Lazare en une quinzaine de minutes. La commune est aussi desservie par le tramway T4 et plusieurs lignes de bus. En voiture, les autoroutes A3, A4 et A104 sont accessibles à proximité. Cette bonne connexion vers la capitale reste un critère central pour beaucoup d'acheteurs et pèse sur la valeur des biens proches de la gare.
Oui, et c'est même une spécificité de la commune. Née du lotissement d'un ancien parc, la ville compte de nombreuses villas et maisons de ville, dont plusieurs demeures de la Belle Époque sur des terrains parfois supérieurs à 800 m². Ces maisons se négocient autour de 4 955 €/m², au-dessus du niveau des appartements. Leur valeur dépend surtout de l'état, de la surface du terrain et du secteur, davantage que de la moyenne communale.
Comme partout dans la métropole parisienne, la location d'un meublé de tourisme est encadrée et suppose une déclaration en mairie. Certaines demeures anciennes se situent dans des secteurs au caractère patrimonial marqué, ce qui peut orienter les travaux de façade ou de rénovation. Enfin, sur les maisons et appartements anciens, le diagnostic de performance énergétique est devenu un point de négociation à anticiper avant une vente.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).