Le prix au m² moyen à Les Belleville s'établit à 8 463 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Environ 266 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance des Belleville, vallée de Tarentaise en Savoie.
Le prix moyen constaté aux Belleville s'établit à 8 463 €/m². Cette moyenne recouvre un territoire de plus de 220 km² qui va du chef-lieu, Saint-Martin-de-Belleville, à 1 450 mètres d'altitude, jusqu'à Val Thorens, à 2 300 mètres. Le parc est composé à plus de 85 % d'appartements, pour l'essentiel des logements de station livrés depuis les années 1960. Un studio de la Croisette aux Menuires, un chalet ancien de hameau et un appartement récent skis aux pieds à Val Thorens ne se situent pas au même niveau. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le marché des Belleville est presque entièrement tiré par le tourisme d'hiver. La commune héberge de l'ordre de 60 000 lits touristiques pour 3 498 habitants permanents, un rapport qui donne la mesure du poids de la clientèle de séjour. L'appartenance au domaine des 3 Vallées et l'altitude de Val Thorens, où la saison s'étend de novembre à mai, entretiennent une demande soutenue de la part d'acheteurs français, britanniques et d'Europe du Nord. La population résidente, elle, est quasi stable depuis 2017 selon l'INSEE : ce n'est pas la démographie locale qui fait le marché, mais la fréquentation.
L'offre nouvelle reste encadrée. En zone de montagne, l'extension de l'urbanisation et la création d'unités touristiques passent par des procédures spécifiques, ce qui limite les grands programmes et déplace l'enjeu vers le renouvellement de l'existant. Les opérations récentes portent surtout sur la réhabilitation ou la reconstruction d'immeubles des premières générations de stations, ainsi que sur la remise sur le marché de logements sortis de la location. En parallèle, le logement des saisonniers reste une préoccupation locale, qui capte une partie du parc en fond de vallée et pèse sur l'offre disponible à la vente.
Commune de haute montagne dont le parc est presque entièrement tourné vers le séjour, Les Belleville se situe très au-dessus des villes de plaine savoyardes comme Chambéry ou Annecy. L'écart se resserre avec une autre commune de station comme Le Grand-Bornand, sans pour autant disparaître.
La vallée des Belleville apparaît dans les textes dès 1170, avec la mention des deux paroisses de Saint-Jean et de Saint-Martin. Jusqu'au milieu du XXe siècle, elle vit d'agriculture de montagne et d'élevage, organisée en une vingtaine de hameaux étagés le long du Doron de Belleville. Le sanctuaire baroque de Notre-Dame-de-la-Vie, édifié entre 1650 et 1750, et l'église paroissiale de Saint-Martin, reconstruite au XVIIe siècle, témoignent de cette période. L'émigration vide ensuite progressivement la vallée : la population passe d'environ 3 000 habitants à près de 800 dans les années 1950. C'est ce déclin démographique qui pousse les élus locaux à chercher une autre ressource économique.
Nicolas Jay, maire de Saint-Martin-de-Belleville, lance au début des années 1960 une étude d'aménagement touristique, soutenue par l'homme politique savoyard Joseph Fontanet. Le chantier des Menuires démarre en 1964 et la station ouvre en 1967, à 1 850 mètres, autour du secteur de la Croisette. Val Thorens suit à partir de 1973, à 2 300 mètres, et devient la station la plus haute d'Europe. Saint-Martin-de-Belleville se dote à son tour d'un équipement touristique en 1983, sur un modèle de village-station moins dense. Les trois sites sont reliés au domaine des 3 Vallées, ce qui explique la forme actuelle de la commune : un habitat ancien en fond de vallée, des ensembles collectifs en altitude.
L'organisation administrative, elle, est récente. Le 1er janvier 2016, Saint-Martin-de-Belleville et Villarlurin fusionnent pour former la commune nouvelle des Belleville. Saint-Jean-de-Belleville la rejoint le 1er janvier 2019, ce qui porte le territoire à environ 227 km², entre 509 et 3 564 mètres d'altitude, l'une des communes les plus étendues de France. Les trois stations et l'ensemble des hameaux relèvent désormais d'une même autorité d'urbanisme. Cette unité explique que le marché local se lise à une seule échelle communale, alors qu'il recouvre en réalité des situations très différentes, du village habité à l'année à la résidence de tourisme d'altitude.
Selon l'INSEE, la commune des Belleville compte 3 498 habitants pour environ 15 000 logements, dont seulement 1 645 résidences principales : près de 88 % du parc relève de la résidence secondaire ou du logement occasionnel. Les appartements représentent plus de 85 % des logements et 63 % des ménages en résidence principale sont propriétaires. Les acheteurs sont donc très majoritairement des non-résidents : familles françaises et clientèle européenne en quête d'un pied-à-terre de ski, propriétaires qui louent à la semaine pendant la saison, investisseurs en résidence de tourisme. Les résidents permanents, souvent employés par les stations et leurs services, achètent plutôt dans les hameaux de fond de vallée.
Le prix moyen constaté est de 8 463 €/m², calculé à partir des transactions enregistrées par les notaires et publiées dans la base DVF. Il s'agit d'une moyenne communale qui agrège trois marchés distincts : Val Thorens, Les Menuires et Saint-Martin-de-Belleville, plus les hameaux du bas de la vallée. Un appartement skis aux pieds en altitude et un logement ancien situé à plusieurs kilomètres des remontées ne se comparent pas. L'exposition, l'accès au domaine et l'état du bien pèsent lourd dans l'écart.
Les trois sites ne se vendent pas de la même façon. Val Thorens, à 2 300 mètres, mise sur une saison longue et un enneigement sûr, avec un parc presque exclusivement collectif et des surfaces compactes. Les Menuires, à 1 850 mètres, offre plus de volume et une gamme large, du studio des années 1970 réhabilité aux programmes récents de Reberty ou Preyerand. Saint-Martin-de-Belleville garde une trame de village habité à l'année, avec des chalets et du bâti ancien, et une clientèle qui cherche autre chose qu'une station intégrée.
C'est possible, mais l'offre est étroite. Selon l'INSEE, les maisons représentent environ 14 % du parc de logements de la commune, contre plus de 85 % d'appartements. Elles se concentrent dans les hameaux de la vallée et autour de Saint-Martin-de-Belleville et de Saint-Jean-de-Belleville, plutôt que dans les stations d'altitude. Le nombre de ventes reste faible chaque année, ce qui rend les références de prix moins nombreuses, allonge les délais de recherche et rend l'estimation plus dépendante des caractéristiques propres au bien.
L'accès se fait par Moûtiers, où la gare accueille les trains directs de saison depuis Paris, Londres et plusieurs villes européennes, puis par la route départementale qui remonte la vallée jusqu'à Saint-Martin, Les Menuires et Val Thorens. La qualité de cette desserte pèse sur la demande étrangère, très présente sur le secteur. Un bien facilement rejoint depuis la gare, ou desservi par les navettes de station, se valorise mieux qu'un logement isolé en période d'affluence hivernale.
Trois points reviennent souvent. Beaucoup de logements sont engagés dans un bail commercial avec un exploitant de résidence de tourisme, ce qui limite l'usage personnel et encadre la revente. Les copropriétés d'altitude supportent des charges élevées, liées au chauffage, au déneigement et à l'entretien en climat de haute montagne. Enfin, une part importante du parc date des années 1960 et 1970 et fait l'objet de programmes de réhabilitation : vérifiez l'état des parties communes et les travaux votés avant de vous engager.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).