Le prix au m² moyen à Les Lilas s'établit à 6 603 €/m² pour un appartement, d'après les transactions DVF de janvier 2026. Pour une maison ou une villa, il est de 8 893 €/m². Environ 189 transactions y sont enregistrées chaque année.
Illustration d'ambiance des Lilas, aux portes de l'est parisien.
Le prix moyen constaté aux Lilas s'établit à 6 603 €/m², et le segment maison ressort à 8 893 €/m². Cette moyenne recouvre un parc presque entièrement collectif : selon l'INSEE, 89,2 % des logements sont des appartements, sur un territoire de 1,26 kilomètre carré seulement. Les écarts internes tiennent surtout à la distance aux deux stations de la ligne 11, à l'époque de construction, immeubles anciens le long de la rue de Paris et résidences des années 1960 et 1970 ailleurs, et à la présence d'un stationnement. Les chiffres proviennent de la base DVF, qui recense les transactions réellement enregistrées chez les notaires.
Maison : 8 893 €/m²
Prix issus du fichier DVF (Demandes de valeurs foncières, publié par la DGFiP), transactions réellement enregistrées chez les notaires à l'échelle de la commune. Recoupement avec les indices Notaires de France - INSEE. En savoir plus sur notre méthodologie.
Le premier moteur du marché est la desserte. Terminus de la ligne 11 pendant près de quatre-vingt-dix ans, la commune est devenue en juin 2024 une ville de passage sur une ligne prolongée jusqu'à Rosny-Bois-Perrier, avec une seconde station, Serge Gainsbourg. La porte des Lilas cumule de son côté la ligne 3 bis, le tramway T3b et un échangeur du périphérique. Sur 1,26 kilomètre carré et 23 843 habitants, la densité dépasse 18 900 habitants au kilomètre carré : la demande locative est continue et alimentée par des ménages écartés par les prix des arrondissements voisins du nord-est parisien.
Le second moteur est la contrainte pesant sur l'offre. Le territoire est entièrement urbanisé, coincé entre le boulevard périphérique et Romainville, et le sous-sol miné par les anciennes carrières de gypse limite les possibilités de construction, encadrées depuis juillet 2023 par un plan de prévention des risques de mouvements de terrain. L'activité se déplace donc vers la rénovation du parc existant et vers des opérations de petite taille. Selon l'INSEE, la vacance reste modérée, à 6,9 % des logements, signe d'un parc peu disponible dans une commune intégrée à l'établissement public territorial Est Ensemble.
Les Lilas se situent au-dessus de Pantin et de Montreuil, leurs voisines immédiates de l'est parisien. L'écart joue dans l'autre sens avec Vincennes, de l'autre côté du bois.
La commune naît d'une décision tardive : le 24 juillet 1867, Les Lilas sont créées à partir de terrains détachés de Romainville, de Pantin et de Bagnolet. Le noyau vient de Romainville, environ 77 hectares, avec le tracé en étoile des voies qui rayonnent autour de l'actuelle place du Général-de-Gaulle. Le nom renvoie aux lilas qui ornaient les guinguettes du bois de Romainville, également appelé bois des Bouleaux, où les Parisiens de l'est venaient danser à partir des années 1820, avant que le défrichement ne commence vers 1830. D'autres noms avaient été envisagés, dont Napoléon-le-Bois. La devise communale, J'étais fleur, je suis cité, garde la trace de cette origine.
Avant même la naissance de la commune, l'armée avait bâti sur le plateau le fort de Romainville, construit de 1844 à 1850 dans la ceinture de forts destinée à protéger Paris. L'ouvrage se trouve aujourd'hui sur le territoire des Lilas. De 1940 à 1944, l'occupant allemand y installe un camp d'internement par lequel passent plusieurs milliers de détenus, dont des femmes déportées vers Auschwitz en janvier 1943. Le sous-sol porte l'autre marque du XIXe siècle : les carrières de gypse exploitées à Pantin, aux Lilas et au Pré-Saint-Gervais pour alimenter les plâtrières. La jeune commune s'équipe entre 1903 et 1905 d'une mairie et d'une salle des fêtes dessinées par Léopold Bévière.
Le métro fixe ensuite la géographie de la ville. La ligne 11, inaugurée en 1935 entre Châtelet et Porte des Lilas, est prolongée le 17 février 1937 jusqu'à Mairie des Lilas, qui reste son terminus pendant près de quatre-vingt-dix ans. La construction du boulevard périphérique isole ensuite la commune de Paris, jusqu'à la couverture partielle de la voie à la porte des Lilas et l'ouverture, en juillet 2010, du jardin Serge-Gainsbourg, 1,4 hectare aménagé en partie au-dessus du périphérique. Le tramway T3b dessert cette porte depuis le 15 décembre 2012. La salle des fêtes est devenue en 1995 le théâtre du Garde-Chasse, de 318 places, après restauration de son décor Belle Époque.
Les Lilas comptent 23 843 habitants sur 1,26 kilomètre carré, soit une densité proche de 18 900 habitants au kilomètre carré. Selon l'INSEE, la commune totalise 11 969 logements, dont 91,2 % de résidences principales et 1,9 % de résidences secondaires ou occasionnelles : le marché est celui d'une ville habitée à l'année, sans dimension de villégiature. Les appartements représentent 89,2 % du parc et les maisons 9,5 %, la réserve pavillonnaire se limitant à quelques rues. Toujours selon l'INSEE, 58,2 % des ménages sont locataires et 39,8 % propriétaires, le parc social logeant 27 % des résidences principales. Les acquéreurs sont surtout des ménages parisiens et des primo-accédants de l'est francilien.
Le prix moyen relevé aux Lilas est de 6 603 €/m². Il s'agit d'une moyenne calculée sur les ventes enregistrées dans la base DVF, qui recense les transactions réellement passées chez les notaires. Elle agrège des studios, des appartements familiaux et des logements rénovés de la rue de Paris. Le segment maison ressort nettement au-dessus, à 8 893 €/m², sur des volumes très réduits. Votre bien peut s'écarter de cette moyenne selon l'étage, l'état général et la distance au métro.
Les secteurs les mieux valorisés sont le centre, autour de la mairie et de la place du Général-de-Gaulle, où débouche la station Mairie des Lilas, ainsi que les rues calmes proches du jardin Serge-Gainsbourg et de la porte des Lilas. Le quartier des Sentes profite depuis 2024 de la station Serge Gainsbourg. Les copropriétés des années 1960 et 1970 situées le long des axes passants restent plus abordables, avec des charges et un état de bâti à examiner avant de signer.
La commune dispose de deux stations de la ligne 11 : Mairie des Lilas, ouverte le 17 février 1937, et Serge Gainsbourg, mise en service le 13 juin 2024 avec le prolongement vers Rosny-Bois-Perrier. Le trajet jusqu'à Châtelet prend environ quinze minutes sans correspondance. La porte des Lilas, en limite communale, ajoute la ligne 3 bis et le tramway T3b depuis le 15 décembre 2012, ainsi qu'un échangeur complet du boulevard périphérique.
Oui, c'est une particularité locale à vérifier. Le plateau est creusé d'anciennes carrières de gypse exploitées au XIXe siècle. Un périmètre de carrières existe depuis l'arrêté interpréfectoral du 26 janvier 1966, et l'Inspection générale des carrières est consultée sur les permis de construire de ces secteurs. Un plan de prévention des risques de mouvements de terrain couvrant Pantin, Le Pré-Saint-Gervais et Les Lilas a été approuvé le 10 juillet 2023. Demandez l'état des risques et la situation exacte de la parcelle.
Le collectif domine très largement. Selon l'INSEE, 89,2 % des logements sont des appartements et 9,5 % des maisons, sur une commune de 1,26 kilomètre carré où le foncier disponible est presque nul. Les pavillons se concentrent dans quelques rues étroites héritées des premiers lotissements. Ces biens sortent rarement à la vente et se traitent au-dessus de la moyenne communale, à 8 893 €/m² pour le segment maison. Prévoyez une recherche longue si vous visez ce segment.
Cette analyse est publiée par Immover, observatoire indépendant fondé par Antony Barbier. Données issues des sources officielles (DVF, INSEE, Notaires de France).